Недвижимость россиян в Эстонии: продать, сохранить или потерять

Вид на Таллин со смотровой площадки (Фото: Чиженок Александр/PhotoXPress.ru)

Привычные для многих жителей Северо-Запада стратегии вкладывать свободные средства в недвижимость в Финляндии или Эстонии теряют свою привлекательность из-за санкций. Велика вероятность того, что в дальнейшем возможностей вложиться в дом или квартиру в соседней стране станет еще меньше, равно как и возможностей пользоваться своим активом. Особенно сложная ситуация складывается в Эстонии.

В таких обстоятельствах многим состоятельным петербуржцам предстоит делать нелегкий выбор между продажей и попыткой сохранить зарубежную недвижимость, говорят эксперты. РБК Петербург разбирался в нюансах.

Россиян могут лишить недвижимости?

С 18 августа Эстония запретила въезд гражданам России с шенгенской визой, выданной дипмиссией самой Эстонии. Владельцы недвижимости также были исключены из списка тех, кто может оформить визу. В том, что многие объекты недвижимости в Эстонии принадлежат иностранцам, власти этой страны видят угрозу собственной безопасности. Именно этим вице-канцлер МВД Эстонии Вейко Коммусаар объясняет уже введённые и планируемые в дальнейшем ограничения: «Могут ли граждане третьих стран владеть землёй и недвижимостью, например, в критически важных инфраструктурах или приграничных районах? Это определенно место, которое нуждается в дальнейших изменениях», — заявил Вейко Коммусаар.

А недавно он заявил, что власти страны примут закон, который теоретически может лишить россиян местной недвижимости. Речь идёт о ситуации, когда владелец не будет оплачивать коммунальные услуги из-за визового запрета. Оплатить услуги в странах Балтии с российских счетов также невозможно. «Если человек действительно окажется в ситуации, когда он не сможет управлять недвижимостью и образуется долг, в самом крайнем случае квартиру могут реализовать для покрытия долга», — сообщил Коммусаара. В Эстонии подсчитали, что потерять право собственности рискуют 4,5 тыс. россиян. Всего граждане России владеют 41 351 объектами недвижимости в этой стране.

Как реагируют владельцы недвижимости?

Судя по соцсетям, некоторые россияне восприняли заявление руководства МВД Эстонии как реальную угрозу частной собственности (на фоне приостановки упрощённого визового режима с Россией и признания за странами Балтии и Финляндией права на национальном уровне запретить россиянам въезд в Евросоюз через их границы). Местные издания полны комментариев русских жителей Эстонии, которые воспринимают отказ в выдаче виз всем россиянам без разбора, владеющим недвижимостью в стране, как ограничение их прав по национальному признаку и считают, что такие меры эстонских властей достигают политического эффекта, противоположного поставленным целям.

Кроме того, по мнению директора по продажам Объединённой финансово-промышленной компании Richness Realty Владимира Фёдорова, последние события нивелировали привлекательность Финляндии и Эстонии для петербуржцев: «Привлекательность рынка недвижимости Финляндии и Прибалтики снижалась последние годы, это было обусловлено значительно выросшими ценами, появлением более интересных предложений в странах с более благоприятным климатом. В период пандемии географическая близость и удобство доступа потеряли актуальность, а нынешняя политическая ситуация в части ограничений въезда — это пропасть, которая практически свела к нулю интерес к рынку недвижимости Эстонии, Латвии, Литвы и Финляндии. Остался лишь один вопрос: как из этих рынков выйти и каковы будут потери для собственников?».

Россияне продают квартиры в Эстонии

Риелтор таллинского агентства недвижимости Игорь Волков рассказал РБК Петербург, что последние заявления правительства Эстонии мотивировали многих россиян продавать имеющееся у них жильё в этой стране. «Есть клиенты, которые имели в Эстонии какие-то родственные связи, например, здесь у них жила мама или бабушка, они получили наследство и иногда приезжали в Эстонию отдыхать. Сейчас у них такой возможности не будет, и они это понимают, поэтому стараются продать», — говорит Игорь Волков. «Последняя сделка у меня была как раз такого рода. Мужчина хотел продать за 90 тысяч евро однокомнатную квартиру, доставшуюся в наследство от мамы, мы её в итоге продали за 77 тысяч евро, это цена чуть ниже рыночной, он согласился, так как ему нужно было срочно выезжать», — рассказывает собеседник РБК Петербург.

