Ставка на господдержку: куда свернет льготная ипотека в 2024 году
Девелоперы жилой недвижимости называют уходящий год рекордным, ждут сложный 2024-й и надеются на российское правительство
Для отечественного рынка жилой недвижимости прошедший год оказался позитивным. Если в 2022 году было введено 45,5 млн кв. м в многоквартирных домах (МКД) и 57,2 млн кв. м в категории индивидуального жилого строительства (ИЖС), то, по предварительным оценкам, 2023 год установит новый рекорд. Показатель ввода жилья совокупно может достигнуть 104–105 млн кв. м, по данным Росстата.
На начало ноября в России уже было введено 83,6 млн кв. м жилья, из которых 33,9 млн кв. м приходится на многоквартирные дома. Многоэтажки могут побить рекорд 2015 года (50,1 млн кв. м), а категория ИЖС, вероятно, покажет меньший относительно 2022 года результат, считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы Владислав Преображенский.
Девелоперы выделяют три ключевых события, которые повлияли на рынок жилой недвижимости. Все они связаны с ипотечным кредитованием.
Как на рынок влияет ключевая ставка
Первое событие — рост ключевой ставки. В 2023 году Банк России четыре раза поднимал ключевую ставку, в конце октября она достигла 15%, а в середине декабря — 16%, что привело к практически полному исчезновению классической ипотеки. Пока спрос поддерживает льготная ипотека, доля продаж по таким программам составляет до 90% от всего объема сделок в массовом сегменте, говорит заместитель гендиректора по коммерческим вопросам и связям с общественностью ГК «Садовое кольцо» Илья Колунов.
С каждым скачком ставки банкам приходилось пересматривать условия по субсидированным ипотечным программам, что приводило к удорожанию продукта как для девелопера, так и для покупателя, напоминает коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан: «В перспективе высокая ставка ЦБ может сдерживать развитие рынка недвижимости, в первую очередь с точки зрения нового строительства, его объема и качества».
Влияет ставка и на стоимость самого девелоперского продукта. Застройщику надо брать кредиты на покупку новых участков. «Недавно ведущий банк предложил заем на покупку участка почти под 21% годовых. Учитывая, что стоимость интересных участков начинается от 1 млрд руб., за год только проценты составят около 200 млн руб., а за пять лет (цикл реализации проекта) сумма процентов будет равна сумме займа», — опасается директор по экономике и финансам корпорации «Мегалит» Алексей Плюта.
С 1 июля 2024 года в той форме, в которой она существует сейчас, льготная ипотека должна завершиться. Из общедоступных на рынке останется только семейная ипотека — ее предложил продлить президент, выступая на ежегодной декабрьской пресс-конференции. Ситуация тревожит девелоперов. «Если льготную ипотеку не продлят, а ставка ЦБ останется на том же уровне, падение спроса будет огромным, что отразится и на объемах рынка», — прогнозирует президент девелоперской компании «Прогресс» Виктор Тарасенко.
Есть вероятность, что замедление темпов продаж составит 10–15%. В этом случае могут замедлиться и темпы наполнения эскроу-счетов, делятся опасениями эксперты. «При этом можно быть уверенным, что все проекты, которые уже заявлены и находятся в стадии строительства, завершатся, а задержки, если вообще произойдут, будут минимальными», — считает директор по взаимодействию с инвесторами ГК «А101» Анатолий Клинков.
Поддержка от государства в каком-то виде будет существовать: либо через продление льготной ипотеки, либо новыми инструментами, убежден Виктор Тарасенко. Может произойти реконфигурация льготных программ. Например, сегментация ипотеки с господдержкой на разные категории населения или на разные регионы, считает Анатолий Клинков. «Наиболее вероятный сценарий — альтернативные инструменты поддержки спроса. Один из вариантов — дифференцированная ипотека в регионах, которая сможет уравновесить спрос», — говорит Владислав Преображенский.
Поддержка в регионах, малых городах, для которых характерны отрицательная динамика численности населения и более низкие, чем в региональных центрах, доходы, кажется разумной и директору по маркетингу BM Group Дмитрию Павлову: «Зачастую именно в этих городах сосредоточено производство, в частности сельхоз и перерабатывающее, тут актуально не просто строительство нового современного жилья, но и комплексное развитие территории».
