Инвесторы стали скупать квартиры в новостройках Петербурга

Фото: Интерпресс / PhotoXPress.ru

В 2020 году доля инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости Санкт-Петербурга выросла в два раза, подсчитали в Фонде коллективных инвестиций «Рентавед». Спрос подстегнула девальвация рубля, снижение ставок по банковским депозитам и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов. В этом году найти варианты для вложения средств на первичном рынке будет сложнее, говорят эксперты. Из-за снижения объема предложения строящегося жилья в Петербурге с рынка быстро «вымываются» бюджетные варианты.

Спасали свои сбережения

В общем объеме заключенных сделок 27,6% квартир в новостройках были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания. Такие данные по результатам опроса риелторских агентств и специалистов по продажам жилья приводят аналитики фонда коллективных инвестиций «Рентавед».

По их данным, доля инвесторов в структуре спроса на квартиры в новостройках выросла в 2-3 раза относительно 2018-2019 годов. Тогда в среднем по рынку она находилась в диапазоне от 8 до 15%. Пик спроса пришелся на квартиры площадью 24-35 кв. м. Небольшие студии и «однушки» в пешей доступности от метро, которые считаются самыми инвестиционно привлекательными, «вымывались» с рынка в первую очередь.

Рост числа инвестиционных покупок в «Рентаведе» объясняют потрясениями прошлого года. На фоне сочетания пандемии, обвала рубля, законопроекта о налогах на вклады физлиц и снижения ставки ЦБ люди начали активно инвестировать в покупку квартир.

«Россияне, привыкшие в любой кризис переводить рубли в недвижимость, в 2020 году тотально забирали деньги с депозитов и, используя доступную ипотеку, приобретали квартиры в новостройках. Часто покупки были эмоциональными и не очень обдуманными. Люди хотели просто спасти свои сбережения, поэтому покупали квартиры в новостройках в надежде на то, что они вырастут в цене. О реальном уровне дохода задумывались далеко не все», — отметил Руслан Сухий, руководитель «Рентаведа».

Он отмечает, что ядро инвесторов составили непрофессиональные игроки с бюджетов в 5-6 млн руб. Однако было зафиксировано несколько крупных сделок, когда юридические лица приобретали пулы квартир в новостройках по 20-30 единиц. Они покупают объекты в новостройках, реализуемых исключительно через эскроу, что сводит риск вложения средств к минимуму.

«Рекордно низкие ставки по ипотеке, недвижимость всегда в цене (снижения цен не ожидается) — все это подстегнуло инвесторов к покупке. Количество продавцов по переуступкам также увеличилось. На фоне сокращения объема предложения на первичном рынке (от застройщиков), квартиры, продающиеся от инвесторов, — это зачастую единственные предложения в ЖК, и спрос на такие переуступки высокий в случае хорошего проекта и локации», — подтверждает тенденцию руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

Инвесторы из регионов

Кроме того, рост числа инвестиционных покупок квартир в новых домах обусловлен приходом на рынок Петербурга инвесторов из Москвы и регионов. «Санкт-Петербург, который является главным туристическим городом России, центром притяжения работоспособного населения из регионов и входит в топ-3 городов страны по привлекательности вузов, ранее был серьезно недооценен», — констатирует Руслан Сухий. По его словам, большинство инвесторов предпочитали вкладывать средства в недвижимость у себя в городах, а те, у кого был более значительный бюджет, выбирали Москву. Столичные инвесторы также ранее ничего не рассматривали кроме столицы и Подмосковья. «Однако из-за пандемии и закрытия границ они быстро переключились на Петербург, осознав привлекательность рынка недвижимости города», — подчеркивает Руслан Сухий.

Этот тренд отмечают и девелоперы. Так, в «Группе ЛСР» сообщили, что 2020 году число количество сделок в Петербурге с покупателями из регионов выросло на 40% в сравнении с 2019 годом. По их данным, наибольшую активность проявляют покупатели из северных регионов России, а также из Сибири.

Вымывание бюджетных вариантов

Директор по продажам «Главстрой Санкт-Петербург» Юлия Ружицкая отмечает, что инвестиционный спрос сохраняется и сегодня — доля инвесторов на рынке массового жилья составляет около 15-20%, в том числе благодаря сниженным ставкам по ипотеке. Полагаю, после сворачивания программы льготной ипотеки он вернется к показателям двухлетней давности –10%. По ее прогнозам, переход на эскроу-счета не скажется на популярности инвестиций в недвижимость. «Те компании, кто практиковал снижение цен на квартиры в проектах, находящихся на ранних стадиях строительства для стимулирования спроса, продолжат эту практику вне зависимости от схемы продажи», — считает она.

Из-за снижения объема предложения строящегося жилья в Петербурге произошло вымывание бюджетных вариантов покупки, что привело к существенному увеличению порога входа на рынок, отмечают в КЦ «Петербургская недвижимость». «Но варианты инвестирования есть, и грамотные инвесторы их отслеживают — новые проекты в удачных локациях. Тем более, что в текущем году цены продолжат расти, хоть и не такими темпами, как в 2020-м», — полагает Ольга Трошева.

Впрочем, некоторые экперты прогнозируют снижение объема инвесторов на рынке первичного жилья в 2021 году. «Бума непрофессиональных инвесторов, как это было в 2020 году, уже не случится: к текущему моменту рост цен перекрыл выгоду от субсидированной ипотеки. Максимальная маржа, которую можно получить в будущем, покупая в 2021 году квартиру на котловане — 30%», — уверен директор по маркетингу ГК «Абсолют Строй Сервис» Никита Пальянов.