Банки с начала года резко увеличили долю отказов по ипотеке
Почему кредиты на жилье опять стали выдавать менее охотно
В начале 2025 года российские банки начали активнее отказывать по заявкам клиентов-физлиц на ипотеку, следует из статистики Национального бюро кредитных историй (НБКИ), которую изучил РБК. В январе и феврале доля отклоненных обращений за новыми жилищными кредитами достигла 55,4 и 56,2% соответственно против 49,9% в декабре 2024-го. С начала года показатель поднялся на 6,3 процентного пункта, хотя до этого снижался на протяжении пяти месяцев подряд. Сейчас уровень одобрения кредитов (AR, approval rate) соответствует значениям октября прошлого года.
Увеличение доли отказов по кредитным заявкам наблюдается на фоне существенного изменения условий на ипотечном рынке.
- В январе и феврале банки выдали ипотеку на 127 млрд и 227 млрд руб. соответственно, оценивал ЦБ (.pdf). Это минимальные объемы с весны 2022 года.
- В декабре доля льготных кредитов в выдачах превысила 80% и продолжила подниматься. По итогам февраля на госпрограммы пришлось 87,2% всего объема новой ипотеки.
- Ставки по рыночной ипотеке достигли рекорда в конце прошлого года — 28,98% на новостройки и 29,39% на готовое жилье — и держались на этом уровне до конца февраля, следует из статистики «Дом.РФ».
Почему доля отказов в ипотеке растет
Пик отказов (59%) пришелся на июль — первый месяц после завершения массовой льготной ипотеки и ужесточения требований по семейной. Но затем российские банки столкнулись со снижением темпов ипотечного кредитования и начали «несколько ослаблять требования к заемщикам», отмечает директор по маркетингу НБКИ Алексей Волков. «Однако если в 2024 году банки планировали рост ипотечного портфеля и стремились этот план выполнить, то на 2025 год планы у них более скромные», — рассуждает он. Волков называет это одним из факторов роста доли отказов по ипотечным заявкам в начале года.
«С рыночной ипотекой все понятно — при текущих ставках одобрение кредитов возможно только при очень большом первоначальном взносе. От возможности внести первый взнос условно не менее 50% стоимости объекта и зависит уровень одобрения по рынку. А такие возможности, очевидно, есть у меньшинства людей, желающих приобрести жилье», — отмечает управляющий директор рейтингового агентства «Эксперт РА» Юрий Беликов.
Но подавляющую долю в ипотечных выдачах сейчас занимают госпрограммы, на которые рыночные ставки не влияют, продолжает аналитик: «Учащение отказов в этой части связано с возросшей долговой нагрузкой заемщиков и отставанием динамики их доходов от инфляции».
Пул заемщиков «хорошего кредитного качества» уже исчерпан, соглашается руководитель направления экспертной аналитики «Банки.ру» Инна Солдатенкова. Она также допускает, что некоторые банки могут придерживаться сдержанной политики и «закручивать скоринг» после вступления в силу нового ипотечного стандарта. Он начал действовать с 1 января 2025 года. Согласно новым правилам, банки не могут выдавать ипотеку больше чем на 30 лет, предлагать кредиты с субсидированием застройщиком ставки и использовать другие схемы, которые ЦБ считает рискованными для заемщиков.
Еще один фактор, который может влиять на риск-аппетит банков, — возможное применение регулятором макропруденциальных лимитов (МПЛ) в ипотеке, считает Солдатенкова. «Отдельные игроки начинают подстраиваться под новые ограничения превентивно», — поясняет она.
МПЛ в ипотеке позволят ЦБ установить для банков количественные ограничения по выдаче кредитов высокорисковым заемщикам (например, с высоким показателем долговой нагрузки). С 1 июля 2025 года лимиты будут введены по ипотечным кредитам, предоставленным заемщикам с ПДН выше 80%, говорила глава регулятора Эльвира Набиуллина.
«Банки сосредоточены на качестве портфелей и корректируют свои риск-политики, чтобы соответствовать действующим регуляторным мерам со стороны Банка России, которые направлены на ограничение рисков увеличения долговой нагрузки заемщиков», — отмечает директор по рейтингам финансовых институтов рейтинговой службы НРА Наталия Богомолова. По ее словам, долю отказов по ипотеке в январе—феврале нельзя считать аномально высокой — показатели соответствуют средним значениям 2024 года.
В марте некоторые крупные российские банки начали снижать ставки по рыночной ипотеке. Улучшение ценовых условий для потенциальных заемщиков вряд ли поддержит уровень одобрения по ипотеке, полагает Беликов. Эксперт считает коррекцию ставок на рынке пока незначительной.
«Наблюдаемые в марте корректировки ипотечных тарифов отдельными игроками, на наш взгляд, не окажут существенного влияния на рост уровня одобрений в целом по сегменту, — соглашается Солдатенкова. — Обусловлено это тем, что размер снижения ставок, во-первых, не носит массового характера (напротив, у отдельных региональных игроков в марте мы зафиксировали их рост), во-вторых, не имеет ощутимого для начала ипотечной «оттепели» шага вниз (в среднем снижение составляет до 2 процентных пунктов), а в-третьих, в большинстве регионов пока что не наблюдается устойчивого снижения цен на недвижимость».
