Как сокращение льготных ипотечных программ стимулирует рынок аренды
Цены на аренду квартир в Москве бьют рекорды, а спрос превышает предложение. Такая ситуация может сохраняться, пока ипотечная ставка не снизится, считают эксперты
По данным аналитического ресурса irn.ru, по итогам июля 2024 года средняя стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составила 49 тыс. руб., а «двушки» — 66 тыс. руб. Это почти на 30% дороже, чем в том же месяце предыдущего года. Снять «трешку» можно в среднем за 94 тыс. руб., что на 27% выше, чем в 2023-м. Предложений при этом на рынке было значительно меньше.
До абсолютного ценового рекорда сентября 2023 года осталось немного: тогда «однушки» в Москве сдавались, по данным irn.ru, в среднем за 51 тыс. руб.
Спрос на долгосрочную аренду продолжает расти: за две недели августа он вырос на 14% по сравнению с июлем, и больше всего востребованы как раз однокомнатные квартиры — их ищут на 27% чаще, рассказал руководитель категории долгосрочной аренды «Авито Недвижимость» Константин Каменев. Значит, можно ждать дальнейшего подорожания, считает заместитель директора управления аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова.
В целом на рынке арендного жилья в столице сложилась экстраординарная ситуация, считает Оксана Полякова: «Высокая активность арендаторов сохранялась весь год, даже в традиционно спокойные периоды. И это происходит на фоне крайнего дефицита предложения: сейчас количество рекламируемых объектов в девять раз меньше, чем заявок арендаторов».
Почему не хватает элитных квартир для аренды
Стоимость аренды элитных квартир в столице в среднем в июле 2024 года поставила почти 3 тыс. руб. за кв. м, на 39% превысив показатели прошлого года, подсчитала компания «Intermark Аренда». Аналитики объясняют подорожание перегретым спросом — он сейчас на 47% выше, чем год назад, — и катастрофически низким предложением. Элитного жилья сейчас сдается на 50% меньше, чем летом 2023-го, и на 70% меньше, чем в июле 2021 года.
Как ранее отмечали аналитики Intermark Real Estate, владельцы элитной недвижимости, которые сегодня нередко живут на несколько стран, когда возвращаются в Россию, снимают их с рынка аренды. Кроме того, в 2022 и 2023 годах релокация наблюдалась как из России, так и обратно в страну, писали аналитики рынка арендной недвижимости: одни продавали дорогое жилье и уезжали, другие возвращались и заселялись в элитные квартиры, как собственные, так и съемные.
Арендаторам элитного жилья приходится снижать требования, говорит гендиректор компании «Intermark Аренда» Елена Куликова: «Часть из них уходит на рынок жилья бизнес-класса, часть выбирает менее популярные локации. Клиенты из регионов, которым сложно найти варианты в Москве, арендуют загородные дома в Подмосковье». Многие арендаторы, по ее словам, корректируют запрос по площади квартир в сторону уменьшения.
Как сезон и ипотечная ставка разгоняют цены
Один из факторов роста цен — сезонность, напоминает руководитель ресурса irn.ru Олег Репченко: «К осени возвращаются люди из отпусков, дети в школу, приезжают мигранты, студенты и так далее».
Традиционно активность арендаторов на рынке долгосрочной аренды достигает пика в конце августа и начале сентября, когда спрос может быть на 50% выше, чем летом и весной, поэтому до конца сентября ставки аренды могут расти, уточняет Константин Каменев.
Но главное, что сейчас толкает цены вверх, — рост ключевой ставки ЦБ, которая за год увеличилась с 7,5 до 18%, а также сокращение льготных ипотечных программ, сходятся во мнении эксперты.
Средние ставки по ипотеке сейчас превысили 20% — например, в Сбербанке по не льготным программам кредит на покупку недвижимости можно взять под 22,3%, в Альфа-банке — под 21,49% и под 19,5% — в Т-Банке. В связи со снижением доступности ипотеки многие предпочитают снимать жилье, а не покупать, а потенциальные продавцы из-за уменьшения количества возможных покупателей становятся арендодателями, отмечают аналитики irn.ru.
Еще одна причина роста цен — большое количество новостроек, купленных в прошлом и этом году на волне ажиотажного спроса после новостей о скором сокращении льготной ипотеки, отмечает Оксана Полякова. Их владельцы, зачастую продавшие старую недвижимость, как правило, снимают жилье, пока их квартиры строятся, объясняет она. Кроме того, многие арендаторы предпочитают сейчас не искать новые, более подходящие им варианты, полагая, что в нынешних условиях не смогут найти альтернативу, поэтому продлевают старые договоры, и ротация квартир снижается.
Несмотря на повышенный спрос, доходность сдачи квартир растет медленно: по подсчетам аналитиков ЦИАН, сейчас эта деятельность приносит около 6,6% годовых, тогда как год назад — 5,8%. Эта ситуация также ограничивает рост предложения: сдача квартиры в аренду сейчас кажется намного менее выгодной, чем депозит в банке, проценты по которому могут доходить до 19% в год, отмечают в ЦИАН.
Почему цены продолжат расти
До конца года рост цен на аренду продолжится, считают эксперты. Обычно сезон повышенной деловой активности длится с августа до октября—ноября, и в это время цены на московском рынке аренды могут увеличиться еще на 5–10%, говорит Оксана Полякова.
Уже в октябре предложение начинает восстанавливаться, спрос снижается, а цены приходят в равновесие до следующего сезонного пика, отмечает Константин Каменев.
Однако до конца 2024 года арендные ставки не снизятся, поскольку будет действовать ценовая инерция, считает Оксана Полякова: «Маловероятно, что спрос может резко упасть». Кроме того, даже если предположить значительное снижение числа запросов от нанимателей, объем арендного предложения слишком мал, чтобы собственники начали конкурировать и снижать цены, считает она: «Пока объем экспозиции найма не восстановится, а ипотечные ставки не снизятся, количество арендаторов будет больше, чем свободных квартир».
