Ипотека заскакивает в последний вагон
Ипотека заскакивает в последний вагон
В декабре кратно выросла выдача жилищных кредитов
В декабре банки покажут лучший результат по выдачам ипотеки за полтора года — сумма сделок превысит ₽730 млрд, оценили в ВТБ. Это близко к рекорду лета 2024-го. Россияне спешат взять кредиты до ужесточения правил семейной ипотеки
В декабре 2025 года россияне гораздо активнее закрывали сделки по ипотеке на ожиданиях ужесточения условий по льготным госпрограммам. За месяц банки оформили кредиты на жилье на 735 млрд руб., сообщили РБК в ВТБ, дав предварительные оценки по своему портфелю и по рынку в целом. По сравнению с ноябрем ипотечные выдачи подскочили на 48%, а год к году — в 2,6 раза, уточнили в банке. Существенный прирост спроса на ипотеку в декабре фиксируют и другие игроки.
- «Объем выдач и количество проведенных сделок в декабре относительно ноября выросло на 50%. По сравнению с прошлым годом рост выдач — более чем в два раза», — сообщил РБК зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов.
- «В декабре объем выданных ипотечных кредитов вырос на 11% относительно ноября, количество кредитов увеличилось на 7%», — оценила директор департамента ипотечного бизнеса ПСБ Марина Заботина.
- В декабре банк «Дом.РФ» увеличил выдачи ипотеки к ноябрю на 27% в денежном выражении, сообщил зампред правления банка Алексей Косяков.
- «Взрывного всплеска не фиксируем, к ноябрю приросли примерно на 25%. Год к году приросли кратно, это связано как с внутренним развитием (эффект малой базы), так и с понижением ключевой ставки», — сказал руководитель управлений «ипотека» и «кредиты на образование» в Т-банке Иван Сафонов.
Если опираться на данные консалтинговой компании Frank RG за предыдущие месяцы и оценку ВТБ, то продажи ипотеки в декабре могут считаться самыми значительными за полтора года. Предыдущий рекорд — выдачи в объеме 776,2 млрд руб. — был достигнут в июне 2024 года, последний месяц действия массовой льготной ипотеки на новостройки под 8% и программы семейной ипотеки на более мягких условиях.
В течение 2025 года ипотечный рынок рос по мере снижения ключевой ставки и ставок по рыночным программам банков, но в выдачах по-прежнему доминируют льготные кредиты — 78% в третьем квартале, следует из данных «Дом.РФ». В декабре на результат влиял не только высокий сезон, но и разогретые ожидания заемщиков, считают эксперты и собеседники РБК в банках.
Что вызвало ажиотажный спрос на ипотеку
«Декабрьский ажиотаж, с одной стороны, носит сезонный характер, с другой — в этом году он усилен дополнительным фактором: многие заемщики стремятся оформить семейную ипотеку до конца года на фоне ожидаемых изменений в 2026 году. Это создало эффект «ипотечного дедлайна», — говорит руководитель департамента продуктов розничного бизнеса ВТБ Алексей Охорзин. По его словам, доля ипотеки с господдержкой в выдачах в последний месяц года может обновить рекорд и достичь 88%. Для сравнения: в июне 2024 года — перед окончанием массовой льготной ипотеки — показатель находился на уровне 87,5%.
«По семейной ипотеке на рынке действительно есть эффект «последнего вагона», но не такой сильный, как было в июне 2024 года, когда закрывалась льготная ипотека», — отмечает Сафонов. Зампред правления Абсолют Банка Антон Павлов подтверждает, что клиенты, соответствующие условиям программы семейной ипотеки, действительно пытаются успеть оформить кредит.
В народном рейтинге «Банки.ру» с начала месяца по 23 декабря включительно пользователи оставили чуть более 340 негативных отзывов по теме «ипотека». Из них около 10% касались жалоб потенциальных заемщиков на срыв сроков по ипотечным сделкам, убедился корреспондент РБК. В некоторых жалобах пользователи прямо указывают, что торопятся оформить кредит до конца года из-за ожидания изменения правил госпрограммы.
С 1 февраля 2026 года в России начнет действовать принцип «одна семья — одна льготная ипотека». Кредит на жилье по субсидированной ставке семья с детьми сможет взять только один раз, муж и жена должны становиться созаемщиками по ссуде. Изначально программа не предусматривала ограничений на число льготных кредитов, а с декабря 2023 года была разрешена только одна семейная ипотека в одни руки, но супруги могли брать ссуды с господдержкой по отдельности.
