Как заработать на кризисе строителей: топ-5 облигаций девелоперов

«РБК Инвестиции» узнали у экспертов, стоит ли инвестировать в облигации застройщиков и на что обращать внимание при выборе таких бумаг (Фото: Shutterstock)

Облигации  застройщиков находятся в фокусе внимания инвесторов, поскольку дают дополнительную премию по доходности к другим корпоративным выпускам, имеющим аналогичные кредитные рейтинги. Тем не менее аналитики отмечают, что текущая ситуация в строительном секторе непростая, потому инвестирование в такие бумаги требует от инвестора дополнительного анализа и взвешенного подхода.

«РБК Инвестиции  » совместно с экспертами выяснили, стоит ли инвестировать в облигации застройщиков, кому они подойдут и как отбирать такие бумаги.

Доходы застройщиков падают

За первые девять месяцев 2025 года выручка застройщиков жилья в крупных российских городах снизилась на 6,7% год к году, составив ₽2,23 трлн. При этом продажи в физическом выражении сократились на 18%, до 8,4 млн кв. м. Об этом сообщает аналитический сервис BnMAP.pro.

Самое сильное падение наблюдается в крупных городах: Красноярске (снижение на 32,6%, выручка — ₽22,7 млрд), Краснодаре (падение на 26,2%, до ₽106,8 млрд) и Санкт-Петербурге (снижение на 23,5%, до ₽252,7 млрд). Однако есть и регионы с ростом: в Нижнем Новгороде выручка увеличилась на 17,1%, в Воронеже — на 9,7%, в Москве — на 1,7%, а в Перми — на 0,9%.

В этом году российский рынок недвижимости находится на спаде — по итогам 2025 года ожидается отрицательная динамика (-5–7% к прошлому году) темпов ввода квадратных метров и объемов реализации жилья, рассказал «РБК Инвестициям» директор корпоративных финансов инвесткомпании «Риком-Траст» Николай Леоненков.

«Это связано как с отменой льготных ипотечных программ в 2024 году и снижения стимулирующих мер государства, которые поддерживали застройщиков в последние годы, так и с общей ситуацией ослабления потребительского спроса в условиях высоких кредитных ставок и роста цен на недвижимость», — добавил эксперт.

Старший инвестиционный консультант сервиса «Газпромбанк Инвестиции» Роман Беликов отметил, что строительная отрасль считается одной из наиболее пострадавших от высокой ключевой ставки. «Полагаем, что крупные застройщики в случае дальнейшего негативного развития ситуации могут быть поддержаны государством ввиду их высокой социальной значимости», — считает он.

Все налоговые вычеты: как можно вернуть деньги за фитнес и ипотеку

ФНС , Налоги , ИИС , Брокер , Лайфхаки

Стоит ли инвестировать в облигации застройщиков: мнения экспертов

Облигации застройщиков могут подойти инвесторам с высокой толерантностью к риску, считают эксперты (Фото: Shutterstock)

Сектор девелопмента сейчас подвержен очень высокому отраслевому риску из-за высоких ставок, дорогой ипотеки и возможного охлаждения спроса, отметил аналитик ФГ «Финам» Никита Бороданов. Однако, по его мнению, эмитенты  с рейтингом А и выше являются хорошим соотношением риска и доходности в секторе, их облигации могут быть частью сбалансированного портфеля, но только как дополнение с учетом отраслевых рисков.

«Облигации девелоперов интересны в первую очередь тем, что они дают дополнительную премию по доходности к другим корпоративным выпускам, имеющим аналогичные кредитные рейтинги. Однако эта премия объясняется наличием специфических отраслевых рисков, которые несколько выше в сравнении с многими другими секторами. Инвесторам с высокой толерантностью к риску можно включить облигации застройщиков в портфель в разумных объемах и тщательно следить за состоянием компаний, их выпустивших», — прокомментировал руководитель направления анализа рынка облигаций инвестбанка «Синара» Александр Афонин.

Начальник аналитического отдела УК ПСБ Александр Головцов указывает на высокие риски в секторе строительства, поскольку большинство застройщиков не генерируют денежного потока, а практически все их активы по факту находятся в залоге у банков.

ГК «ПИК» отменила дивидендную политику и проведет обратный сплит акций

ПИК , Строительство , Акции

Инвестиции в облигации застройщиков — это вложения в сектор с высокими рисками, где инвестор должен быть очень избирательным, отметил Николай Леоненков из инвесткомпании «Риком-Траст». Он добавил, что инвестиции в сектор возможны, но только при условии тщательного отбора эмитентов.

