Метрам прописали вертикаль

Фото: РБК

По расчету властей, через семь лет в России ежегодно может строиться почти в два раза больше жилья, чем сейчас, — до 120 млн кв. м. Помочь этому должно снижение ставки по ипотечным кредитам. Однако застройщики не смогут в одночасье увеличить свои объемы, но готовы быстро среагировать, если появится спрос. Опрошенные РБК daily участники рынка считают, что быстрее всех смогут обеспечить рынок вертикально интегрированные девелоперы, имеющие производственные мощности, остальным могут помочь оптимизация бизнес-процессов и повышение производительности труда.

В прошлом году в России было построено 65,2 млн кв. м жилья, в том числе и индивидуального. Это лишь на два с лишним миллиона больше, чем в 2009 году. В дальнейшем эти объемы продолжат расти на 3—4% ежегодно, говорил в январе министр регионального развития Игорь Слюняев. В этом году на пять крупнейших застройщиков — СУ-155, ПИК, «Мортон», ЛСР и Etalon — придется меньше 10% — около 4,5 млн кв. м. Вместе с тем еще пять лет назад Владимир Путин ставил задачу довести темпы строительства жилья до 1 кв. м на человека в год. Реальной сегодня может быть цифра в 120 млн «квадратов», говорил г-н Слюняев.

Нарастить объем ввода жилья до требуемого уровня всего за несколько лет не выйдет, уверены участники рынка. «Такой рывок потребует огромных усилий не только строительной отрасли, но и промышленности строительных материалов и многих других отраслей, — говорит советник президента ФСК «Лидер» Григорий Алтухов. — Но даже если такой колоссальный объем был бы достигнут, зарплаты большинства населения не позволят эти квартиры купить».

Власти соглашаются с мнением участников рынка. Факторами роста спроса они видят увеличение популярности ипотеки и доходов населения на фоне снижения себестоимости строительства путем внедрения современных технологий, а также снижения административных барьеров. Но пока даже рекордное число ипотечных кредитов, достигших в общей сложности 1 млрд долл. по итогам 2012 года, пока не привело к кардинальному перелому ситуации. В то же время утвержденная сначала Дмитрием Медведевым «дорожная карта» для облегчения бюро­кратической системы для строителей была отправлена в начале этого года на доработку. «Если удастся решить задачи, поставленные в «дорожной карте», то количество согласований можно сократить почти в 3,5 раза, а срок получения согласований уменьшить почти в 10 раз», — считает генеральный директор, председатель правления группы ЛСР Александр Вахмистров.

Для увеличения объемов строительства принципиально должны быть решены вопросы с доступом к земельным ресурсам, считает директор федеральной риэлторской компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. «В среднем стоимость земли составляет 12—14% от себестоимости, — отмечает он. — Но гораздо большая проблема в том, что это является ощутимым барьером входа на рынок для множества строительных компаний, так как в крупных городах нет земель в свободном обращении в достаточном объеме». В результате рынки становятся склонными к олигополизации и, как следствие, росту цен, которые могли бы быть на 30—40% ниже при уровне строительства в 120—140 млн кв. м в год, объясняет эксперт.

Однако даже при наличии земли инвестор, например в Москве, не всегда может начать на ней строительство, указывает директор PR-департамента Capital Group Динара Лизунова. Причина заключается в отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки в Москве. «Также инвестору необходимы более прозрачные правила для оценки городской доли в инвестиционных проектах, необходимой для корректной оценки потенциального объема инвестиций и его реальной прибыльности», — добавляет г-жа Лизунова.

Со своей стороны представитель группы СУ-155 считает необходимым скорейшее развитие всевозможных форм государст­венно-частного партнерства. «Например, государство берет на себя строительство инженерной и коммунальной инфраструктуры той или иной территории, в то время как строительная компания выполняет свою основную функцию — строит жилье», — рассуждает эксперт. Кроме того, по его мнению, должна развиваться практика государст­венного заказа на строительство жилья, причем не просто для традиционных льготных категорий граждан, но и, например, для высококвалифицированных специалистов. Во многом именно крупные госзаказы помогли лидерам рынка остаться на плаву в кризис. Генеральный директор «Главстрой Девелопмент» Иван Богатов соглашается, что государство само должно стать активным участником рынка. «Сегодня нам необходим девелопер макроуровня, который возьмет на себя функцию по созданию девелоперского сырья», — добавляет он.

Впрочем, не ожидая, что власти пойдут навстречу, крупнейшие застройщики торопятся приобрести ДСК либо другое производство, включив его в свою структуру. «Вертикально-интегрированные структуры обеспечивают себя относительно недорогим сырьем, которое перерабатывается на собственных заводах, и стройматериалами, имеют возможность подстраивать производство под текущие нужды и контролировать объем выпускаемой продукции, а излишки продавать без посредников на свободном рынке», — описывают преимущества в СУ-155. Кроме того, вертикальная интеграция позволяет контролировать и регулировать процесс производства и качество продукции, перечисляют в компании. Такая бизнес-модель позволяет предлагать на рынке жилье эконом-класса, так как собственные стройматериалы существенно дешевле. Банки также благосклоннее подходят к оценкам рисков таких компаний.

Специфика строительной логистики обязывает крупные компании, выходя в новый регион, заботиться о местном производстве стройматериалов. Та же СУ-155 до начала строительства в Сибири приобрела в Красноярске кирпичный завод, чтобы обеспечить себя необходимыми стройматериалами. Без этого строить в регионе было невыгодно. К слову, в Красноярске СУ-155 ничего пока не строит. Но в перспективе это помогает быстрее наращивать объемы строительства, параллельно создавая рабочие места, тем самым получая благосклонность региональных властей. Но даже если экспансия в регионы пока не входит в планы девелопера, собственный современный ДСК позволит строить серийные дома, но по проектам, отличающимся от тех, что есть на рынке. В этом, например, видит преимущество представитель ГК «Мортон» Игорь Ладычук. В прошлом году группа объявила о планах построить ДСК, способный выпускать ежегодно панели для строительства 520 тыс. кв. м.

Но есть и минус, указывают участники рынка, — собственное домостроительное производство делает девелопера заложником своей продукции. «Вряд ли кто-то из игроков рынка может себе позволить иметь комбинаты, способные производить строительные материалы и конструкции для всех видов недвижимости — от индивидуальных домов до разнообразных многоэтажек», — сомневается Иван Богатов. Впрочем, и при отсутствии своей производственной базы застройщики могут снизить расходы, а вместе с ними и себестоимость, производя некоторые услуги собственными силами, а не покупая их у сторонних организаций, говорит представитель СУ-155. «Например, обеспечивать собст­венными силами проектирование, продажи готового жилья», — перечисляет эксперт.

Но даже при наличии четко выстроенных бизнес-процессов внутри компании не стоит забывать про решение вопросов повышения профессионального уровня строителей и внедрения новых технологий, позволяющих увеличить темпы производства домов. По показателю производительности труда, рассчитываемому как количество возведенных квадратных метров на человека, работающего в строительной отрасли, Россия отстает от США ровно в пять раз, то есть в пять раз больше людей задейст­вовано на возведении того же количества квадратных метров, говорит Александр Вахмистров.