Бизнес не воспользовался разрешением покинуть ТЦ без штрафов
Антикризисная мера помогла менее чем 10% арендаторов из числа малого и среднего бизнеса
Российский совет торговых центров (РСТЦ; объединяет владельцев торговых комплексов «Гагаринский», «Невский центр», «Охта Молл», сети «Мега» и др.) по просьбе РБК опросил 100 управляющих ТЦ в разных регионах России насчет одностороннего расторжения договоров аренды компаниями малого и среднего бизнеса.
Из всех подобных компаний, занимающих площади в ТЦ, расторгли договоры менее 10%, заявили 68% опрошенных управляющих. Еще у 15% респондентов расторжений по новому закону не было. У 11% доля расторжений составила от 10 до 25% всех договоров с компаниями малого и среднего бизнеса. Лишь у 2% этот показатель равняется 50–75%.
За что в разгар пандемии боролись арендаторы
Малый и средний бизнес получил право упрощенного расторжения договоров аренды в мае 2020 года. Эта мера была принята в рамках законопроекта о неотложных мерах поддержки экономики в условиях пандемии коронавирусной инфекции.
Закон дает право компаниям малого и среднего бизнеса из наиболее пострадавших отраслей расторгать договоры в одностороннем порядке без штрафа, если арендодатель не предоставил им необходимые скидки при аренде. Уведомление о требуемой скидке арендатор должен направить не менее чем за две недели до расторжения договора. Такой порядок расторжений продолжит действовать до 1 октября 2020 года.
В принятой в первом чтении версии законопроекта право расторгнуть договоры получали арендаторы вне зависимости от своего размера. Выручка арендатора, чтобы он смог расторгнуть договор, должна была снизиться на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории региона.
Против этой версии законопроекта выступили собственники коммерческой недвижимости, опасаясь, что она вызовет массовые закрытия магазинов и дефолты собственников ТЦ. Ретейлеры поддержали законопроект.
В почти трети (31%) торговых центров, чьи управляющие приняли участие в опросе РСТЦ, на субъекты малого и среднего предпринимательства приходится 10–25% всех договоров аренды, у 24% респондентов этот показатель составляет 25–50%. Еще у 4% опрошенных доля малого и среднего бизнеса составляет меньше 10%, а у 2% их нет вообще.
В среднем на компании малого и среднего бизнеса приходится 26% арендных платежей в российских торговых центрах, такие данные ранее привел Сбербанк.
Что говорят арендодатели
Расторжения договоров компаниями малого и среднего бизнеса не носят массовый характер, подтверждают опрошенные РБК собственники и управляющие торговых центров. По словам коммерческого директора компании Malltech Марии Дриц, воспользовались законом и разорвали договоры аренды менее 1% компаний малого и среднего бизнеса, арендующих площади в торговых центрах Malltech («Аура» в Новосибирске, «Планета» в Красноярске, «Планета» в Новокузнецке, «Планета» в Уфе и «Лето» в Санкт-Петербурге). Доля малого и среднего бизнеса в общей структуре арендной выручки по всем торгово-развлекательным комплексам Malltech в среднем составляет 32%, уточнила Дриц.
В торговых центрах «Мега» арендаторы не воспользовались законом о досрочном расторжении, утверждает представитель российского офиса Ingka Centres (управляет сетями «Мега» и IKEA). В холдинге «Адамант», являющемся крупнейшим собственником торговой недвижимости в Петербурге, также не столкнулись с такой проблемой. Практически никто из арендаторов не воспользовался правом на расторжение в соответствии с новым законом, уверяет и Ольга Антонова, руководитель департамента недвижимости Crocus Group (сеть торговых центров Vegas и «Твой дом», «Крокус Сити Молл»).
В Colliers International, которая управляет торговыми центрами в Москве, Петербурге, Мурманске, Улан-Удэ и других городах, получили пока только один запрос о расторжении со ссылкой на новый закон, но с арендатором удалось договориться и оставить его в проекте. «Торговые центры не заинтересованы в потере арендаторов, поэтому идет постоянный переговорный процесс», — пояснила директор по развитию бизнеса и клиентскому опыту департамента управления недвижимостью Colliers International Елена Розанова.
