В Петербурге резко изменился спрос на жилье на стадии котлована
Квартиры в петербургских новостройках на начальном этапе строительства перестают пользоваться спросом. Доля сделок на этапе котлована с 2020 года сократилась у местных застройщиков в три раза от общего объема продаж. Эксперты объясняют это снижением активности частных инвесторов и уменьшением дохода от покупки квартир с целью последующей продажи.
Купить подешевле, продать дороже
В 2020 году сделки с квартирами, находящимися на стадии котлована, занимали доминирующую долю в общем объеме ДДУ — 64%. В этом году доля таких следок сократилась до 20%, подсчитали в консалтинговой компании Nikoliers. Ее эксперты отмечают снижение активности частных инвесторов на рынке жилой недвижимости, которые обычно стремятся приобрести квартиру на старте продаж по самой низкой цене. Одной из основных причин такого тренда стала повышенная неопределенность инвестиционной привлекательности «спекулятивных вложений» — покупки квартир для последующей продажи на высокой стадии — из-за сокращения темпов роста цен в проектах и на рынке в целом. Так, в аналитическом центре RBI зафиксировали незначительное изменение цен в последний год — колебания по средней цене в Петербурге находятся в пределах 1%, на конец первого полугодия 2023 года она превысила 230 300 руб. за кв.м.
Еще одним сдерживающим фактором, по данным Nikoliers, стал рост ипотечных ставок, что сделало покупку квартиры с использованием «ипотечным плеча» в инвестиционных целях невыгодной. Так, после повышения ключевой ставки ЦБ три крупных банка — Газпромбанк, Росбанк и «Уралсиб» — ухудшили условия по ипотеке.
Инвесторы ушли
Как ранее писал РБК Петербург, в 2020 году доля квартир в новостройках, которые приобретались в инвестиционных целях, а не для проживания, доходила до 27,6% от общего количества сделок. К началу 2022 года доля инвестиционных сделок (у покупателей, у которых от двух договоров долевого участия в одном проекте) на первичном рынке, по данным «Циан.Аналитики», снизилась в Петербурге до 20-22%, в Ленинградской области — до 13-14%. К концу 2022 года в городе только 14% сделок в среднем проходило с инвесторами, в области — в среднем 9%.
При этом в прошлом году значительно выросло предложение квартир в новостройках по переуступкам; покупатели инвестиционных квартир стали выставлять их на продажу, чтобы зафиксировать прибыль, поскольку больше не рассчитывали на значительный рост цены квадратного метра.
Летом 2023 года крупные петербургские застройщики заявляли, что «инвестиционного спроса на рынке больше нет, сейчас людям со свободными средствами в принципе не интересно вкладываться в недвижимость».
Новая схема финансирования стройки
Примечательно, что девелоперы заранее предсказывали этот эффект от перехода на проектное финансирование. Когда средства дольщиков стали замораживать до сдачи дома на эксроу-счетах, деньги на строительство начали давать банки, модель продаж на первичном рынке кардинально поменялась и низкие цены на стадии котлована ушли в прошлое. «Застройщикам теперь нет необходимости продавать большое количество квартир на старте, чтобы привлечь инвестиции на запуск и раскрутку стройки. Нет больше гонок рекламных бюджетов, не нужно торговаться с крупными частными инвесторами», — объяснял Андрей Кириллов из «Мегалит — Охта Групп».
Директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers Елизавета Конвей говорит, что ранее строящаяся недвижимость благодаря 15–20% росту цены в процессе реализации проекта была инструментом для «выращивания» бюджета на квартиру. «Но в настоящее время с учетом специфики программ проектного финансирования жилых проектов девелоперы выводят квартиры на рынок изначально по достаточно высокой цене. Плюс за последние годы отмечался существенный рост стоимости квадратного метра в целом по рынку, поэтому сейчас зачастую просто не имеет смысла приобретать квартиры на нулевой стадии реализации проекта, если в продаже имеются проекты в высокой стадии готовности по сопоставимым ценам», — резюмирует эксперт.
