Перегрев vs охлаждение: эксперты обсудили вызовы рынка жилой недвижимости
Итоги 2022 года, новые тренды и прогнозы для рынка жилой недвижимости стали предметом обсуждения на конференции «Сбер Про» для застройщиков. Тема этого года — «Время изменений: итоги года и новые вызовы этой отрасли». Что будет со спросом, с господдержкой и останется ли строительный бизнес ключевым драйвером российской экономики в новых реалиях. Собрали ключевые высказывания участников — экспертов, девелоперов, представителей власти и банковской сферы.
Драйвер новой экономики
Уходящий 2022 год, несмотря на уникальную политико-экономическую ситуацию, стал рекордным для девелопмента жилья. Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России, сообщил, что уже по состоянию на 1 декабря объем введенной в строй жилой недвижимости превысил полные годовые показатели 2021 года. Причем рост произошел в обоих сегментах — многоквартирных домов (МКД) и индивидуального строительства.
Зампред правления Сбербанка Анатолий Попов отметил, что доля банка в объемах финансирования строительства жилья составляет 55%. «Портфель девелоперов жилья в банке в 2022 году вырос на 68% и на 1 ноября достиг 2,8 трлн руб., — уточнил Попов. — С начала года банк выдал 1,6 трлн руб. в рамках проектного финансирования, при этом идет естественная амортизация кредитного портфеля по мере ввода объектов в эксплуатацию».
Стасишин назвал главные факторы роста, работающие последние два года: поддержка отрасли банковским сектором, прежде всего программами и проектным финансированием «Сбера» как крупнейшего кредитора и оператора господдержки в стране, а также субсидирование процентной ставки по финансированию строительства жилья и льготная ипотека. Кроме того, при активном участии «Сбера» строителей обеспечивают инженерной, транспортной и социальной инфраструктурой.
Качественные программы строительства распространились на всю Россию, и это Стасишин назвал главным успехом 2022 года.
Льготная ипотека, выгодная рынку
На вопрос о возможности продления льготной ипотеки, Стасишин ответил: «Да, она повышала и повышает спрос на жилье. В совокупности с программами досубсидирования, которые сделали сами застройщики. Самое главное, что это не столько повысило доступность гражданам квадратного метра, сколько сделало посильным ежемесячный платеж. Но я буду очень осторожно говорить о том, что будет дальше. Сложно оппонировать тем, кто говорит, что и дальше все будет хорошо».
В то же время замглавы Минстроя сообщил: ответственный за строительство блок правительства согласен, что льготную ипотеку нужно продлевать. Представитель отрасли, председатель совета директоров и президент ГК «Основа» Александр Ручьев заявил, что следует не просто продлевать, а делать ставку еще ниже. Нынешние 7% — это много, считает он: «Доступная ипотека не должна превышать 2–3% годовых». Эксперт привел пример Дальнего Востока, где жилье кредитуется по спецпрограмме под 2%, и его скупают на корню.
Вице-президент и директор дивизиона «ДомКлик» Сбербанка Николай Васев охарактеризовал проникновение ипотеки на российский рынок такими цифрами: доля домохозяйств, живущих с ипотекой, составляет 13,6%; соотношение долга заемщика и его дохода после взлета ставок в марте упало с 42% в начале 2021 года (что сокращало средний срок выплаты с 7 до 4 лет) до 30% в ноябре 2022-го, но в целом доступность жилья по кредиту возросла. Васев признал, что низкая ставка разогревает строительную отрасль, но тормозит финансовую.
Со своей стороны, замдиректора департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Руслан Булатов рассказал о том, что задача регулятора — контролировать банковские риски, тогда как низкий процент по ипотеке угрожает устойчивости финансового сектора. По мнению замминистра строительства Стасишина, угрозу представляют только «околонулевые» ставки, но о них речи не идет.
Зампред правления Сбербанка Анатолий Попов добавил, что банку выгоднее иметь обеспечение кредитов в виде уже построенных квартир. Сбербанк поддерживает решение о продлении программ льготной ипотеки и считает важным поддержку спроса для реализации проектов строительства жилья. Также Попов заявил о необходимости сфокусировать меры поддержки на региональных проектах.
Другие факторы, влияющие на отрасль
Президент ГК «Основа» Александр Ручьев считает, что строительная отрасль еще не вышла на предельные показатели насыщения жильем, а ее участники требуют поддержки — это не только сами застройщики, но вся цепочка экономики от металлургов до производителей цемента.
Население России приросло, покупательская способность высокая, и спрос на жилье даже по возросшим ценам всего лишь позволяет отрасли устойчиво существовать, но о «перегреве» речи не идет. Ручьев из «Основы» не считает, что застройщики «слишком много зарабатывают», и меры поддержки по-прежнему нужны — будь то субсидирование ипотеки или госзаказ. Основатель и председатель совета директоров Legenda (Санкт-Петербург) Василий Селиванов добавил, что темпы ввода жилья в северной столице сейчас рекордные, но не следует забывать, что возведение объектов, а стало быть и затраты застройщика, началось 2–3 года назад. Строительная отрасль — одна из самых инерционных. «Этот локомотив сейчас имеет достаточно хорошие темпы, <...> и я бы очень задумался, прежде чем говорить, надо ли снижать затраты на поддержание этого темпа», — уверен Селиванов.
В первом полугодии 2022 года многие участники рынка недвижимости столкнулись с серьезными вызовами. Пришлось создавать с нуля некоторые технологические процессы, пересматривать цепочки поставок стройматериалов и оборудования, а также формировать востребованный в текущих реалиях продукт.
Девелоперы пришли к осознанию, что процесс цифровизации нельзя ставить на паузу. Чтобы оставаться на плаву, следует оптимизировать бизнес-процессы, усилить контроль, повысить качество и уровень взаимодействия с клиентами. Общие инвестиции предпринимателей в вопросы цифровой трансформации превысили сумму в 2 млрд руб.
Особый интерес участников вызывало использование таких технологий, как управление строительством с помощью искусственного интеллекта или технологии блокчейн.
Постепенно «зеленая» повестка проникает в отрасль девелопмент жилья, что позволяет придать новые пользовательские характеристики зданиям и создавать новые «здоровое» и комфортное жилье с дополнительными элементами комфорта для людей.
В России с 1 ноября вступил в силу национальный стандарт «зеленого» строительства многоквартирных жилых домов, разработанный Минстроем и «Дом.РФ» на основе международных систем. Также государство планирует меры поддержки для таких проектов.
