Коммерческий директор «Циан» — о цифровых сервисах и льготной ипотеке
Как цифровые сервисы помогают клиентам совершать сделки с жилой недвижимостью и в чем здесь состоит роль государства, рассказал коммерческий директор сервиса по поиску недвижимости «Циан» Михаил Посредников
— Рынок жилой недвижимости показал рекордные результаты продаж за III квартал 2023 года. С чем это связано?
— Прошлый год был очень противоречивым для рынка жилья. В марте 2022-го казалось, что мы больше не увидим такого рекордного роста, как в 2020–2021 годах. Многие аналитики и вовсе предсказывали падение рынка на 30–50%.
Но в этом августе и сентябре в Московском регионе и в большинстве региональных центров были зафиксированы рекордные продажи новостроек за всю историю наблюдений. Главным драйвером здесь выступила льготная ипотека.
Не ожидали мы такого роста и в долгосрочной аренде. Обычно пик спроса в арендном сегменте приходится на конец лета-первые дни осени, когда абитуриенты и студенты ищут жилье в столице и крупных городах перед началом учебного года. В это же время открывается новый бизнес-сезон, что тоже повышает интерес к аренде.
В уходящем году спрос вырос гораздо раньше, с началом календарного лета. Причинами стали повышение ключевой ставки Банка России и ажиотаж на вторичном рынке недвижимости: люди, уже решившие брать ипотеку, были вынуждены остаться арендаторами. В итоге к осени средняя цена аренды квартиры в Москве выросла сразу на 20%.
Есть и дополнительные факторы, влияющие на этот рынок. Например, возвращение в столицу из-за рубежа части релокантов. Также растет интерес к внутреннему туризму, что стимулирует спрос на квартиры, сдаваемые посуточно. Еще и поэтому часть квартир и апартаментов, ранее сдававшихся долгосрочно, в последние месяцы стали сдавать на очень короткие сроки.
Высокие показатели последних месяцев в сегменте новостроек также связаны с тем, что сюда перетекли покупатели со вторичного рынка, ставки на котором стали почти заградительными.
«Первичку» сейчас покупают и те, кто решил поспешить, усматривая в обсуждениях льготных программ и октябрьском повышении первоначального взноса перспективы не их коррекции, а скорой полной отмены.
Те же факторы главенствовали и во вторичном сегменте после августовского повышения ключевой ставки. Поэтому те, кому одобрили ипотеку по старым ставкам, сформировали пиковый спрос на «вторичку» с конца августа по октябрь.
— Как рыночная гиперактивность отразилась на работе «Циан»?
— Сам по себе высокий спрос нас только радует. У брокеров, риелторов, девелоперов, банков — высокий сезон, они много заработали. С точки зрения сервиса, «Циан» изначально рассчитан на большие нагрузки. У нас все автоматизировано. Если что-то и может повлиять пагубно, так это сбои в работе Рунета, технологические форс-мажоры.
— Какие инструменты и сервисы сегодня доступны физлицам, желающим приобрести жилье, и можно ли при их помощи обойтись без посредников?
— Если говорить про куплю-продажу жилья, в России сегодня доля сделок с участием риелторов превышает 80%. В аренде чуть меньше — около 50%. Это означает, что в основной массе людям удобнее работать с живыми посредниками.
Но и цифровые сервисы играют на рынке существенную роль. На «Циан» вы можете сначала выбрать интересующий вас объект, а затем через наш ипотечный маркетплейс подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков. С помощью сервиса оценки можно понять, справедлива ли цена понравившейся вам квартиры. Хотите выбрать риелтора? «Циан» ведет собственный рейтинг агентов с отзывами и возможностью отправить заявку конкретному специалисту. Ну, а когда вы найдете подходящий объект, через сервис «Циан.Сделка» с помощью риелтора можно провести электронную регистрацию права собственности.
Есть кейсы, которыми мы гордимся — когда, к примеру, продавец-россиянин из Турции продал покупателю-россиянину из Канады участок в Подмосковье. Провести сделку они смогли удаленно, не приезжая в Россию, как раз при помощи сервиса «Циан.Сделка». Наши инструменты позволяют не только подобрать недвижимость, найти финансирование, но и зарегистрировать сделку в Росреестре.
— Насколько застройщики и девелоперы сегодня заинтересованы в ваших инструментах?
— Они видят в нас важный канал продаж. У нас есть каталоги застройщиков и девелоперов, отдельный каталог жилых комплексов (ЖК). Мы занимаемся медийной рекламой, если девелоперу нужно повысить узнаваемость конкретного ЖК или застройщик начинает «прогрев» рынка, готовясь к запуску нового комплекса и желая познакомить с ним аудиторию.