Руководитель направления аналитики по долговым рынкам Альфа-банка Мария Радченко придерживается мнения, что риски дальнейшего ухудшения кредитоспособности заемщиков достаточно высоки.

«Полагаем, что «охота на ведьм» только начинается: в публичном пространстве уже активно обсуждаются дефолты  отдельных эмитентов. Поскольку сектор воспринимается как один из самых рискованных, это может усиливать опасения даже в отношении компаний с нормальной кредитной позицией. В результате котировки облигаций девелоперов находятся под давлением. Мы считаем высокой вероятность дальнейшего роста их доходности. В таких условиях открытие длинных позиций  в облигациях застройщиков сейчас не выглядит привлекательным», — пояснила Радченко.

«Эксперт РА» сообщил о двукратном росте дефолтов по облигациям

Облигации , дефолт , Личные финансы

На что обращать внимание при подборе облигаций

Эксперты выделили ряд ключевых аспектов при подборе облигаций застройщиков (Фото: Shutterstock)

Учитывая высокие риски в секторе, выбор бумаг должен быть особенно тщательным, считает Николай Леоненков. Эксперт выделил четыре ключевых аспекта, на которые стоит обратить внимание:

• долговая нагрузка. Приемлемыми можно считать показатели чистый долг / EBITDA не выше 5 (комфортный уровень — не выше 3), а показатель ICR (покрытие процентов) оптимален выше 1,5. Более низкие значения ICR — прямой путь к проблемам с обслуживанием долга;
• ликвидность. У компании должна быть достаточная денежная подушка (Cash Ratio > 0,2–0,5) для обеспечения срочных платежей и текущей деятельности. Ее отсутствие делает компанию крайне уязвимой к кассовым разрывам;
• кредитный рейтинг. Наличие рейтинга от двух агентств является важным признаком прозрачности и надежности эмитента. Обращайте внимание не только на уровень рейтинга, но и на прогноз. Необходимо очень аккуратно смотреть на бумаги с развивающимся (на пересмотре) статусом или негативным прогнозом. Это означает, что эксперты дополнительно оценивают риски эмитента и в случае подтверждения негативного сценария высоковероятно снизят рейтинг на горизонте 12 месяцев;
• операционные показатели. Успешные компании демонстрируют рост ввода жилья и продаж или как минимум имеют динамику не хуже рынка на стагнирующем/падающем тренде. Это обеспечивает приток денег с эскроу-счетов и поддерживает ликвидность.

Инвесторам, у которых нет времени или достаточных знаний для проведения кредитного анализа каждого конкретного эмитента, вполне можно ориентироваться на пресс-релизы рейтинговых агентств, отмечает эксперт по фондовому рынку «БКС Мир инвестиций» Людмила Рокотянская.

«Выбирать стоит только бумаги крупнейших, хорошо диверсифицированных застройщиков с высоким качеством управления, крепкой ликвидностью  и понятной структурой долга. Крайне важно избегать перегруженных долгом и плохо раскрывающих финансовые данные компаний», — считает Никита Бороданов из ФГ «Финам». При этом эксперт добавил, что для покупки такие бумаги стоит рассматривать не более чем на 10% портфеля и только инвесторам с повышенным аппетитом к риску и для диверсификации по всем отраслям.

Кредитный рейтинг облигаций и его отсутствие: что нужно знать инвестору

Облигации , Инвестиции , ЦБ

При оценке девелоперов надо обращать внимание на уровень покрытия задолженности по проектному финансированию (номинальной, не дисконтированной) остатками на эскроу и на динамику этого соотношения, заметил Александр Головцов из УК ПСБ.

«Если этот показатель значительно ниже 1 и падает — это плохой знак. Компания строит больше, чем может продать. Также стоит обратить внимание и на уровень чистого операционного денежного потока в динамике, поскольку текущая выручка и прибыль в этом секторе часто не отражают реальную экономику бизнеса», — добавил он.

Инвестору нужно принимать во внимание стандартные факторы (долговая нагрузка, распроданность объектов и др.), а также дополнительные особенности учета, считает старший аналитик УК «Первая» Глеб Бобков. По его словам, сейчас очень высокая рентабельность сектора в том числе объясняется эффектом экономии эскроу: это проценты, которые компания не признает и не уплачивает в результате наполнения эскроу.