Все опрошенные РБК собственники и управляющие торговых центров сообщили, что предоставляли арендаторам скидки или освобождали их от уплаты аренды. В Ingka Centres не взимали арендную плату и сервисный сбор с арендаторов, которые закрылись по требованию властей. В Malltech предоставляли скидки по запросу, а на время закрытия арендаторы в рассрочку выплачивали только эксплуатационный платеж и, в случае если магазин работал как пункт выдачи заказов, процент от товарооборота. В ТЦ «Ташир» предоставляли скидки, рассматривая каждую ситуацию индивидуально, в «Адаманте» предоставили скидки 50–80% всем обратившимся арендаторам, а Crocus Group гарантировала арендаторам скидку, пропорциональную снижению выручки после открытия магазинов.
В то же время, по словам Ольги Антоновой, некоторые арендаторы пользуются новой мерой спекулятивно, чтобы добиться условий аренды ниже рыночных вне зависимости от результатов работы после открытия магазинов. Трафик в торговых центрах восстановился на 85–90% от показателя до начала ограничений, и выручка у торговых операторов возвращается на прежний уровень, но собственники торговых центров, по словам Антоновой, «из-за угроз со стороны арендаторов вынуждены идти на условия договоров, отличные от рыночных».
Что говорят арендаторы
В Ассоциации компаний розничной торговли (АКОРТ) не стали комментировать новый закон, поскольку сети, входящие в ассоциацию, относятся только к крупному бизнесу. Во время обсуждения новых правил расторжения договоров АКОРТ настаивала на необходимости поддержки всего непродуктового ретейла вне зависимости от его размеров. Несмотря на то что принятый закон не распространился на крупные сети, им, по данным АКОРТ, в большинстве случаев удалось «путем длительных и непростых переговоров» достигнуть договоренностей с арендодателями.
Этим законом пользуются не очень активно, потому что принятый Госдумой итоговый вариант оказался невыгоден для многих арендаторов, считает президент Ассоциации операторов фитнес-индустрии Ольга Киселева. Например, из окончательной версии документа убрали положение, что при расторжении договора арендодатель должен вернуть арендатору обеспечительный платеж. В результате фитнес-клубы, по данным Киселевой, новым законом не воспользовались.
Глава специализирующегося на фитнес-индустрии консалтингового агентства «Андреева и партнеры» Светлана Андреева ожидает волну расторжений договоров в середине осени. «Многим игрокам будет невозможно дальше работать себе в убыток», — уверена Андреева.
Часть арендаторов малого и среднего бизнеса могут до сих пор не знать об изменениях законодательства и о своем праве расторгнуть аренду без штрафа, полагает президент Федерации рестораторов и отельеров России Игорь Бухаров. Он ожидает массового закрытия точек общепита в ближайшие месяцы: «Есть люди, которые не смотрят за изменившимся потребительским поведением и низкой платежеспособностью посетителей и открываются на собственных ощущениях. Пока они все генерят убытки и копят долги, поэтому осенью их ждут серьезные проблемы».
Положения об упрощенном расторжении договоров аренды не могут применяться массово, потому что обе стороны чаще всего до последнего заинтересованы в продолжении сотрудничества, считает первый вице-президент «Опоры России» Азат Газизов. «Статистика собственников торговых центров говорит о том, что компании выбрали путь переговоров, а расторгли договоры те игроки рынка, которые, возможно, давно планировали это сделать, ведь закон применяется в крайнем случае, в какой-то степени это акт агрессии», — объясняет эксперт. По его данным, массовых обращений о сложностях в применении нового закона в «Опору России» не поступало.
Как новое поколение недропользователей меняет золотодобычу: кейс «Золото Дельмачик»
Отдохнуть и полечиться. Какие туристические проекты запускались
в 2023 году в России
