Инвесторы отправились в продмаги

Фото: Михаил Разуваев / «Коммерсантъ»

Надежнее банков

Количество запросов на покупку объектов в столичном стрит-ретейле, где арендатором является продуктовый магазин, увеличилось на 25–30% за год (с весны 2016 по весну 2017 года). При этом общее количество запросов на покупку площадей за последний год значительно не изменилось. В настоящее время каждый четвертый запрос от инвесторов приходится на «продуктовых» арендаторов, говорится в исследовании компании ​Knight Frank (есть в распоряжении РБК). Таким образом, по популярности магазины еды обошли банки, которые до кризиса считались самым надежным арендным бизнесом.

Раньше инвесторы редко уделяли внимание тому, какой бизнес находится на площадях, которые они собираются купить. Сейчас стали часто требовать наличие именно продуктовых ретейлеров, рассказывает директор направления стрит-ретейла Knight Frank Виктория Камлюк.

Продуктовые магазины — это самый стабильный и доходный бизнес для арендодателей сегодня, считают эксперты Knight Frank. Его доходность в центре Москвы составляет около 9–10% годовых, в спальных районах еще выше — около 10–12%. Стоимость приобретения подобных объектов с заключенным договором аренды начинается от 100 млн руб.

Инвесторы в недвижимость всегда запрашивают объекты со стабильным арендатором. Многие из них считают, что это продуктовые сети, потому что они не теряют покупателя даже в кризис, соглашается заместитель руководителя отдела стрит-ретейла компании JLL в Москве Наталья Озерная. При этом, по ее словам, в случае правильного расположения объекта стабильный доход также могут обеспечивать объекты общепита, например сетевые кафе и бары. «Также мы видим интерес инвесторов к объектам с международным ретейлером в качестве арендатора», — добавляет Озерная.

По данным Камлюк, точки общепита пользуются меньшей популярностью. В этом случае инвесторы обращают больше внимания на качество оператора и локацию конкретного помещения, чтобы в случае смены арендатора была возможность пересдать объект без длительных простоев.

Расчеты инвесторов подтверждают данные опроса UBS Evidence Lab, согласно которому покупатели не готовы значительно сокращать свои траты на питание, даже если их финансовое положение продолжит ухудшаться. В худшем случае россияне пожертвуют расходами на рестораны, развлечения, отпуск и покупку бытовой техники на 60–80%. А вот на еду траты снизятся только на 5%.

«Нашим инвесторам интересен стабильный доход и окупаемость, а затем профиль арендатора, но риски присутствуют у любого сегмента», — ответила РБК руководитель департамента стрит-ретейла по России Colliers International Екатерина Подлесных.

Ближе к дому

«Арендаторы продуктового профиля в стрит-ретейле формируют 24% от совокупного спроса», — подсчитывает руководитель направления стрит-ретейл компании «Магазин магазинов» Марина Маркова. При этом в последнее время «продукты» стали всё чаще открываться «в уменьшенном формате — около 150–200 кв. м». Начиная с 2016 года в столице стало появляться много специализированных продуктовых магазинов (это винотеки, мясные, рыбные или молочные лавки), которые сейчас формируют около 60% среди всех запросов продуктового профиля на аренду помещений, оценивает Маркова.

Найти место для магазина в Москве нелегко: в столице дефицит качественных площадей, отмечают аналитики Knight Frank. Стандартному супермаркету нужна площадь по 300–500 кв. м, более крупному — 500–800 кв. м, поэтому продуктовые сети разработали компактные форматы магазина «у дома», которые позволяют брать в аренду площади меньшего метража — 150–300 кв. м. «Гибкость сетей позволила им расширять свое присутствие в городе за счет количества точек, а не их площади», — отмечается в сообщении Khight Frank.

«Под супермаркеты площадью от 300 м, безусловно, помещения выбрать достаточно сложно. Хорошие площадки уже заняты крупными игроками. Но под магазины формата «у дома» (площадь от 50 до 200 м) помещения найти можно, особенно в Новой Москве с учетом активной застройки спальных районов», — отмечают в пресс-службе «Метро кэш энд керри».

Всего в Москве работают 16 тыс. продуктовых магазинов разных концепций, подсчитали Khight Frank. При этом на супермаркеты и дискаунтеры приходятся всего 15%. Остальные 85% — это монопродуктовые магазины и магазины «у дома». По мнению Марковой, популярность этих форматов связана не только с дефицитом торговых площадей, но и с тем, что «в них удобно зайти после работы, потратив минимальное количество времени на покупки».

Согласно опросу EY, проведенному в конце 2016 года, каждый третий житель Москвы и Московской области делает покупки в магазинах «у дома» от трех до пяти раз в неделю. В супермаркеты так часто ходят только 24% москвичей, а в гипермаркеты — 5%.