Лента новостей
Фотографии как у Афродиты: в чем секрет успешной съемки 17:25, РБК Стиль и HUAWEI Европейские бизнесмены назвали причины сокращения инвестиций в Россию 17:22, Экономика 382 члена конгресса попросили Трампа ужесточить санкции против России 17:21, Политика Госдума разрешила усыновлять детей людям с ВИЧ и гепатитом С 17:09, Общество Финал «Евровидения» посмотрели более 3 млн россиян 17:08, Общество Крейг Райт подал заявку на регистрацию авторских прав на Bitcoin 17:00, Крипто Почему деловой женщине важно хорошо выглядеть и как этого добиться 16:59, Совместный проект РБК PINK Сборная Финляндии потерпела второе поражение на ЧМ-2019 по хоккею 16:52, Спорт В Москве на один день закроют три станции фиолетовой ветки метро 16:51, Общество К финалу «Игры престолов» количество пиратских ссылок резко выросло 16:47, Технологии и медиа ФАС отказала розничным сетям в признании Visa и Mastercard олигополией 16:43, Финансы В России зафиксировали рост заболеваемости раком 16:40, Общество 39 идей для бизнеса для «мобильных» предпринимателей 16:35, РБК и ГАЗ Прокурор запросил 8,5 года для отсудившего у IKEA ₽25 млрд бизнесмена 16:34, Общество ЛУКОЙЛ заявил об отсутствии интереса к Антипинскому НПЗ 16:30, Бизнес «Челси» на один сезон продлил контракт с Оливье Жиру 16:27, Спорт Власти Польши заявили об обязанности России заплатить за грязную нефть 16:20, Экономика Почему не стоит брать на работу жертву: четыре причины 16:18, PRO Саакашвили ответил на призыв Зеленского к украинцам вернуться на родину 16:17, Политика Нефть, Трамп и Huawei: почему американские индексы пошли в рост 16:13, Quote Только для своих: как перестать тратить деньги на лишнюю рекламу 16:07, РБК и МегаФон Министр обороны Украины объяснил причину ухода в отставку 16:07, Политика Патрушев заявил о выявленных в Крыму трех ячейках террористов 16:00, Общество Почему в России никак не регулируют криптовалюты 15:46, Крипто Куда инвестируют предприниматели, добившиеся успеха 15:42, РБК и Сбербанк Первый Российские ракетоносцы Ту-95 пролетели вдоль берегов Аляски 15:36, Общество В Екатеринбурге снесли забор на месте строительства храма 15:29, Общество «Автонет» допустил создание системы мониторинга дорог при помощи дронов 15:28, Общество
Газета
Четыре недвижимых фактора
Газета № 050 (2774) (2203) Экономика,
0
Четыре недвижимых фактора
Эксперты ВШЭ связали цены на жилье в Москве с ценами на нефть
Главными факторами, влияющими на ценообразование квартир в столице, традиционно выступают цены на нефть и курс рубля к доллару, пишут экономисты ЦМАКП. Но сейчас цены на жилье определяются ростом предложения, отмечают девелоперы
Фото: Анвар Галеев / ТАСС

Стоимость квартир в Москве сильнее всего связана не с динамикой зарплат или доходов, а с колебаниями цен на нефть и курсом рубля к доллару, подсчитали эксперты Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Владимир Сальников и Ольга Михеева. В своей работе «Модели ценообразования для прогнозирования цен на московском рынке жилой недвижимости» (есть у РБК) экономисты рассмотрели 17 ключевых факторов ценообразования столичных квартир и оценили, насколько велика роль каждого из них.

Аналитики разделили все факторы на четыре группы. Первая — макроэкономическая: к ней относятся цены на нефть Urals в долларах и рублях, инфляция, курс рубля к американской валюте и средние рублевые цены на материалы, которые девелоперы приобретают для постройки жилья. Еще две группы факторов — показатели рынка недвижимости (ввод жилых домов, количество зарегистрированных сделок по ипотеке) и жилищного кредитования (объем выданных ипотечных кредитов и средневзвешенные ставки по ипотеке и банковским депозитам). Отдельно авторы также выделяют показатели уровня доходов населения: средняя зарплата, доходы на душу населения, расходы на непродовольственные товары, объем денег на депозитах, динамика сбережений по отношению к ценам на нефть.

