Инвестиции в недвижимость: от жилья до офисов — что приносит доход

• [00:44] Инвестиции в недвижимость остаются актуальными из-за инфляции. Жилищный рынок перестал резко расти — цены стагнируют, но инструменты защиты (эскроу-счета) повысили безопасность вложений.

• [01:47] Потенциал дохода в жилье зависит от умения находить недооцененные объекты и использовать рассрочки. Возможен рост цен из-за отложенного спроса, однако классические стратегии — спекуляция и аренда — не всегда выгодны в эконом-сегменте.

• [05:08] В регионах арендная доходность жилья может достигать 7–10% годовых, тогда как в Москве стандартные ставки низкие. Для повышения дохода эффективны посуточная аренда и сдача корпоративным клиентам в промышленных городах.

• [06:53] Офисная недвижимость демонстрирует рост из-за дефицита качественного предложения, особенно в центральных локациях. Высокой остается доходность редевелопмента и деления крупных площадей на малые офисные блоки — формат востребован малым бизнесом.

• [09:41] В стрит-ритейле и коммерческих помещениях доходность снижается из-за роста цен у застройщиков и слабой способности арендаторов увеличивать ставки. Перспективна стратегия в малых городах — строительство или редевелопмент небольших торговых комплексов.

• [13:40] Альтернативные форматы (кладовки, машиноместа, земля) требуют тщательной оценки ликвидности. Light industrial и складские объекты становятся трендом для опытных инвесторов, а новичкам подходят коллективные вложения через ЗПИФы.

Частные инвестиции в недвижимость. Насколько это сейчас актуально? Андрей, ваш клуб объединяет инвесторов, которые собираются и совместно во что-то вкладывают?

Андрей Любунь, основатель клуба инвесторов в недвижимость «Деньги»
Да, это формат делового сообщества, где люди обмениваются опытом, общаются. Также в рамках сообщества можно объединять капиталы для совместных инвестиций. Кто-то присоединяется к проектам, кто-то выступает лидером.

Вы инвестор со стажем в недвижимости. Давайте обсудим актуальность таких инвестиций. Некоторым кажется, что сейчас не время инвестировать вообще.

Время инвестировать есть всегда. Альтернатива — только банк. А мы знаем, какая инфляция. Выбор, по сути, небольшой.

Давайте пробежимся по разным сегментам. Начнем с самого доступного — жилья. Какие тут могут быть стратегии?

Жилье — хороший инструмент для начинающих. Но важно помнить, что раньше большинство инвестировало в него потому, что оно сильно росло в цене с момента котлована.

А сейчас оно не растет.

Растет, но медленнее. Почему? Потому что создана большая безопасность. Появились договоры долевого участия (ДДУ), а затем эскроу-счета, которые держат деньги покупателя в банке до сдачи дома. Застройщик не может потратить их на другой объект. Это обеспечивает безопасность.

Безопасность есть, но цена стоит на месте, на уровне инфляции максимум.

Для инвестора есть следующие шаги. Можно найти дом, который продается по одной цене с остальными, но имеет больший потенциал — он недооценен. Застройщики тоже ошибаются в оценке. Инвестор может посмотреть на инфраструктуру, конкурентов, тип квартир, их количество на этаже. Можно выбрать самые ликвидные варианты. Плюс сейчас есть хорошие программы рассрочки: можно внести 10–20%, а остаток платить два-три года, потом перейти на ипотеку. Так мы фиксируем цену сегодня, а через несколько лет она в любом случае вырастет. Есть большой отложенный спрос, так что шанс роста есть.

Есть две основные стратегии: спекулятивная и доход от аренды. Вы начали с новостроек. Насколько они актуальны?

Новостройки хороши тем, что можно зафиксировать цену и не платить сразу всю сумму. Есть льготные ипотеки — семейная, IT-ипотека. Что касается вторички, то суть в том, чтобы найти недооцененную квартиру, купить, сделать ремонт и сдать или перепродать. Это флиппинг. Но на эконом-жилье запас заработка небольшой. А флиппинг в премиум-сегменте — когда надо купить квартиру за 70 миллионов и вложить 50 в ремонт — доступен единицам.

