ФНС взялась за арендаторов. Как платить налоги с доходов от квартиры?

Фото: Феоктистов Дмитрий/PhotoXPress.ru

В Петербурге, как во всей России, завершается декларационная кампания по доходам, полученным в 2022 году. До конца апреля, в частности, перед налоговой нужно отчитаться о доходах от аренды имущества. Ранее РБК Петербург уже писал, что владельцы инвестиционных квартир в Петербурге попали под пристальное внимание ФНС — весной этого года многие из них получили письма с требованием подать декларации о доходах от аренды.

Эксперты рассказали, какие способы легально зарабатывать на сдаче в аренду жилья существуют и какие из них самые выгодные.

Сколько жилья в Петербурге сдается в аренду?

По данным сервиса «Дом.МинЖКХ», жилой фонд Петербурга составляет 25 тыс. домов площадью 185 млн кв. м. Только за последний год в Петербурге было построено и сдано в эксплуатацию 3 млн 466 тыс. кв. м жилья, это 1 414 домов на 70 206 квартир. Всего в Петербурге насчитывается 2,4 млн квартир.

Официальной статистики о том, сколько жилья сдается в аренду, нет. Но, например, девелоперы оценивали долю квартир в новостройках, которые приобретались в инвестиционных целях, а не для проживания, в 27% от общего объема заключенных сделок.

По данным «Авито Недвижимость», за год объем предложения квартир в аренду в Санкт-Петербурге увеличился на 30,3%. Если в первом квартале 2022 на этом портале собственники жилья разместили 49 247 объявлений, то первом квартале 2023 года — 64 171 объявление. Если учесть, что значительная часть квартир сдается не через сайты-агрегаторы объявлений, а через знакомых, рынок аренды может насчитывать более сотни тысяч квартир.

Что грозит владельцу при сдаче квартире в аренду нелегально?

«Если квартира действительно сдается и доход от аренды при этом не декларируется, это влечет довольно высокий риск доначисления НДФЛ по ставке 13-15% и НДС по ставке 20% в случае, если налоговому органу удастся доказать предпринимательский характер деятельности без регистрации», — пояснила советник налоговой практики адвокатского бюро «ЕПАМ» Екатерина Ролетр. На предпринимательский характер деятельности по сдаче недвижимости в аренду может указывать наличие в собственности нескольких объектов, приобретение их на стадии строительства по ДДУ, отсутствие факта использования квартир для проживания собственников или членов его семьи и прочие обстоятельства, которые характерны для так называемого «инвестиционного» приобретения жилой недвижимости.

«Если собственник сдает в аренду только одну квартиру, особенно если ранее она использовалась для собственных личных нужд, признаки предпринимательской деятельности отсутствуют. В этом случае должен быть доначислен только НДФЛ», — отмечает Екатерина Ролетр.

Какие решения принимают суды?

«В случае если собственник понимает, что факт сдачи в аренду может быть подтвержден одним или несколькими из указанных способов, к потенциальным рискам стоит относиться серьезно, — предупреждает эксперт. — Рассчитывать на положительный исход судебного разбирательства по налоговому спору в текущих реалиях не приходится — как правило, суды общей юрисдикции воспроизводят в судебных актах решения налоговых органов».

Как ФНС узнает, что квартира сдается в аренду?

В Управлении ФНС России по Санкт-Петербургу РБК Петербург пояснили, что в первую очередь в поле зрения налоговой попадают люди, у которых в собственности есть три и более квартир — это явно говорит о том, что они используются в инвестиционных целях либо сдаются в аренду.

«Мы очень активно работаем с управляющими компаниями, с правоохранительными органами, у нас очень много обращений от соседей тех граждан, которые сдают в аренду квартиры. Все это создает массив информации, с которым мы работаем. До назначения выездной налоговой проверки, зная о таких фактах, мы не просто пишем акт, а рассылаем письма и предупреждаем граждан, что у нас есть сведения, что вам нужно продекларировать эти доходы от сдачи в аренду имущества», — заявлял заместитель руководителя Управления ФНС России по Санкт-Петербургу Владимир Полежаев.

Узнать, сколько петербуржцев находятся в зоне риска, не удалось. На просьбу РБК Петербург назвать количество горожан, имеющих в собственности более трех объектов недвижимости, в ФНС не смогли ответить, сославшись на то, что «формами статистической отчетности не предусмотрено формирование таких показателей».

