В какую недвижимость инвестируют те, у кого есть 1 млрд рублей

Инвесторы с бюджетом до 1 млрд руб. чаще всего вкладываются в девелопмент — строительство офисов и складов. Реже — в покупку готовых БЦ и ТЦ. Радио РБК узнало, где еще сосредоточена активность инвесторов

В какую недвижимость инвестируют те, у кого есть 1 млрд рублей

• [00:10] Эксперты IBC Real Estate анализируют поведение инвесторов с крупными бюджетами, включая частные и профессиональные покупки.

• [00:27] Основная активность крупного капитала — покупка офисных помещений. Чаще выбирают строящиеся объекты из-за ограниченного предложения ликвидных вариантов на вторичном рынке.

rbc.group

• [00:55] Инвесторы с меньшими бюджетами приобретают офисные блоки от 100 до 1000 м². В 3 квартале 2024 года объем сделок вырос на 36%, достигнув 68 млрд рублей.

rbc.group

• [01:05] В сегменте складов темпы ввода замедляются, но остаются исторически высокими. Основные сделки проходят через УК и ЗПИФ, что позволяет удобнее структурировать активы для частных инвесторов.

• [01:44] Для небольших сумм (от 500 тыс. руб.) интересен сегмент Light Industrial: число сделок удвоилось за год, хотя общий объем вложений пока невелик.

• [02:03] Инвестиции в новые ТЦ и старые торговые центры минимальны: новые объекты почти не строятся, крупные сделки единичны. Частным инвесторам остается стрит-ритейл — покупка небольших помещений под магазины.

• [02:33] В гостиничном сегменте инвестиционная привлекательность снизилась из-за завершения госпрограммы льгот, а новых крупных проектов немного. При этом растет интерес частных инвесторов к апартаментам в регионах.

Где сосредоточена активность инвесторов на рынке недвижимости? Этим вопросом недавно занялись в консалтинговой компании IBC Real Estate. Специалисты проанализировали поведение инвесторов с бюджетами в 500 млн и 1 млрд рублей. В выборку вошли как частные, так и профессиональные игроки.

Основной интерес сейчас сосредоточен на офисной недвижимости. Покупают как строящиеся объекты, которые формируют подавляющее большинство сделок, так и, значительно реже, помещения на вторичном рынке. Крупные инвесторы приобретают офисы этажами или целыми башнями. На московской вторичке сделки единичны: ликвидных объектов с потенциалом роста мало, а собственники не готовы продавать высокодоходные активы.

Инвесторам с бюджетом около 500 млн рублей доступна покупка офисов блоками площадью от 100 до 1000 м². В этом сегменте заметен рост активности: в третьем квартале объем сделок достиг 68 млрд рублей, что на 36% выше прошлогоднего показателя.

Складская недвижимость остается привлекательной, однако число сделок снижается. Темпы ввода складов начали замедляться после достижения исторического максимума: за 11 месяцев введено 6,5 млн м², еще 15 млн м² строится. Большинство сделок с готовыми складскими комплексами проходят через управляющие компании, которые формируют активы в формате закрытых паевых фондов для частных инвесторов. С января по ноябрь 2025 года в интересах ЗПИФ было приобретено 16 объектов на сумму свыше 55 млрд рублей.

ЗПИФ в недвижимости: почему россияне выбирают коллективные фонды

Радио

Для инвесторов с небольшими бюджетами — около 500 тыс. рублей — доступен сегмент Light Industrial, по сути новая промышленная недвижимость. Объем вложений остается скромным, но активность растет: за 11 месяцев заключено 52 сделки, что более чем вдвое превышает результат прошлого года.

Торговая недвижимость показывает минимальную активность. Девелопмент новых ТЦ не представляет интереса: вводятся единичные объекты, начатые много лет назад. Покупка старых торговых центров также редка, сделки проходят в основном через торги. На этом фоне частные инвесторы с бюджетами около 500 млн рублей активно инвестируют в стрит-ритейл, выбирая помещения площадью от 50 до 600 м².

Гостиничный сектор также переживает непростую ситуацию. Инвестировать в девелопмент сейчас невыгодно: основной фокус был на строительстве объектов по 141-му постановлению, но лимит программы исчерпан. Покупка готовых гостиниц для крупных инвесторов затруднена — в Москве, Петербурге и Краснодарском крае предложение ограничено, поэтому сделки единичны. Зато небольшие инвесторы находят возможность вложений в апартаменты — покупка готовых или строящихся объектов становится заметным трендом в регионах, прежде всего в Санкт-Петербурге и Краснодарском крае.