Ипотека отправляется на сжатие

Фото: Олег Яковлев / РБК

Во втором полугодии 2023 года рынок ипотеки продемонстрирует резкое сжатие из-за регуляторных требований ЦБ: спрос клиентов-физлиц на ипотеку на первичном рынке сократится на 20–30% относительно уровней первой половины года, рассказал в интервью телеканалу РБК зампред Сбербанка Александр Ведяхин.

«Что касается физлиц, то здесь скорее не ставка [влияет], потому что физлица на ставку меньше реагируют, здесь скорее макропруденциальные лимиты. Мы думаем, что снижение до конца года спроса на ипотеку будет 20–30% на первичное жилье (по сравнению с первой половиной 2023 года. — РБК). Это достаточно большие цифры», — отметил топ-менеджер.

Недвижимость

Условия по льготной ипотеке могут изменить. Что это значит для рынка

По данным ЦБ, в первом полугодии российские банки выдали ипотечные кредиты более чем на 3 трлн руб. (.pdf) Во втором квартале портфель участников рынка вырос на 7% против 4,2% в январе—марте. Этот сегмент рынка «демонстрирует признаки перегрева», указывал регулятор.

Что может повлиять на сокращение спроса

С начала года Банк России последовательно ужесточал требования к выдаче ипотечных ссуд — в частности, резко увеличивал макропруденциальные надбавки по кредитам с низким первоначальным взносом, особенно если они выдаются заемщикам с повышенной долговой нагрузкой. Изменения вступили в силу 1 мая, дополнительно надбавки будут повышены с 1 октября. Кроме того, с 1 июня ЦБ потребовал от банков создавать больше резервов по кредитам со сверхнизкими ставками от застройщиков.

На 1 сентября средняя ставка в топ-20 банков по нельготным ипотечным кредитам на новостройки достигла 13,76%, а по ссудам на готовое жилье — 13,97% годовых, следует из статистики «Дом.РФ». (.pdf) Стоимость ипотеки начала резко расти на фоне увеличения ставки ЦБ — Банк России ужесточил денежно-кредитную политику в июле, а в августе внепланово поднял ставку до 12% годовых. С начала июля средние ставки по ипотеке увеличились на 2,7–2,8 процентного пункта. Сбербанк, как и многие российские банки, поднимал базовые ставки по рыночным ипотечным программам — до 13,7% по кредитам на новостройки и готовое жилье.

Меры ЦБ по повышению надбавок ограничат предложение ипотеки закредитованным заемщикам, которых на рынке много, считает управляющий директор по валидации рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов. «В результате бума ипотечного кредитования на фоне льготных программ и потребительского кредитования при усилении потребительской активности с 2020 года долговая нагрузка населения очень сильно выросла», — сказал он.

В рейтинговом агентстве НКР считают, что влияние ужесточения регулирования с 1 октября будет сдержанным, так как наиболее значимо оно скажется на первичном рынке по кредитам с низким первоначальным взносом, доля которых на рынке мала. «А для банков, применяющих подход к оценке величины кредитного риска на основе внутренних рейтингов, влияние будет выражено еще меньше», — отмечает заместитель директора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин.

Основная причина сокращения спроса — это повышение ключевой ставки с 15 августа, которое уже привело к рекорду ежемесячного объема выдачи и переносу части спроса с четвертого квартала на август—сентябрь, говорит Лопатин. По мнению Беликова, на спрос также повлияет сокращение платежеспособности при повышенной инфляции и отставании динамики реальных доходов населения от роста закредитованности. Он считает, что прогноз Сбербанка справедлив и с высокой вероятностью реализуется в ноябре—декабре этого года.

Ожидания рынка

• НКР прогнозирует заметное сокращение объемов выдач на первичном рынке в четвертом квартале на 20–25% по сравнению с третьим кварталом 2023 года, сообщает Лопатин.
• АКРА ожидает сокращение выдач ипотечных кредитов с сентября, однако еще большее снижение может случиться в октябре — особенно в случае дальнейшего повышения ставок. В целом снижение выдач относительно первого полугодия может сократиться в пределах 25%, говорит старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.
• Начальник управления ипотечного кредитования ВТБ Сергей Бабин в своем выступлении на Восточном экономическом форуме спрогнозировал, что в октябре—декабре выдачи жилищных кредитов достигнут 1,2 трлн руб., составив около 20% годового объема вместо привычных 30–35%. Из-за роста ключевой ставки и мер ЦБ по охлаждению рынка кредитования традиционный пик спроса на ипотеку сместится с четвертого квартала на третий. Однако повышенный спрос на протяжении большей части года обеспечит рынку рекордный результат, который впервые в истории превысит 6 трлн руб. продаж, спрогнозировал Бабин.
• Абсолют Банк также ожидает сокращение спроса на 20–30%, говорит заместитель председателя правления банка Антон Павлов. По его мнению, увеличение требований к минимальному размеру первоначального взноса окажет менее существенное влияние на сокращение спроса, так как лишь часть клиентов отложат покупку на несколько месяцев. «Более существенный вклад в сокращение объемов кредитования на первичном рынке окажет повышение ставок по рыночным программам. Произойдет существенное сокращение сделок в сегменте дорогой недвижимости, стоимость которой превышает максимальный размер кредитов по госпрограммам. В крупных городах такие сделки составляют достаточно большой объем», — рассуждает Павлов.
• По мнению главного аналитика Совкомбанка Натальи Ващелюк, снижение спроса на первичном рынке возможно только в начале 2024 года — в пределах 10% по сравнению с первой половиной 2023 года. «Многие заемщики постараются получить одобрение ипотечного кредита до 1 октября 2023 года. Если оно будет действовать стандартные три месяца, то снижение спроса придется на начало 2024 года», — полагает она. Также спрос на ипотеку будет поддерживаться ожиданием сворачивания льготных программ, которое запланированное на 1 июля 2024 года, считает Ващелюк.
• Росбанк прогнозирует, что объем выдач ипотечных кредитов может снизиться на 15% только в том случае, если произойдет повышение ставок по госпрограммам. «На первичном рынке продолжают действовать госпрограммы с субсидируемой ставкой, и основной объем спроса приходится именно на них (порядка 95% выдач на первичном рынке в 2023 году), снижения спроса на новые ипотечные кредиты в данном сегменте в рамках выдач «Росбанк Дом» мы в текущем моменте не фиксируем», — рассказывает главный аналитик управления ипотечных продуктов «Росбанк Дом» Ирина Бабина.
• Директор департамента розничных рисков банка «Зенит» Александр Шорников также считает, что пока на рынке сохраняются низкие ставки по программам госсубсидирования, то спрос на них останется на прежнем уровне, а снижение может коснуться рынка вторичной недвижимости и сделок первичного жилья без субсидирования.