«Иными словами, если покрытие было нулевым, все эти проценты были бы выплачены. Важный аспект заключается в том, что эта величина включается в выручку и затем вычитается в финансовых расходах. В результате валовая рентабельность и рентабельность по EBITDA  оптически выглядят выше, хотя бизнес не становится более рентабельным», — пояснил Бобков.

Что такое EBITDA и по какой формуле она рассчитывается

Инвестиции , EBITDA , Мультипликаторы , Акции

Топ-5 застройщиков по объему на рынке долга

«РБК Инвестиции» совместно с экспертами изучили пять крупнейших застройщиков по объему публичного долга.

Размер публичного долга (с учетом облигаций и ЦФА), а также количество выпусков облигаций указаны по данным Cbonds. Самый доходный выпуск указан по данным Московской биржи на 14 ноября 2025 года.

1. ГК «Самолет»

ГК «Самолет» остается крупнейшим игроком рынка жилья, показывает устойчивость за счет масштабной географии и сильной ликвидности, отметил Никита Бороданов из ФГ «Финам». Однако он добавил, что рост долговой нагрузки и ухудшение условий рынка делают его облигации умеренно рискованными и они оптимальны для инвесторов, готовых принимать на себя отраслевой риск.

Николай Леоненков выделяет критическую долговую нагрузку эмитента (Debt/Equity на уровне приблизительно 14,3x, ICR приблизительно 1,05). По его мнению, присутствует высокая вероятность дефолта и реструктуризации долга/активов компании.

«Такие бумаги можно включать в портфель только высокорискованным игрокам, делающим ставку на покупку обесценившихся (distressed) активов под реструктуризацию компании», — добавил он.

Девелопер «Самолет» выпустит конвертируемые облигации объемом до ₽3 млрд

Самолет , Облигации , Акции , Инвестиции

2. «Сэтл Групп»

«У компании достаточно низкая долговая нагрузка и высокая рентабельность. Риски связаны с будущими выплатами по долгу и возможностью ухудшения финансового положения при высоких ставках. Бумаги подойдут опытным инвесторам, внимательно следящим за ситуацией», — прокомментировал Никита Бороданов.

Николай Леоненков также отметил умеренную долговую нагрузку эмитента и высокие ликвидность и рентабельность. По его мнению, облигации эмитента подходят чуть более консервативным инвесторам, ищущим надежность в секторе.

3. «Эталон Финанс»

«Эталон» — диверсифицированный застройщик с сильными позициями и растущими продажами, пояснил Никита Бороданов. По его мнению, риски связаны со слабым покрытием процентов и общей волатильностью  рынка недвижимости, но в целом компания выглядит устойчиво.

«У компании наблюдаются позитивные операционные результаты (входит в топ-10 по вводу жилья), что улучшает ликвидность. При этом настораживают наблюдаемые в корпоративной отчетности непрозрачные внутригрупповые сделки покупки активов. Вложения в данного эмитента могут быть интересны инвесторам, разбирающимся в компаниях и взаимодействиях внутри корпорации АФК «Система» (головная компания группы)», — прокомментировал Николай Леоненков.

«Эталон» проведет допэмиссию для покупки компании у АФК «Система»

Эталон , АФК Система , SPO , Акции

4. «Группа ЛСР»

У компании высокий леверидж и низкое покрытие процентов, заметил Николай Леоненков. «Прибыли едва хватает на обслуживание долга, а денежная подушка отсутствует. Бумаги эмитента ориентированы на опытных инвесторов, разбирающихся в отрасли и принимающих риски строительного сектора», — добавил он.

Никита Бороданов, напротив, отметил, что эмитент — один из самых устойчивых и крупных игроков отрасли с очень сильными финансовыми показателями и широкой географией, а его облигации — относительно безопасный вариант в секторе.

5. «Брусника. Строительство и девелопмент»

Эмитент показывает хорошие темпы роста и качественное управление, но вынужден рефинансировать долг в сложных условиях рынка, что повышает риски, прокомментировал Никита Бороданов. По его мнению, бумаги подходят для инвесторов, готовых мириться с волатильностью.

Николай Леоненков отметил высокую закредитованность эмитента. При практически нулевой прибыли это говорит о финансовой неустойчивости эмитента. По мнению эксперта, такие облигации могут подойти только для спекулянтов, готовых к частичной или полной потере капитала.

Руководитель инвестбанка ‎«Синара» — о длинных ОФЗ и страхах инвесторов

ОФЗ , Облигации , Инвестиции