ЦБ назвал предпосылки для сворачивания льготной ипотеки
«Бум на рынке недвижимости» без роста доходов россиян может привести к снижению доступности жилья, росту долговой нагрузки граждан и рискам для банков, говорится в обзоре финансовой стабильности от Банка России.
В среду, 25 ноября, председатель ЦБ Эльвира Набиуллина заявила о необходимости вовремя закончить программу льготной ипотеки под 6,5%: «Виден рост цен на жилье на первичном рынке, который уже опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования пузырей и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья». Сама программа начала работать в апреле, она позволяет взять льготный кредит на сумму до 12 млн руб. в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Ленинградской области или на сумму до 6 млн руб. в остальных регионах. Эти условия будут действовать до 1 июля 2021 года.
Что беспокоит Банк России
ЦБ в обзоре пишет, что банки в 2020 году сохраняют требования к платежеспособности ипотечных заемщиков: показатель долговой нагрузки — отношение ежемесячных платежей по кредиту к доходам — в среднем не увеличивается, а 80% клиентов, взявших льготную ипотеку, имеют относительно высокий доход — более 40 тыс. руб. Но «наращивание задолженности в этом сегменте без соответствующего роста доходов может увеличить долговую нагрузку населения и, как следствие, снизить качество ипотечных портфелей»: рост рынка на примерно 20% в год возможен, только если будут расти заработки групп, получающих от 22 до 45 тыс. руб. на одного члена семьи.
Новый долговой максимум
Долговая нагрузка (платежи по кредитам по отношению к доходам) населения поставила новый рекорд, достигнув 11,1%, следует из данных в обзоре ЦБ. Рост во втором–третьем кварталах произошел, «несмотря на замедление розничного кредитования из-за относительно более медленного роста располагаемых доходов, отмечает регулятор. Прошлый максимум был зафиксирован в начале апреля и составлял 10,9%. «Если в начале пандемии основным риском для финансовой системы был риск ликвидности, то теперь, особенно на фоне затяжного характера спада в реальной экономике, на первый план выходят кредитные риски, связанные с платежеспособностью заемщиков», — сказала журналистам первый зампред Банка России Ксения Юдаева.
Другая проблема — «снижение стандартов кредитования», то есть рост доли кредитов с высоким показателем LTV (отношение задолженности к стоимости обеспечения). ЦБ уже отмечает некоторое ухудшение ситуации в последние месяцы, так как из-за льготных ставок заемщики стараются привлечь более крупные кредиты с низким первоначальным взносом. «В общем объеме выданных ипотечных кредитов возросла доля кредитов, предоставленных под залог ДДУ, с первоначальным взносом от 15 до 20% — с 5,5% во втором квартале до 11,3% в третьем квартале (программой ограничен минимальный размер первоначального взноса по кредиту на уровне 15%)», — указывает регулятор. Впрочем, он не фиксирует роста ипотечных кредитов, первоначальный взнос по которым заемщики могли осуществить за счет потребительского кредита. Доля таких займов остается на уровне 4,8% в третьем квартале, как и во втором.
Кроме того, возможность улучшить свои жилищные условия для россиян может быть ограничена при более быстром росте цен на первичное жилье по сравнению со «вторичкой». «Часть населения при улучшении жилищных условий продает имеющуюся квартиру на вторичном рынке и за счет полученных средств и ипотечного кредита покупает новую более дорогую квартиру. Если дифференциал цен между первичным и вторичным рынками будет увеличиваться, то для приобретения новой квартиры на первичном рынке заемщикам будет необходимо либо увеличить размер ипотечного кредита, что повысит их долговую нагрузку, либо отказаться от улучшения жилищных условий», — объясняет ЦБ. Этот же фактор может привести к переоценке залогов по кредитам: если заемщик не сможет платить по долгам, банку придется продавать его недвижимость по более низким ценам.
«Системных рисков» на жилищном рынке регулятор пока не видит и считает маловероятным возникновение «пузырей», но призывает в срок завершить программу льготной ипотеки. «Постепенное завершение государственной программы субсидирования ипотечной ставки будет способствовать сбалансированному росту цен. Программа показала свою эффективность в качестве временного антикризисного инструмента, но ее продление на длительные сроки после 1 июля 2021 года могло бы привести к дисбалансам на рынке», — резюмирует Банк России.
Если программа льготной ипотеки будет продлена в 2021 году, не исключено, что Банк России готов будет вводить дополнительные ограничения для банков в этом сегменте, сказала Юдаева. Речь идет о повышении надбавок по ссудам с низким первоначальным взносом или тем, что выдаются слишком закредитованным заемщикам.
«Если мы увидим «пузырь» на рынке ипотеки по любым причинам и если мы увидим высокую закредитованность заемщиков или повышенные риски на этом рынке, то мы, безусловно, сможем вводить такого рода меры», — подчеркнула первый зампред ЦБ.
