Какое будущее ждет российский стройкомплекс

Фото: Игнат Козлов для РБК

— Строительная сфера решает разные задачи: от развития городов до демографической ситуации. Готовы ли девелоперы брать на себя такую ответственность?

— Строительство, как системообразующая отрасль, должна нести ответственность за формирование общественного уклада. Это ее основная миссия. Было бы ошибочно уклоняться от этих задач.

Девелоперы формируют облик окружающей среды на поколения вперед. Сейчас у нас на стадии запуска 70 проектов, в стройке уже 50, то есть в 2025 году будет до 120 проектов в реализации общей площадью около 45 млн кв. м. Жизненный цикл зданий намного длиннее жизни людей, которые их создают. Потомки будут ими любоваться или, наоборот, иронизировать. Мы должны учитывать это в своей работе.

— Какие задачи определяют сегодняшний день стройкомплекса?

— Девелоперы должны обеспечить комфорт, безопасность, отсутствие бытовых проблем, сделать так, чтобы люди меньше думали о рутинных задачах, а занимались бы развитием собственного потенциала на благо государства и общества.

Сегодня идет разговор об ограничении строительства совсем маленьких квартир. Это правильная тенденция. Большие квартиры увеличивают возможности для создания полноценной семьи и воспитания детей. Но нужны не только квартиры. Вместе с домами девелоперы строят школы, детские сады и другую современную инфраструктуру.

Всего десять лет назад мы считали себя передовой компанией только потому, что проектировали и строили кварталы со сбалансированной социалкой. А сегодня никому и в голову не придет вести несбалансированное строительство. Если ты как минимум не решаешь вопросы школ и детских садов, это просто дико.

Лет пять назад мы стали активно заниматься развитием парковых зон вокруг наших кварталов. Сегодня и это уже стандарт для любого крупного и ответственного девелопера.

Наш фокус — создание городов с удобной инфраструктурой вокруг разнообразных сценариев жизни. И тут надо отметить, что тон и тренды в современных подходах задают Москва и ее долгосрочная стратегия развития.

— Во главе угла сегодня комплексное развитие территорий (КРТ). Каких шагов вы ждете от государства в этом направлении?

— Мы с самого начала принимали активное экспертное участие в подготовке механизма КРТ, рассматривая его как инструмент проведения реновации в регионах России. В отличие от Московской агломерации, где сами девелоперы могут реализовывать полный цикл КРТ, в не столь маржинальных регионах требуется поддержка властей. Девелопер будет стремиться работать там, где проект вписывается в положительную экономическую модель. Соответственно, в определенных местах мы заходим в проект КРТ вместе с местными властями, которые принимают на себя обязательства по соинвестированию части объектов. Это может быть подведение сетей, дорог, инфраструктурных объектов, особенно в регионах, где слабый рынок, не слишком интересный для девелоперов. Сегодня много внимания уделяется сетям, которые требуют обновления. Новым районам нужна новая инфраструктура. Чтобы девелопер пришел с достойным продуктом, участие властей должно быть существенным. Для реновации 900 млн кв. м ветхого жилья нужны системный подход и высокая операционная эффективность. Мы внутри компании разработали и пилотируем подход управления таким масштабом с использованием ИИ.

С этой точки зрения КРТ — новая большая возможность и будущее девелопмента, механизм обновления в системе ЖКХ и сетевом хозяйстве. Для нас это точка роста и освоения собственного земельного банка. Почти 50 млн кв. м — это 1 млн квартир в 17 регионах, в которых будут жить до 3 млн человек. При низкой концентрации отрасли мы можем расти взрывными темпами. А для властей это хороший инструмент в части взаимодействия с собственниками участков для подготовки стартового пятна. Механизм КРТ помогает властям преображать центры городов, устаревшие промышленные площадки, ликвидировать депрессивные территории. Санкт-Петербург и Московская область наработали лучшие региональные практики по реновации и реализации возможностей КРТ.

— Крупные компании вообще активно идут в регионы. В чем причина?

— Их несколько. У каждого субъекта есть своя задача по вводу жилья, в том числе по расселению ветхого и аварийного фонда. Правительства регионов стремятся работать с крупными федеральными компаниями, потому что хотят видеть тех, кто обеспечит территорию современным продуктом.

Для себя точно понимаем, где бы мы хотели быть. Уже работаем в 17 регионах, тогда как всего два года назад их было четыре. Речь идет о масштабных стройках, которые преобразят целые города. Сейчас в работе больше 5,5 млн кв. м.

Существенно влияние и на местную экономику. Везде, где мы работаем, стараемся привлекать локальные строительные компании, ориентируемся на местные материалы, которые покупаем у региональных производителей.

— С 1 июля отменяется льготная ипотека. Как это повлияет на работу девелоперов?

— Краткосрочность данных механизмов явилась одним из факторов скачков спроса и создала дисбаланс на рынке. Для планомерной, стабильной работы строительного комплекса важна долгосрочная, предсказуемая политика стимулирования спроса. Такие установки, которые не вызовут перекосы и не создадут дополнительную неопределенность на рынке.

Если рынок все время дергать, держать в неведении, то неизбежно возникнут проблемы. Мы работаем в реальном производственном секторе экономики, где трудится более 1 млн человек. Если темпы стройки будут замедляться, объемы падать, мы лишимся кадров, которые потом будет сложно снова собрать.

Девелопмент является воронкой, которая собирает колоссальный розничный спрос в сумме около 15 трлн руб. Данные средства каскадируются по многим отраслям, таким как металлургия, банки и пр., обеспечивая загрузку больших организаций и коллективов.

— Что делать в таком случае?

— Продолжать стимулировать спрос. Можно пересматривать условия, менять акценты, но программы должны быть. Сейчас российский стройкомплекс набрал высокий темп. Если его тормозить, то делать это следует с оглядкой на всю цепочку создания добавленной стоимости, чтобы не вызвать долговременных негативных последствий.

Конечно, оставшиеся льготные программы рынок поддержат: и «Семейная», и «Дальневосточная», и «Арктическая». Это одна из причин, почему мы идем в регионы. «Региональные» ипотеки — хороший стимул, и очень важно, чтобы все программы были долгоиграющими, такими как «Семейная ипотека», срок действия которой был продлен президентом до 2030 года.

Когда условия временные, люди в самый последний момент начинают сметать все, что есть. Это вызывает вымывание предложения и рост цен. Должна быть четкая утвержденная долгосрочная политика, чтобы люди спокойно планировали покупку жилья, а строители планировали свою работу, ориентируясь на российские национальные цели.

И еще один вопрос — ключевая ставка. Несколько лет назад, когда ввели инструмент эскроу, мы довольно быстро вписались в новые реалии и отладили вместе с банками работающий механизм финансирования строительства. Однако сейчас мы столкнулись с большой проблемой: так как в нашем секторе нет ни льготных кредитов, ни субсидий, значимая часть прибыли отрасли уходит в банк в виде финансовых расходов, а стоимость эскроу перекладывается в стоимость метра, за который в итоге платит покупатель. При этом в розничном банковском бизнесе 50% занимает ипотека. В корпоративном бизнесе проектное финансирование — 20% всех кредитов банков. Таким образом, около 30% всего кредитного портфеля в стране связаны со строительством. Из чего следует высокая значимость строительного сектора для банковской и прочих систем.