Что значит недооцененная квартира на вторичке? «Бабушкин» вариант?

Или срочный выкуп. Бывает, человек просто не знает рыночную цену. Моим родителям под 80 лет, и мама до сих пор считает, что квартира должна сдаваться за 20–30 тысяч. Она говорит: «Как так дорого?» Некоторые люди мыслят категориями прошлого.

А квартира после пожара — это объект для инвестиций?

Смотря какой запах. Если специалисты говорят, что его можно вывести, то да. Но факторов много. Самый интересный, но многими пугающий вариант — покупка квартир от города. Есть площадка «Россельторг», государственные компании, фонд реновации. Раньше, например, казенные предприятия продавали квартиры чуть дешевле рынка.

Сейчас они стоят 300–400 тысяч за метр, что меньше, чем соседняя новостройка по 500 тысяч.

Да, но это аукционы, и цена может вырасти. Лайфхак: подавать заявки на много лотов сразу. Мой отец так зарабатывал — подавал на пять квартир, две выигрывал по начальной цене, а где цена поднималась, отказывался. Заработок около 10%.

Теперь про аренду. Вы все время говорите о перепродаже.

Арендная доходность по квартирам небольшая — максимум 5–7% годовых. Посуточная аренда может давать 9–12%. В небольших городах, например, в Туле, можно купить квартиру за 3 миллиона, сделать ремонт за миллион и сдавать за 30–35 тысяч: это около 7% годовых. В Москве такого нет.

Я видел рейтинг, что в Грозном соотношение цены квартиры и аренды самое выгодное.

Частные инвесторы могут рассматривать небольшие города с производством, куда ездят командировочные. Там часто нет хороших отелей, и квартиры работают как апартаменты. Например, в Екатеринбурге отель стоит 10 тысяч, а в городке комната за 6 тысяч — в разы дешевле по себестоимости.

В Москве вообще нет варианта заработать на аренде?

Есть — посуточная аренда. Но если одна-две квартиры — невыгодно. Нужен объем. Мой знакомый управляет 280 студиями, сделанными из квартир. Тогда это работает. Нужно хотя бы 10–15 объектов, чтобы нанять уборщицу для смены белья и снизить издержки.

Теперь об офисах. Сейчас их много строят и продают частным инвесторам. Раньше преобладала арендная модель. Что можно сказать?

Офисы сейчас на восходящем тренде. После пандемии многие думали, что все будут работать из дома, но оказалось, что эффективность падает. Компании возвращаются в офисы. Новых офисов почти не строили, возник дефицит. Самый большой спрос — в центре Москвы, на западе, северо-западе. Самый маленький — на юго-востоке.

Застройщики строят офисы чуть дальше центра — Мневники, Хорошевское шоссе.

Да. Есть два критерия для заработка. Первый: мало качественных офисов 100–300 метров, а спрос большой. Второй: почти нет маленьких офисов до 30 метров — для шоурумов, юристов, психологов. Стратегия: брать старые этажи в старых зданиях и делить на много маленьких офисов. Такая редевелоперская модель может давать доходность около 45% годовых от покупки при перепродаже. Из них инвесторы получают 30–33%, а 10–12% остается у управляющей компании. Застройщикам строить такие маленькие офисы невыгодно.

Но застройщики как раз и продают офисы в мелкую нарезку, по 60–70 метров частным инвесторам.

А кто может позволить себе 60–70 метров по 400 тысяч, то есть 24–28 миллионов? Те, кто раньше покупал квартиры в Москве. А есть инвесторы, которые берут 500 метров и делят на 20 офисов по 15 метров. 15 метров даже по 500 тысяч — это 7,5 миллионов.

