Новую идею защиты от «схемы Долиной» сравнили с ремнем в автомобиле
Предложение привлекать нотариуса ко всем сделкам с недвижимостью и записывать их на видео поможет снизить риски мошенничества на рынке жилья. Но эта мера приведет к удорожанию сделок. Также нотариус — не «чтец мыслей», и его инструменты выявления злоумышленников ограниченны, считают опрошенные РБК юристы.
Так они ответили на идею привлекать к оформлению сделок с недвижимостью нотариусов и снимать процесс оформления сделок на видео. Ее выдвинул в декабре председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. Также эта идея вошла в дорожную карту, которую разработали в Госдуме.
«По сути дела, при удостоверении сделки нотариус проверяет чистоту титула, намерения сторон, законность текста сделки и способов оплаты. Нотариусы устанавливают, находится ли какая-либо из сторон в процедуре банкротства, делают запросы о действительности паспорта», — рассказала РБК партнер коллегии адвокатов Pen & Paper Екатерина Токарева. По ее словам, сейчас нотариус не обязан присутствовать при заключении сделок с недвижимостью, кроме, например, сделок с долями в недвижимом имуществе. В остальных случаях документы в письменной форме подаются напрямую в Росреестр, где происходит регистрация перехода права собственности.
Предлагаемое изменение в закон позволит «перенести центр тяжести на момент сделки, а не на момент регистрации», отметила в разговоре с РБК председатель президиума коллегии адвокатов «Трунов, Айвар и партнеры» адвокат Людмила Айвар.
Она сравнила эту идею с ремнем безопасности в автомобиле. «Нотариус — это не панацея, но хороший ремень безопасности. Он не отменяет аварий, но снижает риск смертельного исхода… Если перевести (инициативу Крашенинникова. — РБК) с юридического на человеческий язык, смысл простой: перед тем как человек расстанется с квартирой, рядом с ним должен стоять профессионал, который задаст неудобные вопросы и вовремя нажмет на тормоз», — сообщила Айвар.
В 2025 году на фоне новостей о случаях мошенничества по «схеме Долиной» россияне стали чаще обращаться к нотариусу при оформлении сделок с недвижимостью.
В начале декабря Госдума разработала дорожную карту по противодействию мошенничеству на рынке вторичного жилья, в нее также вошли рекомендации по изменениям в закон «О нотариате». Предлагается в обязательном порядке привлекать нотариуса ко всем сделкам с недвижимостью, если одной из сторон является физлицо. Нотариальные удостоверения будут фиксировать на видео и хранить в централизованном архиве. Самому нотариату предлагается разработать опросники и чек-листы на основе рекомендации МВД, по которым будут оцениваться состояние и намерения покупателя и продавца.
С аналогичным предложением тогда же высказался председатель комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников. По его мнению, обязательную видеофиксацию сделок необходимо ввести для граждан старше 65 лет, для остальных — по желанию.
Идея об обязательной видеофиксации также кажется Айвар справедливой. По ее словам, это позволит защитить и стороны, и нотариуса. Эксперт сравнил запись сделки с черным ящиком в самолете: «Пока все летит — о нем никто не вспоминает. Но если начинается спор о том, что «я не понимал», «меня ввели в заблуждение», «я был под давлением», — запись превращается в ключевое доказательство».
Тем не менее нотариальное удостоверение не всегда может служить гарантом безопасности сделки, заметила в разговоре с РБК Екатерина Токарева. «Нотариус — это не психиатр, не криминолог и не чтец мыслей, поэтому его возможности в установлении, например, волеизъявления продавца, существенно ограничены. И сложившаяся в последнее время судебная практика это подтверждает — даже в нотариальных сделках обнаруживался продавец, которого обманули мошенники», — отметил эксперт.
По словам Токаревой, обязательное нотариальное удостоверение также возложит на стороны сделки новые расходы. Единственный выход — снижение государственных тарифов.
Если после удостоверения сделку все-таки признают недействительной, согласно ст. 17 закона «О нотариате», нотариус несет ответственность только в том случае, если он нарушил процедуру удостоверения сделки, установленную законом. Как считает Токарева, чтобы потребовать от него возмещение ущерба, самого факта признания сделки недействительной недостаточно — нужно доказать, что нотариус некачественно выполнил свою работу.
С другой стороны, нотариус может не удостоверить сделку с возможными последствиями, рассказала РБК Людмила Айвар, так как ему в конечном итоге придется нести за них ответственность. «Есть и системный момент. Сегодня у нас уже есть Росреестр. Если добавить обязательный нотариат, важно не получить двойную проверку без удвоенной пользы. Иначе гражданин окажется между двумя ведомствами, каждое из которых отвечает «за свое», а по факту — ни за что», — отметила Айвар.
Инициатива также рискует увеличить нагрузку на нотариат. В небольших городах нотариусы могут не справляться с наплывом желающих заключить сделку. Из этого вытекает риск, что удостоверение у нотариуса превратится в очередной штамп и его роль как гаранта безопасности сведется к нулю. Кроме того, подпись нотариуса может стать точкой невозврата для действительно обманутой стороны.
«Проблема в культуре рынка, в ответственности посредников, в серых риелторских схемах, в желании «побыстрее и подешевле». Почему не несут ответственности риелторы, почему до сих пор нет специального СРО, страхующего ответственность и контролирующего добросовестность? Сегодня риелтор, он же посредник, продал-купил, деньги получил, причем приличные, и никакой ответственности. Риелторы захватили рынок недвижимости, но не обеспечивают безопасность сделок», — считает Айвар.
По ее словам, одно лишь требование удостоверить сделку у нотариуса не принесет желаемого результата. Необходимо вводить эту меру в рамках комплексной реформы «с регулированием риелторов, понятной ответственностью и разумными тарифами».
Летом 2024 года певица Лариса Долина продала свою квартиру в Хамовниках под влиянием мошенников, затем через Хамовнический районный суд добилась признания сделки недействительной и вернула право собственности на квартиру. При этом покупательнице квартиры Полине Лурье было отказано в возврате средств, так как суд отметил, что продавец фактически не получила деньги от сделки, и взыскивать их нужно с мошенников. Позже Мосгорсуд оставил решение без изменения, Второй кассационный суд общей юрисдикции признал выводы нижестоящих инстанций законными.
В середине декабря Верховный суд принял другое решение — отменил решения судов нижестоящих инстанций и отказал певице Ларисе Долиной в удовлетворении иска к Полине Лурье о признании сделки купли-продажи квартиры недействительной и прекращении права собственности Лурье на приобретенное жилье. В конце декабря уже Мосгорсуд встал на сторону Лурье и потребовал выселить Долину из квартиры в Хамовниках.
Читайте РБК в Telegram.
Читайте РБК в Max! Самые важные новости, только проверенная информация.
Кремль раскрыл детали переговоров Путина с делегацией США
В Минобороны сообщили о росте числа медиков в госпиталях и их зарплат
NYT: Трамп хочет запретить России и Китаю добычу в Гренландии
Трамп заявил о движении «армады» в сторону Ирана «на всякий случай»
Роков иностранного языка в школах станет меньше. Подробности
Трамп объявил об отзыве приглашения премьера Канады в «Совет мира»
