Офис у дома: как эффективно создавать рабочие места в мегаполисе
В столице реализуется программа по стимулированию создания мест приложения труда: девелоперы получают преференции в обмен на обязанность одновременно с жильем возводить промышленные, деловые, торговые и социальные объекты.
Дисбаланс между деловыми и спальными районами — типичная проблема российского мегаполиса. Так, в Москве в пределах центра города на 6% его территории внутри ТТК сосредоточено почти 30% рабочих мест и всего 8% жилья, отмечается в исследовании фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) «Пространство в экономике Москвы». А показатели обеспеченности помещениями административного и офисного назначения на одного работника существенно расходятся даже между соседними муниципальными округами.
При этом близость к дому — одна из важных характеристик качества рабочих мест, отмечает руководитель экспертного центра «Деловой России» по трудовым отношениям и охране труда, партнер SRG Виталий Федин. Несмотря на развитую транспортную инфраструктуру, путь на работу отнимает у горожан массу времени и сил. К тому же в российских мегаполисах, как говорит эксперт, сложилась практика работать существенно больше определенного Трудовым кодексом времени, и если человек проводит в неделю до 50–60 часов на работе и еще 10–15 часов в транспорте, то он не успевает восстанавливаться и живет в состоянии постоянного стресса.
Проблемы трудоустройства, транспортной доступности до мест приложения труда (МПТ) обострило массовое жилищное строительство последних лет, отмечает доцент базовой кафедры Торгово-промышленной палаты РФ «Развитие человеческого капитала» РЭУ имени Г.В. Плеханова Людмила Иванова-Швец. И лишь в единичных регионах есть программы стимулирования застройщиков по созданию МПТ под девизом «Работа рядом с домом». Наиболее яркие примеры такой работы, по мнению эксперта, показывают Екатеринбург и Москва.
«Город реализует программу по стимулированию создания мест приложения труда с 2020 года. Она позволяет сбалансированно развивать разные районы столицы, создавать новые рабочие места и снижать маятниковую миграцию. На данный момент по программе подписано 33 соглашения на строительство 78 объектов, где смогут работать свыше 56 тыс. человек. Больше всего мест для трудоустройства будет создано в офисно-деловых и торговых зданиях — 42,6 тыс.», — отмечает заммэра Москвы по вопросам экономической политики и имущественно-земельных отношений Владимир Ефимов.
Стимулы для бизнеса
В рамках реализации программы стимулирования создания мест приложения труда при заключении с департаментом инвестиционной и промышленной политики Москвы соответствующего соглашения девелоперы освобождаются от арендной платы за первый год строительства или получают льготу по плате за переоформление земельных участков под строительство жилья. В качестве мест приложения труда при этом учитываются нежилые коммерческие помещения, промышленные и социальные объекты в границах застройки. Объем поддержки зависит от площади и назначения объекта и его расположения и возрастает там, где экономическая ситуация требует дополнительного стимулирования, объясняет руководитель столичного департамента инвестиционной и промышленной политики (ДИиПП) Владислав Овчинский.
По его словам, программа решает задачи стратегического развития городской среды. «На основе четкого анализа численности населения и мест приложения труда, имеющихся градостроительных решений и оценки перспективной застройки с горизонтом планирования в десять лет правительство Москвы установило коэффициенты, которые определяют размер льготы для застройщиков разных территорий и типов объектов», — рассказывает руководитель ДИиПП. По его словам, повышенный коэффициент льготирования установлен в Новой Москве, а в ЦАО, где он равен нулю, застройщик платит за дорогую столичную землю полным рублем.
При этом, предлагая экономические стимулы, город не ограничивает свободу развития бизнеса и не навязывает ему строительство определенных объектов в обмен на преференции, подчеркивает директор по правовым вопросам Capital Group Владимир Галактионов: «Вопрос не в формате недвижимости или в размере льготы, а в возможности выбора, когда компания уже сама решает, что ей выгоднее».
