Гуцериев выкупит у «Траста» одного из крупнейших девелоперов Москвы
Как сделка с «А101» поможет рассчитаться с долгами из-за санации Бинбанка
Основатель группы «Сафмар», миллиардер Михаил Гуцериев выкупит 49% девелопера «А101» с баланса банка непрофильных активов «Траст», рассказал РБК источник, знакомый с переговорами «Траста» и «Сафмара», и подтвердил собеседник, осведомленный об условиях сделки. В «Траст» были переданы «плохие долги» санированных ЦБ в 2017 году крупных частных банков, в том числе Бинбанка — его мажоритарием был племянник Гуцериева Микаил Шишханов, сам Гуцериев владел миноритарным пакетом.
Выкуп «А101» — один из элементов сделки, связанной с требованиями, возникшими у «Траста» к бывшим собственникам Бинбанка после его санации, утверждают источники РБК. Сейчас Гуцериев владеет 51% девелоперской компании, а если сделка состоится в запланированном виде, он получит полный контроль над ней.
До 2017 года оказавшаяся у «Траста» доля «А101» принадлежала Микаилу Шишханову. После того как два года назад ЦБ забрал Бинбанк на санацию в Фонд консолидации банковского сектора (ФКБС), в банке была обнаружена дыра: зампред ЦБ Василий Поздышев оценивал ее в 350–370 млрд руб. В качестве компенсации Шишханов передал в санировавшийся Бинбанком Рост-банк девелоперские активы: 49% «А101» и компанию «Интеко». Гуцериев отдал 25% привилегированных акций нефтяной компании «РуссНефть». Позднее Рост-банк получил от бывших собственников активы еще на 70 млрд руб., сообщали «Ведомости».
Сейчас Гуцериев договаривается с Центробанком об урегулировании долга на 140 млрд руб., писал Reuters со ссылкой на источники. Собеседник РБК, знакомый с условиями сделки, сумму подтверждает и отмечает, что она складывается из денежной части и положительного для «Траста» эффекта от изменения условий по бумагам «РуссНефти». В результате соглашения «Сафмар» получит близкие к нему активы, он участвует в сделке деньгами и иными финансовыми инструментами, в том числе привилегированными акциями «РуссНефти», условия по которым будут улучшены. О таком формате участия «Сафмара» в сделке ранее писал Forbes.
Сделку должны утвердить 30 октября на набсовете «Траста», где будет рассмотрен вопрос о согласии на совершение «Трастом» крупных взаимосвязанных сделок.
Пресс-службы «Траста», «А101» и «Сафмара» отказались от комментариев.
Что представляет собой «А101»
Учредителем «А101» выступает кипрская Balamer Holdings Limited, которая через цепочку кипрских компаний на 51% принадлежит Михаилу Гуцериеву, 49% — у ЦБ (через ООО «Рост Инвестиции»). 100% долей Balamer Holdings Limited в «А101» находятся в залоге по кредиту на $500 млн (32 млрд руб. по курсу Мосбиржи на 29 октября), который «А101» получила от РСХБ в декабре 2015 года.
Портфель жилых проектов «А101» в стадии возведения, по данным единой информационной системы жилищного строительства, составляет 863 тыс. кв. м. По этому показателю компания занимает 13-е место среди застройщиков в России и второе место в Москве.
У «А101» крупнейший земельный банк в Новой Москве — 2,4 тыс. га, на которых можно построить почти 2 млн кв. м недвижимости. Эти территории еще в 2004 году купил владелец «Русагро» Вадим Мошкович, в 2012-м земли были включены в состав Москвы. Мошкович планировал построить на своих землях 20 млн кв. м, но после включения земель в границы города согласовать такой объем застройки не удалось, и экс-сенатор решил расстаться с проектом. В декабре 2015-го Мошкович продал девелоперский бизнес группе БИН Михаила Гуцериева и Микаила Шишханова.
Что требует «Траст»
У «Траста» определенные требования за последствия санации Бинбанка, начавшейся в сентябре 2017 года, есть и к Шишханову, и к Гуцериеву. За несколько месяцев до санации в банке произошли изменения: мажоритарным акционером остался Шишханов, но в июле 2017 года контроль за решениями в банке перешел к Гуцериеву, вскоре он возглавил совет директоров Бинбанка. «С точки зрения экономики банка я понял, что помощь нужна, в начале этого года. Собственно, поэтому я и попросил миноритарного акционера Михаила Гуцериева активно заняться делами в банке», — говорил Шишханов в интервью РБК уже после перехода банка в ФКБС. В 2018 году ЦБ присоединил Бинбанк к «Открытию».
