Каждому дому — сад: как обеспечить новостройки всем необходимым
Инвестиции в обеспечение проектов жилой застройки школами, детскими садами, поликлиниками, коммунальными, социальными и бытовыми сервисами, общественно-полезными пространствами и дорогами сохраняют актуальность в новых экономических и геополитических реалиях. Однако девелоперы призывают государство найти эффективные партнерские механизмы для создания таких объектов. Эти вопросы, в частности, будут обсуждаться 6 декабря в Центре событий РБК в рамках форума «Инфраструктурные инвестиции. Общество. Технологии. Бизнес».
Инфраструктурные разрывы
Социально-экономические изменения 2022 года не коснулись подходов застройщиков к обеспечению жилья инфраструктурой, отмечает совладелец девелоперской группы «Родина» Владимир Щекин: «Девелоперы, как и прежде, оценивают все с точки зрения экономической эффективности. Развитая инфраструктура становится конкурентным преимуществом проектов. Однако она требует серьезных капиталовложений. Застройщики стремятся избегать затрат, которые сложно окупить». Поэтому во многих случаях российские компании, по его словам, создают лишь минимальный набор жизненно необходимой инфраструктуры.
Ситуация, когда целые новые микрорайоны остаются без достаточного количества мест в детских садах или поликлиниках, в России пока не редкость. Исключением не является даже Москва, где, к примеру, в Молжаниновском районе на 12 тыс. жителей работают всего два детских сада на 525 воспитанников и одна школа на 1100 мест. При этом школа по факту переполнена аж в три раза, а в садики родители вынуждены возить детей в Ховрино и Левобережный, сообщала ранее в соцсетях местный активист, ныне депутат местного муниципального округа Олеся Перерва. Начавшееся недавно строительство еще одной школы и детсада, по ее мнению, несколько облегчит ситуацию, но не решит проблему полностью.
В разных городах ситуация с наличием дисбаланса между объемом застройки и обслуживающей инфраструктурой может сильно отличаться, констатирует исполнительный директор фонда «Институт экономики города» (ИЭГ) Татьяна Полиди. Инфраструктурный разрыв может проявиться там, где в последние годы шли очень интенсивные градостроительные процессы, например в городах-миллионниках. «Так, в Краснодаре, где были самые высокие темпы жилищного строительства в последние десять лет, инвестиции в развитие инфраструктуры практически отсутствовали, что привело к ее серьезному дефициту сегодня», — приводит пример эксперт.
Еще одна причина инфраструктурного дисбаланса — низкие доходы местных бюджетов, поэтому расходы муниципалитетов на ЖКХ, дороги, благоустройство в расчете на квадратный метр ввода нового жилья не только не росли, но даже сокращались, продолжает Татьяна Полиди.
Недостаток инструментов
Сегодня в каждом регионе есть свои нормативы градостроительного проектирования, а в муниципалитетах — местные, где установлены нормативы обеспеченности жилья социальной инфраструктурой, поясняет Татьяна Полиди. Механизмом же управления плотностью и объемом застройки является градостроительный регламент в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). В рамках реализации градостроительной политики каждый город обязан балансировать наращивание жилой застройки и инфраструктуры.
Однако в целом на уровне федерального законодательства, по словам Татьяны Полиди, за последние годы требования к инфраструктурному обеспечению жилья были ослаблены: Градостроительный кодекс (ч. 9 ст. 23) в сегодняшней редакции позволяет регионам не требовать от городов закладывать создание инфраструктуры в свои генпланы, а при застройке далеко не всегда обязательной является разработка проекта планировки территории, где должны быть предусмотрены объекты социальной, транспортной, инженерной инфраструктуры. По сути, федеральное законодательство дает карт-бланш на безответственную градостроительную политику, говорит Татьяна Полиди.
В 2019 году спикер Госдумы РФ Вячеслав Володин задавал коллегам-парламентариям риторический вопрос: «Когда прекратится застройка микрорайонов, где отсутствуют школы, поликлиники, детские сады, скверы, места для отдыха горожан?» — и предложил принять закон прямого действия, обязывающий застройщиков сдавать жилье только в обеспеченных инфраструктурой районах. В 2020 году глава Всероссийской федерации художественной гимнастики Ирина Винер-Усманова обратилась к президенту Владимиру Путину с просьбой обязать девелоперов возводить в составе ЖК объекты спортивной инфраструктуры. Однако пока подобные предложения остаются на стадии обсуждений.
В ряде регионов застройщики просто не в состоянии формировать инфраструктуру за свой счет, а власти не требуют от них этого, говорит Владимир Щекин. «Если на застройщика возложить всю нагрузку по инфраструктуре, это повлияет на стоимость квадратного метра и ударит по карману покупателя», — соглашается соучредитель группы компаний «Центр» Сергей Георгиевский. Однако он уточняет, что полное освобождение девелоперов от соответствующих обременений создаст риск появления районов с полным отсутствием инфраструктуры.