Изначально программа нацеливалась на создание только промышленных объектов и офисов, но затем этот перечень был расширен, в том числе по запросам бизнеса, отмечает Овчинский. Теперь инвесторы могут получать льготы при строительстве объектов науки, образования, здравоохранения и социального обеспечения, спорта и культуры, общественного питания, гостиниц, торгово-развлекательных и других многофункциональных объектов. «В этом году мы добавили в программу 3PL логистику — сложные логистические центры, где происходит не только складирование товаров, но и их обработка. Кроме того, мы увеличили вдвое льготу для застройщиков до 100 тыс. руб. за 1 кв. м», — говорит руководитель ДИиПП.
Участвующие в программе девелоперы могут взять на себя обязательство по сокращению сроков строительства и получить повышенную льготу.
Еще одно нововведение, принятое в 2022 году, позволяет инвестору увеличить предельный срок создания мест приложения труда в составе жилого здания: ранее он составлял от трех до шести лет в зависимости от площади объекта с рабочими местами, а теперь соглашение будет действовать до завершения строительства многоквартирного дома.
Польза для города
В числе участников программы по стимулированию создания мест приложения труда значатся девелоперы из структур ГК «Пионер», «ФСК», «ПИК», Afi Development, Capital Group, «РГ-Девелопмент», «Страна Девелопмент», 3S Group, «Сбер», «Самолет», «Гранель», Level Group. Ими заявлены проекты 13 деловых центров, восьми технопарков, четырех торговых центров, двух торгово-офисных зданий, производственно-логистического комплекса, спортивного комплекса, а также 47 объекта образования. Общая площадь всех объектов превысит 1,5 млн кв. м.
Новые места приложения труда — это развитие реального сектора городской экономики: новые производства, научные центры, дополнительные налоги в бюджет Москвы, рост регионального валового продукта, подчеркивает Владислав Овчинский. При этом москвичи смогут не только работать рядом с домом, но и пользоваться разнообразной инфраструктурой. В городе уменьшится маятниковая миграция, снизится нагрузка на дороги и затраты на общественный транспорт.
Это очень полезная инициатива, которая, кроме выгоды для всех заинтересованных сторон, вносит еще огромный вклад в формирование и укрепление местных локальных сообществ, добавляет профессор практики департамента организационного поведения и УЧР Высшей школы бизнеса НИУ ВШЭ Ольга Филатова: «Люди сближаются, помогают друг другу, круговорот денег не выходит дальше района, жители которого фактически влияют на свою жизнь, быт, сообщество. Это дает ощущение большей безопасности, устроенности, удовлетворенности жизнью».
Капитализация территории
Как объяснили в столичном Комплексе экономической политики и имущественно-земельных отношений, программа развивается отдельно от градостроительного планирования и развития. Однако при проработке проекта учитываются всю нюансы — социальная, транспортная и другая инфраструктура. Кроме того, архитектура новых кластеров, если они не находятся на каких-то обособленных территориях, должна учитывать окружение и «вступать в диалог» с жилой застройкой, парковыми участками, добавляет руководитель компании «Лабва про», профессор Московского архитектурного института Станислав Кулиш. Особенно если речь идет об объектах light industrial — небольших производственно-складских комплексах, — которые сдаются компаниям малого бизнеса.
Через градостроительную политику город влияет на очень серьезные активы в экономике города, считает исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди. По ее словам, главная задача управления пространственным развитием — рост реальной совокупной капитализации недвижимости: «Если капитализация падает, это в том числе признак неверных градостроительных решений». Сегодня капитализация коммерческой недвижимости, по данным ИЭГ, достигает 100% ВРП Москвы, а жилой — 60% ВРП только в центре города.
По словам Полиди, программа стимулирования создания новых мест приложения труда отвечает сути сбалансированного градостроительного развития, когда в каждой части города обеспечено минимально необходимое разнообразие функций. Такое развитие срединных и периферийных зон города позволит повысить качество городской среды, капитализацию территории, а значит, и активов людей (жилья).
При этом правильно, что программа создает стимулы для рыночных застройщиков, но не устанавливает строгие требования, считает Татьяна Полиди: «Распространенная в мире практика стимулирующего зонирования позволяет рынку самому решить, пользоваться стимулом или нет. И это защищает от искажающих эффектов градостроительного регулирования, так как участники рынка гораздо эффективнее оценивают риски проекта, чем регулятор».