Есть спецпроекты для каждого отдельно взятого региона. И есть наш журнал, в котором девелоперы размещают свои материалы. То есть каналов на самом деле четыре: звонки, медийная реклама, спецпроекты и «Циан.Журнал».
До 50% покупателей недвижимости — тех, кто ищет ее у нас — в самом начале поисков не готовы ответить на вопрос, хотят ли они новостройку или вторичное жилье. Такие не определившиеся клиенты начинают со смешанной выдачи, изучают, что вообще сейчас есть на рынке. Постепенно они приходят к большему пониманию, куда им следует направиться: строго на вторичный рынок, либо в сегмент уже возведенных и сданных новостроек, либо обратить внимание на строящиеся ЖК за год-два до их сдачи.
Наша аудитория очень мотивирована. Люди приходят на нашу площадку не просто так, но только если ищут недвижимость. Поэтому для девелоперов мы один из самых конверсионных и массовых каналов поиска покупателей. По нашим данным, более 90% столичных девелоперов так или иначе сегодня сотрудничают с «Циан».
— Зачем вам партнерство с государством?
— Здесь сразу несколько важных аспектов. Мы сотрудничаем с государством, например, в области идентификации. Вы можете зарегистрироваться на «Циан» через Госуслуги, а все наши объекты мы валидируем с помощью Единой информационной системы жилищного строительства (ее оператор — «Дом.РФ»). Похожее взаимодействие выстроено с Росреестром. В его рамках мы выгружаем данные и на вторичные объекты. Все это мы используем, чтобы защитить потенциальных покупателей от рисков.
Есть у нас и оригинальные проекты с госучастием. Например, «Взгляд в будущее»: вместе с Департаментом транспорта Москвы показываем будущую инфраструктуру района — социальную, жилую, транспортную, которая появится рядом с тем или иным ЖК через несколько лет. Надеемся, что и в Санкт-Петербурге, и в других регионах мы вскоре запустим аналогичные сервисы.
— Нужна ли в таком случае государству собственная цифровая инфраструктура на рынке жилой недвижимости?
— Думаю, что нет, ведь наши цели совпадают. Представляется, что основная задача государства — помогать всем сервисам, которые оказывают людям качественные и надежные услуги. Мы активно сотрудничаем с Минцифрой и другими ведомствами, чтобы вместе сделать рынок недвижимости более прозрачным, понятным и защищенным. По-настоящему эффективная история рождается именно при разумном взаимодействии государства и частного бизнеса.
— Чем рынок жилья удивит по итогам года?
— Нам доступна статистика Росреестра и всех смежников на середину осени. По опережающим показателям первичный и вторичный сегменты, а также рынок аренды, начали успокаиваться. В сегменте новостроек спрос поддерживают программы льготной ипотеки.
Сюда же перетекает и спрос со вторичного рынка, потому что ипотека там сейчас вдвое дороже, чем на «первичке». При этом первичный рынок свой пик уже прошел, и в конце года цифры тут будут меньше. Одна из причин — существенный рост первоначального взноса по льготным программам.
Вторичный сегмент пострадает сильнее. По ставкам 16–18% годовых ипотеку готовы брать далеко не все. Спрос продолжит перетекать в новостройки, срок экспозиции квартир увеличится. Тот же тренд влияет и на сегмент аренды, где рост остановился в ноябре, а число экспонируемых объектов за последний месяц начало расти. До конца декабря все эти факторы усилятся, общее падение спроса продолжится и в канун рождественских каникул.
— Что будет чуть дальше?
— Есть красная точка — 1 июля 2024 года, когда завершится действие льготной ипотеки на новостройки. Пока же люди по-прежнему будут идти в этот сегмент. Но никакого бума здесь мы не ждем: совсем льготную ипотеку, скорее всего, не отменят, но такой массовой, как в последние несколько лет, она уже не будет.
Дополнительно рынок новостроек охладит рост первоначального взноса по льготной ипотеке до 30%, а также повышение требований ЦБ к предельной долговой нагрузке и доходам заемщиков, если эти меры все же примут.
Следует помнить, что первичный и вторичный сегменты — это сообщающиеся сосуды, потому что для покупки новостройки многим людям нужно сначала продать «вторичку». Пока ключевая ставка не будет снижена, во вторичном сегменте продолжится стагнация, которая сменится плавным снижением цен.
