Эксперты рассказали об оживлении рынка офисной недвижимости в России
Рынок строительства и недвижимости был обозначен главным локомотивом роста экономики в 2022 году на форуме «Инфраструктурные инвестиции», который РБК провел 6 декабря в своем новом Центре событий в Москве. Однако ситуации с жилыми и с коммерческими площадями отличаются серьезно — инвестиции в жилое строительство оправданы тем, что отрасль растет на господдержке и осторожном оживлении покупательского спроса, а вот горизонт планирования по возведению новых офисных площадей упирается в неопределенность арендаторов. Тем не менее, несмотря на массовый исход зарубежных компаний из России, рынок аренды офисов не рухнул, а ущерб ему пока не сравним с издержками «пандемийного» 2020 года.
Директор по аренде KR Properties Максим Белецкий назвал 2022 год «существенно более динамичным»: по состоянию на ноябрь спрос уже превысил на 30% показатели 2020 года. Поведение арендаторов он описал как «поторговались, походили, посмотрели — и вернулись». По его данным, спад и подъем спроса на офисные площади в Москве шел в две волны, и с ноября он снова отправился вверх. В начало 2022 года отрасль входила на высоких ожиданиях, с намерением повторить рекордную «послековидную» активность 2021-го, однако подписанные соглашения о намерениях на 18 тыс. кв. м после февраля полностью реализовать не удалось. Белецкий привел в пример сделку с иностранной компанией на 6 тыс. «квадратов» — несмотря на принудительные санкции, арендатор не хотел отказываться от контракта в течение полутора месяцев, хотя в результате был вынужден «сдаться» и уйти.
Директор по офисной недвижимости PRF Real Estate Russia Никола Обайдин также признал, что, в отличие от жилой недвижимости, офисная сфера бьет не рекорды, а антирекорды. Он прокомментировал предположение модератора РБК о том, что запас прочности арендодателей кроется в отказе от качества в пользу экономии и признал, что в прежние годы в качество офисных площадей было вложено много ресурсов. Однако снижать его нет необходимости, поскольку в России достаточно таких «квадратов» по высокому стандарту, освободившихся после ухода крупных компаний — новые компании не снижают свои требования к качеству, спрос не падает.
Первая волна возвращения арендаторов, по свидетельству Максима Белецкого, началась в начале лета, и драйверами нового спроса директор по аренде KR Properties назвал отечественные компании IT и госсектора. У первых — емкие запросы на площади от 700 до полутора-двух тысяч квадратных метров, а государственные компании предпочитают большие площади от 5 тыс. кв. м. Вторая волна после «мобилизационного» затишья началась в ноябре и продолжилась в декабре. Максим Белецкий сообщил, что компании вернулись к подписанию соглашений о намерениях. При этом с одной стороны арендаторы повысили запросы (готовы на 3 тыс. «квадратов» там, где раньше хотели полторы тысячи), но с другой стороны — они уверены, что арендные ставки должны рухнуть и «любое помещение можно забрать дешево». Однако, рассказал Белецкий, через месяц-полтора они возвращаются к исходным условиям со словами «мы посмотрели и не нашли».
В то же время он отметил, что в 2022 году резко понизилась стабильность сделки — арендаторы стали чаще выходить из переговорного процесса, в том числе на последних его этапах. Второй особенностью новых экономических реалий он назвал снижение среднего срока аренды с 5–7 до 1–3 лет. Компании госсектора подстегнули также спрос на готовые помещения с инвестициями девелопера в их оснащение. Перспективным трендом директор KR Properties считает спрос на меблированные помещения, а также на смарт-офисы с готовой инфраструктурой и сервис-пакетами на выбор арендатора.
Обайдин назвал вложения в качественные проекты «долгими инвестициями», а эффективные планировки, инженерные системы и качественное управление — теми факторами, которые делают компанию более устойчивой во времена кризиса. Еще одним условием перспективного роста директор по офисной недвижимости PRF Real Estate Russia назвал гибкие подходы к клиенту и запросам рынка. Говоря о перспективах 2023 года, Максим Белецкий предположил, что простоя офисных площадей в хороших локациях не будет, несмотря на уход западных компаний.