Но в целом, по его мнению, сейчас неплохое время для продажи жилья в Эстонии: «Продавец в любом случае останется в выигрыше — цена будет не менее чем на 30% выше, чем, например, два года назад».

Владимир Федоров советует россиянам «сейчас же продавать недвижимость [в Эстонии], если такая возможность существует». «Стратегия «продавать» может реализовываться также в схожих форматах отчуждения прав: сдачи в аренду (вплоть до сдачи за коммунальные платежи), отчуждение прав в виде trade-in или внесения в уставный капитал юридических лиц из дружественных, условно лояльных стран», — говорит он. При этом Владимир Фёдоров считает, что «относительно спокойно» могут себя чувствовать российские собственники балтийской недвижимости, «обладающие некой гуманитарной защитой, близкими родственными связями с резидентами».

Как говорят участники эстонского рынка недвижимости, спрос на квартиры, несмотря на сверхмажорные обстоятельства, есть — его предъявляют в основном русскоязычные жители других стран Балтии.

Если не продавать, то как управлять?

Тем, кто не хочет продавать недвижимость в Эстонии и Финляндии, нужно решать проблему оплаты коммунальных счетов, чтобы не оказаться в ситуации, о которой говорил представитель МВД Эстонии. Чаще всего вопрос решается с помощью посредников, которые берут за подобные услуги порядка 100 евро в месяц. Сами коммунальные в стандартной двухкомнатной квартире в 40 кв. м прошлой зимой достигали 160-170 евро с учётом отопления, летом — примерно 65 евро. В этом году цены могут быть гораздо выше в связи с энергетическими кризисом. По крайней мере, премьер-министр страны Кая Каллас, заявила, что страну ждёт «мучительная зима».

Юристы также предлагают решить проблему оплаты коммунальных счетов с помощью депозита. Правда, для этого необходимо создать возможность переводить деньги из России в ЕС (для этого сегодня используют зарубежные счета в «дружественных» странах или криптовалюту).

А могут ли россияне сейчас покупать жилье в Эстонии?

Несмотря на панические настроения многих россиян, юрист юридического бюро в Таллине SPB ESTONIA Софья Певзнер уверена, что прямых рисков для владельцев эстонской недвижимости из России нет, но внимание к таким лицам будет повышенное. «Никто не собирается национализировать эту недвижимость или покушаться на собственность граждан РФ (это не касается лиц, которые попали в санкционный список), — пояснила она РБК Петербург. — Нотариальная палата не запрещала проводить сделки с недвижимостью, принадлежащей гражданам РФ».

«Однако, отмечу, что каждая сделка подробно анализируется и проверяется в соответствии с санкционными директивами и подзаконными актами Эстонии. Это существенно затрудняет сделки для граждан РФ — проверка источника происхождения средств, отсутствие возможности оплаты наличными, ограничение суммы депозита до 100 тысяч евро (банкам ЕС запрещено принимать депозиты от россиян и российских компаний величиной свыше 100 тыс. евро — ред.), наличие лица и выгодополучателя от сделки в санкционном списке и так далее», — отметила собеседница РБК Петербург.

По словам Игоря Волкова, в основном сейчас россияне покупают в стране объекты эконом-класса стоимостью до 100-200 тыс. евро. «Кто-то хочет оставить деньги в Европе в виде недвижимости, считая, что здесь они не обесценятся. Кто-то в дальнейшем планирует переезд, а кто-то создаёт платформу на случай, если что-то пойдёт не так в России, — объясняет резонность подобных вложений Игорь Волков. — Россияне, у которых здесь есть бизнес, стараются приобретать недвижимость на фирму. Вот недавно звонили клиенты, которые до этого купили одну квартиру, сейчас планируют вторую. Спрашивают, какая ситуация, не будет ли проблем».