Как выросли цены на новые квартиры в Петербурге
Цены на новое жилье в Санкт-Петербурге выросли за первые три месяца на 17%. По данным аналитиков «Коллиерз Интернешнл», на конец марта 2022 года средневзвешенная базовая стоимость квадратного метра первичной жилой недвижимости в городе достигла 247 тыс. руб. В конце прошлого года она составляла около 211 тыс. руб. По отношению к марту 2021 года рост цен составил 41%.
Эксперты объясняют динамику комплексом факторов: сокращением экспонирующегося предложения, дефицитом строительных материалов и ростом стоимости заемных средств. И игроки рынка, и аналитики возлагают надежды на дополнительные меры поддержки строительной отрасли, которые могут поддержать предложение и позволят избежать появления недостроев.
Цены и скидки
В «Коллиерз Интернешнл» сообщили РБК Петербург, что рост средней стоимости лота отстает от квадратного метра — за год этот показатель вырос на 31% (до 12,6 млн рублей). «Менее динамичное увеличение стоимости лота в сравнении с изменением стоимости квадратного метра в экспозиции связано с тенденцией уменьшения площади квартир: на конец марта 2022 года показатель достиг 51 кв. м, что на 4 кв. м меньше, чем годом ранее», — пояснили эксперты.
Причем рост цен на конец марта по отношению к февралю в части проектов достигал 25% и более, особенно в отношении высоколиквидных и малогабаритных квартир. Часто, однако, строительные компании при полной оплате или ипотеке предлагали покупателям скидку, размер которой мог достигать 15%.
Драйверами динамичного увеличения стоимости проектов на старте стали дефицит стройматериалов и рост стоимости заемных средств. Согласно подсчетам аналитиков, квартиры в проектах премиальных сегментов на стадии котлована могут быть на 15-30% дороже абсолютно таких же, но находящихся на высокой стадии готовности. В целом же премиальный сегмент за первый квартал года подорожал на 10%, за год — на 40%. Цены на жилье бизнес-класса выросли за три месяца на 14%, за год — на 42%. Комфорт подорожал за три месяца на 14%, за год — на 33%; эконом — на 17% и 41% соответственно.
Самый динамичный рост цен происходит в локациях, которые за последние три-пять лет благодаря редевелопменту преобразились из постиндустриальных в привлекательные жилые массивы (например, Петровский остров, территории возле станций метро «Черная речка», «Лесная», «Новочеркасская», «Ладожская», а также кварталы, прилегающие к Московскому и Лиговскому проспектам).
Спрос и предложение: главное
Всего в первом квартале года на первичном рынке было заключено 14,6 тыс. договоров долевого участия (ДДУ). Это на 4% меньше, чем за аналогичный период прошлого года. Более 39% от количества зарегистрированных сделок пришлось на март.
Что касается объема предложения, то на конец марта в экспозиции в городе находилось 1,7 млн кв. м (или 33,6 тыс. квартир). Эксперты напоминают, что в начале марта превалирующая часть квартир была снята с продажи на переоценку в связи с падением курса рубля, пересмотром условий по проектному финансированию из-за увеличения ключевой ставки ЦБ до 20% (ставки по кредитам для реализации проектов в рамках проектного финансирования и стоимость заемных средств для покупки недвижимости в ипотеку увеличились в 2-2,5 раза), а также удорожанием стройматериалов и сложностями в логистике, вызванными санкциями. Ассортимент был частично восполнен к концу месяца, но по более высокой цене.
По словам аналитиков, закрепление ставки ЦБ на высоком уровне «постепенно возвращает частных инвесторов к привычным банковским продуктам взамен вложений в недвижимость — покупка квартиры для получения арендного дохода становится менее привлекательной: стоимость входа повышается, а доходность не гарантирована». Но даже в таких условиях ликвидная жилая недвижимость все еще остается одним из самых интересных и объектов инвесторов. О том, что вложения в недвижимость остаются актуальными, говорят и другие эксперты РБК Петербург. «Сегодня цены на недвижимость взлетели, потому что в свете текущих событий резко возрос спрос на вложение денежных средств. Уже очевидно, что дальше спрос на недвижимость и, как следствие, цена на неё будут снижаться. Но в длительной перспективе недвижимость все равно позволит сбережениям «пережить» кризис», — считает Светлана Гузь, управляющий партнер Legal to Business.
Что касается девелоперской активности, то эксперты отмечают, что сейчас бизнес занимает выжидательную позицию, надеясь на восстановление рынка и запуск новых поддерживающих мер со стороны правительства. Поэтому постепенно накапливается рост дефицита предложения. А по мере увеличения стадии строительной готовности и пересмотра финансовых моделей уже реализующихся объектов, происходит еще более стремительный рост цен в проектах. Отметим, что объем строящегося жилья на территории Санкт-Петербурга в конце марта 2022 года достиг 8,8 млн кв. м, что на 9% меньше показателя на конец марта 2021 года (9,6 млн кв. м) и почти в два раза ниже показателя на конец марта 2019 года (14,9 млн кв. м). Всего за первые три месяца объем жилья, введенного в эксплуатацию, составил 655 тыс. кв. м. До конца года девелоперами запланирован ввод около 3,2 млн кв. м жилья, но часть из анонсированных проектов может быть перенесена на 2023 год.
Избежать недостроев
Сейчас драйверами на первичном рынке остаются субсидированные ставки от застройщиков, а также госпрограммы «Семейная ипотека» и «Льготная ипотека». Напомним, что с 1 апреля в рамках мер поддержки для программы «Льготная ипотека» максимальный размер кредита на покупку в Москве и Подмосоквье, Санкт-Петербурге и Ленобласти, увеличен с 3 млн до 12 млн рублей, а ставка — до 12% годовых. Доля квартир, экспонирующихся на первичном рынке Санкт-Петербурга на конец марта и соответствующих данным условиям, составляет около 74%.
И игроки рынка, и эксперты надеются на дополнительные меры поддержки строительной отрасли. В частности, они положительно оценивают решение по субсидированию процентной ставки и предоставлению застройщикам кредитов по ставке не выше 15% годовых, что позволит создать условия для поддержки предложения на первичном рынке жилья. Кроме того, до конца года власти ввели мораторий на включение новостроек в Единый реестр проблемных объектов, что позволит застройщикам привлекать новые средства от дольщиков даже в случае задержки сдачи дома на полгода и более. Также обсуждается возможность поэтапного раскрытия эскроу-счетов, что может позволить застройщикам избежать появления недостроев из-за роста себестоимости строительства, а также брать меньшие кредиты у банков.
Цены на «вторичку»
Ранее РБК Петербург сообщал со ссылкой на агентство «Петербургская Недвижимость» (входит в холдинг Setl Group), что по итогам марта в Петербурге цены на «новую вторичку» (дома, построенные в течение последних десяти лет) выросли до 216 тыс. руб. за кв. м. По данным аналитиков, на вторичном рынке в марте был высокий спрос и объем продаж превысил февральские показатели на 15%. Однако, по прогнозу Циан, после волны сделок, связанных со стремлением граждан оперативно переложить накопления в квадратные метры, рынок ожидает сжатие спроса.
Повтор публикации от 20.04.2022
