Власти Ленобласти воюют с бизнесом за «красную» черту

Александр Дрозденко, губернатор Ленобласти (Фото: lenobl.ru)

Первые лица крупнейших строительных компаний Ленобласти договаривались с первыми лицами правительства региона в «прямом эфире» — прямо на заседании Координационного совета по комплексному освоению территорий при губернаторе Ленинградской области. «В результате диалога со строительным бизнесом найдены оптимальные и компромиссные условия новой зональной градостроительной политики, получившей название «Программа «Светофор», — сообщил после заседания губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко.

Регламент выкупа

Параметры Программы в очередной раз претерпели изменения. «Мы пошли на существенные уступки строительному сообществу», — сообщил журналистам по итогам заседания губернатор, имея в виду уступки по сравнению со схемой, объявленной им 17 марта. Так, соцобъекты власти согласился выкупать у застройщиков (подписавших соглашение по программе «Соцобъекты в обмен на налоги») во всех зонах, в том числе, «красной», где ранее это не предполагалось. Выкуп в этой зоне растянется на семь лет: 10% стоимости объекта, рассчитанной по федеральным нормативам («чтобы нас потом не обвинили в нарушении ценообразования», объяснил губернатор), застройщик получит в первый год, в каждый следующий — по 15%. В «желтой» зоне первый платеж составит 50%, остальное бюджет выплатит в течение трех лет.

«Но принципиально — выкуп только за налоги от строительных компаний, — твердо заявил А.Дрозденко. — Мы не собираемся тратить на выкуп соцобъектов доходы от других сфер бизнеса». Также губернатор подчеркнул, что все выплаты за социальные объекты будут составлять не более 70% от уплаченных налогов. «Тем компаниям, которым не хватит налогов на выкуп за 7 лет, мы готовы продлевать период выкупа до 10 или 12 лет».

На время рассрочки объект будет взят в аренду у застройщика. «Сумма арендной платы будет равна амортизационным отчислениям, — сообщил А.Дрозденко. — Мы не хотим подвергать строительные компании убыткам от передачи нам объектов в пользование, но в то же время мы не должны давать им возможность зарабатывать на детсадах, школах, амбулаториях и т.д.». Также власти будут жестко требовать своевременного строительства инфраструктурных объектов — до начала заселения граждан в квартиры. Сейчас это условие соблюдается плохо — жители жалуются на задержки с вводом соцобъектов и дорог. «Мы не хотим эту ситуацию усугублять», — настаивал губернатор.

Строители попросили в отдельных местах «красной» зоны увеличить этажность. «Мы согласились с предложением строительного сообщества, чтобы в «красной» зоне этажность была до 18 этажей, а для отдельных доминант — до 23 этажей, — сообщил А.Дрозденко. — Но мы жестко настаиваем на плотности застройки — она не должна превышать 9 тыс. кв. м. на 1 га. Строители с этим требованием согласились».

Спорные моменты

Губернатор признал, что остались еще «спорные моменты». «Первый — конкретный перечень тех социальных объектов, которые подлежат строительству [за счет застройщиков — ред.] с последующим выкупом. Пока мы точно определили, что это должен быть детский сад, школа, помещения врачей общей практики, фельдшерско-акушерский пункт, амбулатория и пожарное депо. Обсуждаются поликлиника, спортивные и некоторые другие объекты, — сообщил А.Дрозденко. — Следующий спорный вопрос — это дорожно-транспортная сеть. В границах «красных линий» проектов дороги, развязки, автобусные остановки, освещение должны строить застройщики, а региональные и муниципальные дороги должны строить мы. Остается вопрос с примыканиями [внутриквартальных дорог к региональным и муниципальным — ред.], особенно, если необходимы инженерные сооружения — развязка, виадук, мост или еще что-то. Мы предлагаем строить их пополам с бизнесом. Но это остается темой для обсуждения. Также будут обсуждаться границы «красной» зоны. Бизнес хочет ее сократить, а мы — немного увеличить. Но мы найдем компромисс. Самое главное — мы договорились по большинству денежных вопросов».

Для выработки решений по неурегулированным вопросам будет создана Согласительная комиссия с участием представителей бизнеса и власти. Судя по всему, самые горячие споры возникнут по вопросу, который бизнес считает главным — критерии отнесения конкретного поселка к той или иной зоне. «Основной критерий — стоимость жилья на этой территории», — заявил президент Союза строительных организаций Ленинградской области Георгий Богачев. Он повторил аргументацию строителей, которую ранее сообщил РБК Петербург: «Цена определяет маржу, а маржа определяет сумму, которую застройщик может потратить на создание объектов, непосредственно не связанных со строительством жилья — детсадов, школ, пожарных депо, дорог и т.д. В хороших местах маржа может составить 10-12 тыс. руб. на 1 кв. м. жилья, в обычных местах — 5-6 тыс. руб. В то же время на объекты инфраструктуры необходимо тратить до 13-18 тыс. руб. с 1 кв. м. Это делает заведомо нерентабельным любой строительный проект, если объекты инфраструктуры не будут выкупаться». Поэтому на разных территориях требования к финансированию объектов инфраструктуры должны быть разными, считают строители.

У властей подход иной — «создание комфортных условий для проживания тех людей, которые будут покупать квартиры в новостройках Ленинградской области», как сформулировал А.Дрозденко. А средств у бюджета явно недостаточно для адекватного финансирования инфраструктуры в новостройках.

Такое различие в подходах неизбежно приведет к разногласиям при «покраске» карты Ленобласти. Губернатор считает, что в «красную» зону попадет 41 населенный пункт во Всеволожском, Тосненском, Гатчинском и Ломоносовском районах. Бизнес некоторые поселки оспаривает. «Поселок Низино отнесли к «красной» зоне. Это неправильно, потому что это не самое активно развивающееся место», — привел пример Г.Богачев.

До начала действия «Светофора» — 1 июня — согласительная комиссия должна урегулировать все «спорные моменты», в частности, составить исчерпывающий перечень инфраструктурных объектов, которые должны будут возводить застрой‎щики в своих кварталах, с информацией о том, какие из них будут выкупаться за бюджетные средства. «Все договоренности должны быть оформлены нормативными документами, которые мы примем к 1 июня», — заявил губернатор.

В аппарате строительного вице-губернатора Михаила Москвина считают, что дополнительную интригу создают компании, стремящиеся заключить по формально действующим пока старым правилам договоры по программе «Соцобъекты в обмен на налоги» и получить разрешения на строительство своих комплексов до наступления часа «Х», когда заработает «Светофор» и начнут действовать новые правила.