В Петербурге резко выросла себестоимость жилья: причины и последствия

Фото: Пименов Роман/PhotoXPress.ru

За 2021 год себестоимость строительства жилья в Петербурге в среднем увеличилась на 50%. Средние цены на квартиры в сегменте масс-маркет выросли на 32%, подсчитали в консалтинговом центре «Петербургская недвижимость». По прогнозам экспертов, в этом году рост продолжится. Дорожают не только стройматериалы, но и рабочая сила. Цены на квартиры при этом не будут повышаться так активно, как в предыдущие два года.

Основные компоненты

Рост себестоимости строительства в 2021 году почти вдвое опередил рост цен на строящиеся квартиры. Основной причиной этого в КЦ «Петербургская недвижимость» (входит холдинг Setl Group) называют удорожание строительно-монтажных работ, которые в себестоимости занимают наибольшую долю — около 65%. Сюда же входит и стоимость стройматериалов. Например, минеральная вата подорожала на 135%, ПВХ-изделия — на 60%, теплые полы — на 50%.

«Учитывая стоимость материалов и самих работ, отделка стала дороже для девелопера на 68%», — подсчитала Ольга Трошева, руководитель КЦ «Петербургская недвижимость». По ее данным, затраты на внутренние инженерные сети и их монтаж выросли на 60%. На 50% увеличились затраты на возведение наземной части зданий, а монолитный каркас подорожал на 52%. «Рекордсменом по удорожанию стали работы по остеклению балконов и лоджий — цена выросла на 150%», — отметила Ольга Трошева.

В ГК «СтройКрафт» называли еще одну причину роста себестоимости на строительном рынке — нехватка рабочей силы. Из-за оттока иностранной рабочей силы в пандемию, застройщикам пришлось поднимать зарплаты оставшимся специалистам. В общем объёме затрат фонд оплаты труда (ФОТ) составляет порядка 30-40%, а его рост за год составил примерно 50%. Генеральный директор СРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов оценивал дефицит иностранных рабочих на городских стройплощадках в 30 тыс. человек.

Цены растут медленнее

По прогнозам Ольги Трошевой, в 2022 году рост себестоимости строительства продолжится — в частности, ожидается рост цен на бетон. При этом цены на квартиры не будут расти так активно, как в предыдущие два года. По данным проекта Dataflat.Ru (анализирует розничные сделки без учета скидок) за прошлый год в среднем квадратный метр в новостройках Петербурга подорожал на 31% — до 169,8 тыс. руб., в Ленобласти на 27% — до 113,2 тыс. руб.

Это привезло к значительному увеличению среднего бюджета покупки на первичном рынке. В Петербурге без учета скидок он вырос до 7 млн руб. (в 2020 году покупатели укладывались в сумму 5,4 млн руб.) В Ленобласти средний бюджет покупки в 2021 году был значительно ниже — 4,5 млн руб., при этом за год он вырос почти на миллион.

«Когда говорят, что строители стали больше зарабатывать, не учитывают, что выручка выросла, но себестоимость строительства росла приблизительно такими же темпами», — заявлял заместитель генерального директора ООО «Бонава Санкт-Петербург» Александр Свинолобов. Он уверен, что у 99,9% застройщиков даже с учётом прироста цен маржинальность проектов не выросла.

«Эти факторы станут ограничителями для доходности строительных проектов и, как следствие, могут вызвать плавное снижение темпов вывода нового жилья на рынок», — полагает Ольга Трошева.

«Дефицит сохранится»

Между тем, 2021 год был рекордным по объему нового предложения. По данным Аналитического центра ДОМ.РФ за прошлый год в Северо-Западном федеральном округе число новых проектов и объем жилищного строительства выросли в 1,5 раза. На территории СЗФО началось строительство 587 многоквартирных домов на 122 тыс. квартир, причем основой прирост пришелся на Петербург и Ленинградскую область. В 2021 году на рынок новостроек Санкт-Петербурга и его пригородов было выведено 4,9 млн кв. м жилья.

На данный момент сложно предсказать, как поведёт себя рынок в дальнейшем, полагает генеральный директор СК «Стройкрафт» Николай Большаков. «Часть материалов то дорожает, то снова снижается в цене и наоборот. Точно можно прогнозировать, что мы столкнёмся со спекулятивным ростом цен и оттоком рабочей силы, связанным со строительством газоперабатывающего завода и сопутствующей инфраструктуры в Кингисеппе, где за три года должны освоить 3 триллиона рублей. Что касается рабочей силы, то её дефицит сохраняется, и он колоссальный — порядка 25%. Это неизбежно отражается на сроках строительства и росте фонда оплаты труда», — резюмирует эксперт.

Повтор материала от 16.02.2022