Обеспечение жилья социальной, транспортной, коммунальной инфраструктурой — это исходно публичные обязательства, отмечает Татьяна Полиди. При этом способы привлечения финансирования могут быть разные — бюджетные инвестиции, привлечение финансирования на принципах государственно-частного партнерства (ГЧП), концессий, а также частные инвестиции застройщиков, которые создают жилье или коммерческую недвижимость. Можно заключить договор комплексного развития территорий (КРТ) и предусмотреть в нем обязательства застройщика по созданию инфраструктурных объектов. Выбор тех или иных механизмов зависит от экономических условий, развитости рынка недвижимости, уровня бюджетной обеспеченности в каждом конкретном городе и регионе, поясняет исполнительный директор ИЭГ.
Затраты на формирование инфраструктуры коммерческий директор компании Optima Development Дмитрий Голев оценивает в пределах 5–10% от общего бюджета проектов жилой застройки. Чем выше класс недвижимости, тем затраты больше, уточняет он.
В поисках оптимальных решений
Татьяна Полиди соглашается, что для управления пропорциональным соотношением жилищного строительства и развития инфраструктуры необходимо создавать больше инструментов на федеральном уровне: «У нас в стране сейчас нет правового основания отказать в выдаче разрешения на строительство многоквартирного дома, даже если нет необходимого количества мест в садах и школах, либо не принято конкретного решения, кто и за чей счет это делает».
Эксперт ссылается на международный опыт, где во многих странах города имеют право устанавливать и взимать так называемые impact fee (плата за воздействие). Девелопер, создавая новую застройку, увеличивает нагрузку на городскую инфраструктуру и, соответственно, должен компенсировать возросшую в ней потребность. А город на полученные деньги строит новые объекты. Такой механизм позволяет равномерно распределить расходы на инфраструктуру между всеми застройщиками в городе. «У наших городов такого механизма нет, поэтому в бюджеты не поступает часть земельной ренты от градостроительного развития, что принципиально неверно с экономической точки зрения, так как у бюджетов есть свои финансовые обязательства по участию в градостроительном развитии», — говорит Татьяна Полиди.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков считает, что для девелоперов необходимо создавать больше стимулов для заинтересованности в создании городской инфраструктуры, инженерно-технических сетей, в развитии городского пространства, причем не только в рамках своих проектов, но и на «внеплощадочных территориях». Государство, по его мнению, должно предоставлять гарантии и оказывать финансовую поддержку компаниям, реализующим комплексные проекты по развитию городских территорий.
Антон Глушков напоминает, что правительством сейчас реализуется федеральный проект «Инфраструктурное меню», за счет которого планируется поддерживать региональные инвестиционные проекты и зоны развития как на возвратной, так и на безвозмездной основе. Три генеральных направления «меню» — льготные инфраструктурные кредиты, механизм реструктуризации бюджетных кредитов и инфраструктурные облигации.
Использование льготных бюджетных кредитов, в частности, позволяет субъектам РФ выбрать наиболее оптимальные и необходимые для них инфраструктурные проекты. Средства кредита могут быть направлены на создание и развитие объектов социальной, инженерной, туристкой, коммунальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктуры индустриальных парков, технопарков, инновационных центров, а также на возведение жилой недвижимости, обновление подвижного состава общественного транспорта. Механизм инфраструктурных облигаций, в свою очередь, дает возможность на возвратной основе компенсировать затраты на создание объектов инфраструктуры в рамках проектов редевелопмента, говорит Антон Глушков.
По мнению вице-президента группы «Эталон» по региону Урал Андрея Ермишкина, для создания полноценной жилищной инфраструктуры в городах нужно активнее задействовать механизмы ГЧП и концессий. Для этого, по его мнению, необходима доработка законодательства. Например, обязательство частного концессионера при передаче земельного участка в собственность субъекта РФ или муниципалитета должно прописываться не до, а после заключения соглашения, чтобы не возникало ситуации, когда земля передана, а концессия не состоялась по независящим от сторон причинам. Эксперт также предлагает в случае концессии по образовательным объектам внедрять рабочие финансовые модели для повышения рентабельности, в которой заинтересован концессионер. «Нужны дополнительные активности, позволяющие получить прибыль. Например, можно рассмотреть использование спортивной инфраструктуры для внешкольных занятий, а учебных помещений — для частного образования во внеурочный период», — считает он.
Нужно усиливать роль генеральных планов, правил землепользования и застройки в реальном процессе, уверена Татьяна Полиди: «Сейчас эти документы максимально дискредитированы: застройщик договаривается с городом о строительстве, даже если это противоречит генплану с точки зрения недостаточности инфраструктуры, а генплан меняется под эти договоренности». Между тем именно генплан и ПЗЗ, по словам эксперта, должны гарантировать сбалансированное развитие территории, а ужесточение ответственности органов региональной и муниципальной власти — обеспечивать соблюдение этих документов.
