Жилье россиян в пандемию стали реже принудительно продавать за долги
В среднем квартиры должников реализовывались за 2 млн руб.
Банки в 2020 году пытались принудительно продать за долги, в том числе ипотечные, более 17,6 тыс. квартир россиян на 36,5 млрд руб., подсчитали в коллекторском агентстве «Долговой консультант» на основе реестра извещений публичных торгов Федеральной службы судебных приставов (ФССП, расчеты есть у РБК). Недвижимость на торги приставы выставляют в интересах кредиторов, если должник не погасил обязательства по решению суда, продажи по взаимному согласию кредитора и должника в этой статистике не учитываются. По сравнению с 2019 годом количество объектов, попавших на реализацию, упало на 14,1%, а их совокупная стоимость — на 19%. Средняя цена недвижимости, продаваемой за долги, тоже снизилась — на 6%, до 2,07 млн руб.
В прошлом году общая стоимость всего имущества должников (не только жилья), переданного на продажу, составила 122,6 млрд руб., сообщил РБК представитель ФССП, не уточнив, как изменился объем принудительной продажи недвижимости.
Регионы-лидеры по продаже жилья должников
В 2020 году больше всего выставленного на продажу за долги жилья было в Челябинской области (1044 квартиры), Башкирии (912), Москве (860), а также в Красноярском и Пермском краях (796 и 746 соответственно). Годом ранее в топ-5 по этому показателю входил Санкт-Петербург. Но в 2020-м в городе было зафиксировано самое заметное сокращение числа объектов на торгах (-41,5% год к году, до 577 единиц) среди регионов, где эта практика распространена.
Самая дорогая недвижимость у должников из Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Еще в трех регионах — на Чукотке, в Удмуртии и Севастополе — стоимость продаваемого за долги жилья заметно превышает среднероссийский уровень и составляет 2,9–3 млн руб.
Почему стали меньше продавать жилья за долги
Снижение объема продаж недвижимости из-за долгов может говорить о том, что банки-кредиторы стали чаще договариваться с заемщиками в досудебном порядке, считает гендиректор коллекторского агентства «Долговой консультант» Денис Аксенов. По его словам, для кредиторов и должников такой подход выгоднее: если объекты попадают на торги по решению суда, они реализуются с дисконтом. Вторая причина падения объема продаж — увеличение количества объектов с низкой рыночной стоимостью, то есть жилья экономкласса.
Спад продаж недвижимости за долги был во многом связан с пандемией, говорит член совета Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА) Павел Михмель. Из-за COVID-19 ФССП ограничила личные контакты приставов с физлицами, взаимодействие с должниками было дистанционным, напоминает он.
«Кроме того, действовали моратории ЦБ на определенные действия по взысканию, и в целом активность взыскателей была меньше: люди работали на удаленке, принимался во внимание социальный аспект», — соглашается генеральный директор Центра развития коллекторства Дмитрий Жданухин.
Еще весной, на фоне первой волны пандемии, Банк России рекомендовал кредитным и микрофинансовым организациям, а также другим кредиторам приостановить процедуры принудительного выселения должников из квартир. Под защиту должны были попасть все заемщики, независимо от того, когда суд решил обратить взыскание на их недвижимость. В августе ЦБ продлил послабление до конца 2020 года.
На объемах принудительной продажи жилья также мог сказаться рост популярности банкротства физлиц, продолжает Жданухин. «Реализация имущества должника при банкротстве тоже возможна, но, в отличие от принудительного взыскания через приставов, она проще, поскольку не зависит от загруженности ФССП», — поясняет он, подчеркивая, что долгов как таковых на рынке меньше не стало.
РБК направил запрос в топ-15 банков по размеру ипотечного портфеля. В Росбанке и Абсолют Банке сообщили, что в прошлом году количество сделок по продаже заложенного жилья в целом выросло. «Это было связано со значительным повышением спроса на вторичном рынке недвижимости», — пояснил представитель Абсолют Банка. В Росбанке отметили, что его стратегия судебного взыскания учитывает рекомендации ЦБ по взаимодействию с клиентами в условиях пандемии.
Одновременно банки подтверждают рост досудебного урегулирования споров с заемщиками. Как сообщили в Росбанке, в прошлом году выросла доля добровольной продажи недвижимости без судебного разбирательства, а должники стали чаще сами предлагать продажу заложенного жилья. В Промсвязьбанке отметили, что настроены на решение долговых вопросов с клиентами до наступления торгов. Сбербанк отказался от комментариев по этой теме, другие крупные банки не ответили на запрос РБК.
Почему продажи имущества ускорились
Еще один тренд 2020 года — предложение на торгах недостроенной недвижимости для покрытия обязательств граждан, замечает Аксенов. На продажу выставляется не имущество, а права требования по незавершенному строительству. «С учетом среднего срока строительства не более трех лет это говорит о тенденции сокращения сроков между первым неплатежом по кредиту и подачей иска в суд», — поясняет гендиректор агентства «Долговой консультант».
Процедуры ускорились, соглашается Жданухин: «Во-первых, банки улучшили скоринговые модели, могут лучше прогнозировать, есть ли смысл надеяться на восстановление платежеспособности должника после пропуска платежа по ипотеке. Во-вторых, юридические процедуры автоматизировались, улучшилась ситуация с электронным взаимодействием между банками и приставами».
Кредиторы стараются расчищать балансы от проблемных активов из-за повышения регуляторных требований, говорит гендиректор коллекторского агентства ЭОС Антон Дмитраков. Он считает, что в России тенденция быстрого «просуживания» долгов и продажи заложенного имущества будет нарастать.
Какой будет ситуация на рынке в 2021 году
По прогнозу Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА), в 2021 году рынок взыскания активизируется, и банки выставят на продажу долги на 480–500 млрд руб.
Реализация недвижимости должников тоже «обречена на рост», уверен Дмитраков. «На 1 декабря 2020 года доля ипотеки в общей структуре ссудного портфеля достигла 45%. Это почти 9 трлн руб. За 11 месяцев 2020 года его рост составил 19%. Естественно, наряду с ростом портфеля будут расти и объемы просроченной ипотеки — это закон рынка. А значит, будет расти предложение и реализация недвижимости на публичных торгах», — резюмирует он.
По словам Жданухина, в 2021 году процедуры взыскания в полной мере затронут «пандемийных» должников — тех, кто не смог получить кредитные каникулы или реструктуризацию и допустил просрочки по кредитам. «Сроки неплатежей уже позволят кредиторам обращаться в суды и добиваться принудительного взыскания. Работы станет больше: и судов, и торгов по реализации имущества, и банкротств физлиц. Но не исключаю, что перед выборами власти могут пойти на какие-то новые послабления для должников, чтобы снять социальное напряжение», — заключает собеседник РБК.
Дайджест актуальных трендов. Электрокары, открытый банкинг и осознанное потребление
От стратегии к тактике. Как избежать рисков во время цифровой трансформации
Лёгкие на подъём. Какие возможности есть у российского рынка индустриальной недвижимости