Как быть, если вы отремонтировали один этаж в старом здании, а все остальное — ветхое?

Надо смотреть на внешний вид и входную группу. У нас был кейс на Таганке: этаж был отличный, но входная группа плохая. В итоге заработали 17% годовых вместо 35%, пришлось снижать цены на 20%.

Самое доступное — купить у застройщика офис в мелкую нарезку. Как вы на это смотрите?

Сейчас это отличное предложение. Застройщики дают рассрочку, с небольшим удорожанием. Если выбрать ликвидный офис на два-три года рассрочки, то через этот срок он подорожает, ставки аренды вырастут. Это хорошая стратегия.

Следующий сегмент — торговая недвижимость. Для частных инвесторов самое доступное — стрит-ритейл. Насколько актуально?

Сейчас сложно. Надо смотреть по каждому городу. В Москве была возможность: купить помещение на первом этаже у застройщика за 200 тысяч за метр, сдать под магазин за 3 тысячи за метр и перепродать за 350–360 тысяч. Сейчас застройщики подняли цены до 300–400 тысяч. Купив за 370, сложно рассчитывать на рост аренды. В Казани такая стратегия не работает: застройщик продает первые этажи по 170 тысяч, а арендаторы готовы платить 1,2–1,5 тысячи. Перепродать можно только за 200 тысяч — почти без прибыли после налогов.

Многие инвесторы рассматривают коммерческую недвижимость как актив для пассивного дохода на пенсию.

Такая стратегия возможна. Но новичку лучше консультироваться со специалистами. У сетей бывают договоры без фиксированной индексации — только по соглашению сторон. Когда собственник хочет поднять ставку, они могут отказать. Есть договоры с безусловной индексацией или привязкой к товарообороту. Новичок, купивший помещение за 500 тысяч и сдавший за 2 тысячи, скорее всего, получил бы больше от квартиры. Торговая недвижимость — самая сложная: нужно знать арендаторов, разбираться в договорах, уметь анализировать лот.

В какую недвижимость инвестируют те, у кого есть 1 млрд рублей

Радио

Это уже ближе к девелопменту. Появилось что-то необычное за последние годы?

Кладовки — мини-склады. Компании делят нежилые помещения на много маленьких боксов, автоматизируют доступ. Они платят владельцу 500–700 рублей за метр, а сдают за 3–4 тысячи. Но важно учитывать локацию: в одном месте спрос большой, в другом — убытки. У знакомых кладовки в подвале стоят пустыми полтора года, убытки по коммуналке.

Коротко по другим сегментам. Машиноместа.

Можно, но это инвестиции для начинающих. За 2 миллиона лучше купить что-то с кредитом. Я за ликвидность: офис, торговое помещение, склад легко продать. Машиноместа — сложнее: их редко рассматривают как арендный бизнес. В Петербурге многоэтажные паркинги выкупают девелоперы и переделывают в офисы или ТЦ, потому что машиноместа по 600 тысяч никто не покупает. В Москве — 2 миллиона.

Земля.

Земля — хорошо. В городе дорого и высокая конкуренция. Есть стратегии с муниципальной землей: можно взять в аренду, построить объект, а затем выкупить за 15% от кадастровой стоимости. Рекомендую смотреть торги по банкротству и неликвид — многие не умеют оценивать землю. Очень интересна промышленная земля в городах: ее цена сильно выросла, спрос на склады высокий.

Склады. Формат Light Industrial продается частным инвесторам.

Да, но это недешево. Новые объекты стоят 100–120 тысяч за метр. Минимальный лот — 500 метров, то есть 60 миллионов. 100-метровые блоки будут стоить около 180 тысяч за метр, от 18 миллионов. Начинающим инвесторам лучше входить через ЗПИФы: паи от 60 тысяч рублей, объект строится, продается, инвестор получает доход. Это идеальный вариант для старта.

Пора перекладывать деньги с депозитов в недвижимость?

Пора, друзья. Начинаем.