Кроме того, были предложения более значительно изменить условия льготных госпрограмм — они пока не реализованы, но активно обсуждались. Например, председатель Совфеда Валентина Матвиенко выступала за запрет оформления семейной ипотеки не по месту прописки. Возобновилась дискуссия о том, что стоит запретить покупать с помощью льготного кредита квартиры небольшой площади. Наконец, возникла идея ввести дифференцированную ставку по программе для семей с разным количеством детей по принципу «чем больше детей, тем ниже ставка».
Изменения семейной ипотеки касаются не только заемщиков, но и банков, выдающих такие кредиты. Для них с 1 января 2026 года снизится надбавка, влияющая на величину возмещения. Поскольку банки выдают семейную ипотеку под 6%, а привлекают фондирование по ставкам, зависящим от ключевой (последняя сейчас составляет 16%), госпрограмма устроена так, чтобы компенсировать им выпадающие доходы. Формула компенсации — это величина ключевой ставки плюс надбавка, определяемая Минфином. Сейчас она составляет 2,5 процентного пункта для кредитов на новостройки и 3 п.п. для ссуд на индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). С начала 2026 года надбавки снизятся на 0,5 п.п. При снижении надбавок банки не раз жаловались, что это делает льготную ипотеку недостаточно маржинальной для них, если не убыточной. Это тоже влияет и на поведение заемщиков, и на активность банков в оформлении кредитов, считает Павлов.
«Уже в январе условия кредитования по госпрограмме могут быть пересмотрены большинством кредиторов в сторону увеличения требований к размеру первоначального взноса и платежеспособности заемщиков в связи с сокращением размера возмещения. Как следствие, доступность семейной ипотеки будет снижаться. Поэтому заемщики не хотят откладывать оформление кредита на январь, а стремятся успеть приобрести жилье на льготных условиях уже в этом году», — говорит зампред Абсолют Банка.
В декабре был ажиотажный спрос не только на льготную, но и на рыночную ипотеку, отмечает руководитель направления экспертной аналитики финансового маркетплейса «Банки.ру» Инна Солдатенкова. По ее словам, средняя ставка по рыночной ипотеке снизилась за год в среднем на 4–6 п.п. в зависимости от типа недвижимости.
«Ряд заемщиков, откладывавших оформление ипотеки, могли также начать подавать заявки в банки, в том числе опасаясь дальнейшего удорожания недвижимости из-за повышения НДС и ограниченного предложения на рынке из-за сдерживания девелоперами старта новых объектов. Наконец, нельзя исключать и сезонный фактор: традиционно под конец года спрос на ипотеку растет, в том числе и благодаря проводимым застройщиками акциям. Исключением был 2024 год, но тогда на рынке наблюдались заградительные ставки», — поясняет эксперт.
Директор группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин считает, что резкий рост выдач ипотеки в декабре — результат сезонности. «Новости об ужесточении условий действительно могли несколько увеличить спрос на нее, однако наибольший вклад в динамику в конце года все же мог внести сезонный фактор», — говорит эксперт.
Что будет с ипотекой в 2026 году
Повышенный спрос на ипотеку сохранится до 1 февраля, то есть момента изменения условий госпрограммы, считает руководитель «Ипотечного бюро» Камила Фазлыева. Но в дальнейшем она ожидает ужесточения требований к заемщикам и «большую адресность» семейной ипотеки. «Не исключены дифференцированная ставка либо введение других параметров, делающих программу более целевой», — говорит эксперт, замечая, что и банки увеличивают долю отказов потенциальным клиентам.
В первом квартале 2026 года рынок ипотеки значительно охладится, прогнозирует Лопатин.
Солдатенкова считает, что замедление динамики сегмента растянется на первую половину следующего года. Активизация рынка ипотеки, по словам эксперта, возможна к концу 2026 года. Если цель Банка России по инфляции будет достигнута и он будет снижать ключевую ставку, вслед за этим и ставки по кредитам пойдут вниз.
«Однако фактическая динамика выдач будет также зависеть от возможностей заемщиков по оформлению ипотеки — прежде всего в части достаточности дохода. Пока что на рынке недвижимости отсутствует устойчивая динамика снижения цен на недвижимость, и в случае продолжения роста цен в 2026 году эффект снижения рыночных ставок может нивелироваться из-за роста средних чеков сделок и для отдельных заемщиков доступность платежей плюс-минус не повысится», — рассуждает Солдатенкова.