Влияние с разных сторон

Авторы исследования рассчитывают две модели, предсказывающие поведение цен на московские квартиры, — помесячную и погодовую (факторы, формирующие цены, в этих двух подходах частично разные). При помесячном анализе затрагивалась динамика цен с января 2010-го по июнь 2016 года. «Несмотря на то что в работах зарубежных авторов цена жилой недвижимости главным образом зависит от уровня доходов населения и экономического состояния исследуемого региона, в нашей модели такие факторы оказались незначимыми. Наилучшим образом изменение цены на жилую недвижимость (в рублевом выражении) описывает динамика курса доллара по отношению к рублю», — отмечают экономисты. Свое влияние при помесячной оценке оказывает и цена нефти, но «опосредованно» — оказывая влияние на валютный курс, который, в свою очередь, влияет на цены квартир.

При росте доллара «происходит одномоментный скачок рублевых цен [за квадратный метр], но уже в следующем месяце, при прочих равных, цены идут вниз, отыгрывая обратно порядка две трети повышения», отмечают экономисты. Ситуация, при которой ослабление рубля ведет к удорожанию квартир, говорит о том, что девелоперы фиксируют цены на квартиры в долларах, делают вывод авторы исследования. Впрочем, такая тенденция прервалась в середине 2015 — начале 2016 года, когда «многие застройщики стремились «отвязать» рублевые цены от долларовых» и даже старались снижать цены вопреки ослаблению отечественной валюты, чтобы поддерживать спрос. В то же время продавцы вторичной недвижимости на такое не решались, поэтому потребители переориентировались на первичный рынок квартир​, указывают экономисты.

При анализе изменения цен на жилье по годам (с 2010-го по 2015-й) на первый план также вышли не доходы населения, «которые, казалось бы, должны влиять на цену недвижимости», указывают авторы исследования. Более точным показателем стали цены на нефть, которые оказались тесно связаны с изменением спроса на недвижимость, номинированную в долларах. Эксперты делают вывод, что колебания нефтяных котировок более точно отражают динамику доходов в верхнем по доходам дециле населения (10% самых богатых россиян), представители которого и формируют основной спрос на недвижимость.

При анализе стоимости квартир, номинированной в рублях, также зафиксировано высокое влияние нефти, однако не через валютный курс, а во взаимосвязи с динамикой сбережений населения. А большую часть сбережений формируют именно граждане с самым высоким доходом, объясняют аналитики ЦМАКП. Но динамика реальных доходов в целом по экономике в основном дает представление о бедных слоях населения (так как их больше), а благосостояние обеспеченных граждан как раз хорошо отражает динамика цен на нефть, и именно она была драйвером роста их доходов. В то же время значимое влияние на ценообразование в недвижимости оказывает и стоимость стройматериалов.

«Психологический фактор»

«Рынок жилья действительно реагирует на изменение цен на нефть, обычно с некоторым запозданием и при установлении устойчивых трендов. Дорогая нефть обеспечивает приток денег во все сферы экономики, в том числе в недвижимость», — говорит руководитель направления стратегии и маркетинга ГК «Инград» Анна Соколова. Здесь важен и психологический фактор, отмечает она: при дорогой нефти и стабильном рубле люди считают, что «плохие времена закончились, можно доставать деньги из запасов и совершать крупные покупки».

Цена на нефть влияет на возможности покупателей, долю инвесторов, объем предложения, от нее также зависит кредитование девелоперских проектов, перечисляет директор по развитию ГК «Гранель»​ Андрей Цвет. «Кроме того, застройщики несут издержки и в части стройматериалов, поскольку вынуждены закупать стройматериалы, исходя из курса рубля к мировым валютам», — добавляет он.

В 2015–2017 годах наибольшее влияние на ценообразование оказал существенный рост предложения (ввод нового жилья), который привел к снижению цен на квартиры, говорит директор сервиса по анализу рынка новостроек bnmap.pro Сергей Лобжанидзе. Последние три-четыре года прямой корреляции цен на жилье нет ни с курсом доллара, ни с нефтью, указывает управляющий партнер ГК «Основа» Олег Колченко. «Более того, цены на квартиры давно отвязаны даже от роста цен на стройматериалы и энергоресурсы — они уже достаточно давно растут более высокими темпами, чем квадратные метры», — отмечает он.

Сейчас основной рост стоимости жилья происходит по мере роста стадии готовности дома, указывает Колченко, но ситуацию могут изменить новые законодательные инициативы, «которые уже в среднесрочной перспективе приведут к сокращению объемов предложения, а значит, и к росту стоимости жилья». Новые поправки, ужесточающие регулирование долевого строительства, вступят в силу с 1 июля 2018 года.