По каждому должнику у «Траста» есть примерный ориентир по возврату, говорил в интервью РБК глава банка «Открытие» и член набсовета «Траста» Михаил Задорнов. «С нашей точки зрения было допущено существенное завышение их (активов, переданных Шишхановым и Гуцериевым. — РБК) реальной стоимости, по которой они в итоге были поставлены на баланс тогда еще Рост-банка (объединен с «Трастом». — РБК). Сейчас «Траст» находится в процессе переговоров по возврату средств с акционерами «Сафмара» на основе детального финансового расследования операций 2016–2017 годов», — отмечал Задорнов.
Основной показатель деятельности «Траста» (recovery rate) — возврат средств ЦБ от реализации активов, которые банк получил на свой баланс. За первый квартал 2019 года «Траст» вернул ЦБ 38 млрд руб., говорил глава «Траста» Александр Соколов. Но на балансе «Траста» есть активы, которые ему не нужны, а при текущей конфигурации сделки он получит деньги и реальные финансовые активы, которые имеют понятную для него стоимость, объясняет источник РБК. По данным Forbes, совокупный долг компаний, связанных с семьей Михаила Гуцериева, составляет примерно 1 трлн руб. (около $15 млрд). «Сафмар» назвал материал ложью, после чего издатель журнала «АС РУС МЕДИА» подал к группе «Сафмар» иск с требованием признать ее заявление не соответствующим действительности.
Возможны ли иски
Соглашение с «Трастом» об урегулировании претензий позволит Михаилу Гуцериеву избежать субсидиарной ответственности, писал Reuters и подтверждает источник РБК. Но в нем не участвует Шишханов, отметил другой собеседник, знакомый с ходом переговоров. С Шишхановым «Траст» переговоров не ведет, подтвердил собеседник, близкий к банку.
Сохраняется вероятность предъявления иска к Шишханову о субсидиарной ответственности, говорит собеседник, знакомый с ходом переговоров. ЦБ в июле уже подал иск о субсидиарной ответственности к бывшему совладельцу «Открытие Холдинга» Вадиму Беляеву и другим топ-менеджерам банка на 289 млрд руб. ЦБ включил в эту сумму ущерб, полученный из-за необходимости вливать деньги в капитал и для поддержки ликвидности «Открытия» во время его санации.
Для «Траста» необходимость соглашения с бывшими собственниками объясняется еще и ограничением его деятельности по времени, говорит источник, знакомый с ходом переговоров. У «Траста» мандат на пять лет, за это время он должен по максимуму реализовать непрофильные активы на своем балансе, чтобы компенсировать регулятору хотя бы часть затрат на санацию банков. Кредиты, которые Бинбанк выдавал группе «Сафмар», имеют сроки погашения в 2025–2027 годах и в планируемый срок деятельности банка не укладываются, сообщил источник РБК, поэтому условия и сроки этих кредитов могут быть изменены.
Суммарно «Траст» должен вернуть ЦБ 482 млрд руб. за пять лет, говорил «Ведомостям» Поздышев. Всего в банк плохих активов были переданы проблемные и непрофильные активы на 2 трлн руб. по балансовой стоимости.
Как может пройти сделка
По словам двух источников, знакомых с ходом переговоров, из всей суммы сделки (140 млрд руб.) только выкуп «А101» может составить около 40 млрд руб. Сделка будет денежной, добавляет один из них. «Сценарий, при котором «Сафмар» может выкупить долю у ЦБ, начал обсуждаться не меньше чем полгода назад», — отмечает источник на девелоперском рынке.
Управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский говорит, что стоимость компании «А101» можно оценить, сравнив с группой ПИК, акции которой торгуются на Московской бирже. Жарский указывает, что ПИК в 2016–2018 годах ввела в эксплуатацию 4,7 млн кв. м, при этом ее выручка за указанный период составила 478 млрд руб. «А101» за этот же период ввела в эксплуатацию 0,3 млн кв. м и получила выручку 80 млрд руб. «Можно предположить, что для инвестора ключевым показателем является выручка. Если судить по ней, то пропорциональная капитализация «А101» могла бы составить 37 млрд руб. и более в зависимости от того, какую доплату за бренд готов был бы сделать рынок. Думаю, что оценка должна быть в диапазоне от 40 млрд до 50 млрд руб.», — делает вывод Жарский.
По словам партнера Colliers International Станислава Бибика, сделка, если она произойдет, будет выгодна обеим сторонам. «Банк заинтересован в продаже активов, ему нужно показать ликвидность. При этом логичнее всего продать долю второму партнеру, который уже владеет основной частью компании, другого покупателя найти будет сложнее. «Сафмар» же имеет экспертизу в девелопменте, а Новая Москва уже стала понятной и перспективной территорией для развития», — заключает Бибик.