Есть и другие решения. «Например, предложение закрепить льготную ипотеку разово за каждым покупателем, чтобы ею активно не пользовались инвесторы; несколько ужесточить условия ее выдачи, тем самым сократив количество «некачественных» кредитов; разрешить пользование льготной ипотекой по месту прописки, чтобы регион прописки совпадал с регионом приобретения недвижимости», — рассуждает генеральный директор VSN Group Яна Глазунова. Рухнуть спросу не дадут, в стране строительная отрасль является одним из ключевых направлений развития, надеется эксперт.
Сколько покупателям копить на ипотеку
Второй фактор, оказавший сильное влияние на рынок, — решение ЦБ РФ увеличить минимальный размер первоначального взноса для кредитов, выдаваемых по программам льготного кредитования. С 20 сентября он вырос с 15 до 20%. Перед вступлением изменений это заставило многих покупателей быстро определиться с приобретением жилья, а потом закономерно привело к спаду спроса, что видно по результатам октября, напоминает Вера Стефан.
Решение уже сказалось на доступности квартир. В качестве примера Анатолий Клинков приводит петербургскую агломерацию, где средняя стоимость первичного жилья комфорт-класса сегодня от 6 млн руб. «При 15-процентном взносе покупателям необходимо было накопить 900 тыс. руб., с ростом до 20% первоначальный взнос стал 1,2 млн руб. При 25% необходимо будет вносить 1,5 млн руб., при 30% — 1,8 млн руб.», — говорит эксперт. Скажем, трехкомнатные квартиры в среднем стоят около 8,5 млн руб., то есть сейчас накопление должны быть не 1,3 млн руб., как было еще в сентябре, а более 1,7 млн руб. При 25-процентном взносе потребуется 2,12 млн руб., а при 30% — 2,55 млн руб., добавляет Анатолий Клинков.
С октября 2023 года банки стали избирательнее относиться к потенциальным заемщикам, детальнее рассматривают кредитную историю, констатирует он: «Если у клиента уже есть кредит и он хочет взять ипотеку, то чем меньше первоначальный взнос, тем большие требования к заемщику со стороны банка. Если кредит одобряют, то увеличивается процентная ставка для заемщика, а следом и ежемесячный платеж. Не все готовы идти на новые условия. При дальнейшем росте минимального взноса до 25 или 30% многие примут решение отложить покупку жилья, и мы можем увидеть значительное замедление темпов продаж», — уверен Анатолий Клинков.
И наконец, еще один очень значимый фактор, повлиявший на рынок, — ощутимое падение курса национальной валюты в августе. Многих это мотивировало вложить средства в недвижимость и тем самым спасти сбережения от обесценивания. В моменте это привело к увеличению числа сделок, но за счет вымывания будущего спроса, говорит Вера Стефан.
Перспективы рынка жилой недвижимости
Повышение ключевой ставки отразится на доступности проектного финансирования для застройщиков, рассуждает первый вице-президент GloraX Александр Андрианов: «В моменте решение ЦБ стимулирует спрос на квартиры и оказывает положительное влияние на рынок новостроек, однако в долгосрочной перспективе, если ситуация не изменится, мы можем получить обратный эффект».
Участники рынка тем не менее надеются на лучшее. Ипотека — двигатель рынка новостроек, и здесь затронуты интересы как людей, так и бизнеса, говорит генеральный директор брокерского агентства недвижимости Dolgov Pro Дмитрий Долгов: «Отменив льготные программы, рынок ждет стагнация, большое количество людей потеряют рабочие места, что запустит цепочку негативных последствий для всей экономики. Мы рассчитываем на программы господдержки и ждем падения ключевой ставки до нормы, чтобы и вторичная недвижимость ожила, так как эти два рынка тесно связаны». Правительство не допустит сокращения спроса на 30–50%, но и при модернизации льготных ипотечных программ негативные последствия могут быть, прогнозирует Владислав Преображенский: «Если говорить о высокой ключевой ставке, ко второй половине 2024 года резонно ожидать смягчения кредитно-денежной политики, что позволит перевести часть спроса, основанного на льготных программах, в рыночный».