Как платить налоги за аренду?

Финансовый вице-губернатор Петербурга Алексей Корабельников назвал «обеление» рынка арендного жилья «важным направлением нашей совместной работы с УФНС по Санкт-Петербургу». В своем Telegram-канале чиновник перечислил несколько способов, как физлица могут платить налог с доходов от сдачи жилья:

• Используя специальный налоговый режим для самозанятых
• Зарегистрировавшись в качестве индивидуального предпринимателя, платить налог по упрощенной системе налогообложения
• Приобретя патент на сдачу квартиры внаем
• Путём подачи декларации по форме 3-НДФЛ (налога на доходы физического лица)

Какой вариант уплаты налогов за аренду самый выгодный?

Эксперт оценили для РБК Петербург плюсы и минусы каждого из этих вариантов.

«Самый выгодный вид налогообложения зависит от стоимости аренды квартиры. Но, на мой взгляд, наиболее простой вариант легально сдавать квартиру — через самозанятость. Для самозанятого, который сдаёт жилую недвижимость в аренду физическому лицу, налоговая ставка составляет 4% от дохода, если юридическому — то 6%. Налог на профессиональный доход (НПД) не начисляется, если доходов нет. То есть, например, если ваши квартиросъёмщики съехали, а новых вы ещё не нашли, вы не должны ничего платить», — говорит Дмитрий Волков, руководитель направления развития розничных продуктов финтех-компании ЮMoney, эксперт по продуктам для самозанятых.

Как оформляется самозанятость?

Самозанятость можно оформить онлайн — через Госуслуги или через приложения финансовых сервисов, например, через «Своё дело» от «Сбера». Похожие сервисы есть у банка «Тинькофф», ВТБ, «Альфа-банк» и других. Взаимодействие с налоговой и покупателями/арендаторами тоже происходит онлайн. «Вы регистрируете платежи, и налог начисляется автоматически. Никаких деклараций заполнять не нужно», — объясняет эксперт.

В каких случаях нельзя применять самозанятость для аренды недвижиости?

«Важно помнить, что для самозанятых существует годовой лимит по доходу — он составляет 2,4 млн рублей. То есть, скажем, владельцам дорогой недвижимости, которые берут за аренду от 200 тысяч в месяц, этот вариант точно не подойдёт», — говорит Дмитрий Волков.

В этом случае можно зарегистрировать ИП и платить 6% по упрощённой системе налогообложения (УСН). Но в этом случае дополнительно придётся оплачивать ежегодные страховые взносы и подавать налоговую декларацию.

В чем минусы патентов и деклараций?

«Патентная система налогообложения тоже может быть выгодной, но требует больше вложений на первом этапе. Вы платите не ежемесячный налог с доходов, а разово вносите стоимость патента — а она составляет 6% от примерной суммы дохода за год. Соответственно, подавать декларацию вам не нужно. Но, чтобы воспользоваться патентом, нужно иметь статус ИП и платить страховые взносы», — добавляет Дмитрий Волков.

Самый высокая ставка, в 13% от общего дохода, полученного за аренду в течение года, применяется при уплате налогов на доходы физического лица (НДФЛ). «В отличие от схемы с самозанятостью, тут нет ограничений по годовому доходу. Но надо помнить, что арендодатель должен ежегодно подавать в налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Срок подачи декларации — до 30 апреля. Но, как плательщик НДФЛ, вы сможете рассчитывать на налоговый вычет, например, за лечение или обучение», — поясняет эксперт.

Какие суммы налога придется заплатить в бюджет?

Можно подсчитать, что при средней арендной ставке в 27 тыс. руб. за однокомнатную квартиру (по оценкам «Авито Недвижимость», средняя стоимость аренды в Петербурге), годовой доход может составить 324 тыс. руб. в год (при условии, что недвижимость не простаивала и все время сдавалась). При ставке в 4% при самозанятости государству придется заплатить 12 960 руб., при ставке в 6% по УСН как индивидуальный предприниматель —19 440 руб. В такую же сумму обойдется патент. При стандартной ставке подоходного налога в 13% размер налога составит 42 120 руб.