Перейти к основному контенту
Бизнес ,  
0 
Эксклюзив

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Из них уезжают люди, а маржа девелоперов близка к нулю
За первые шесть месяцев этого года в семи регионах не было продано ни одной квартиры в новостройках. В шести из них продажи не идут уже два года — они остановились после запрета привлекать напрямую деньги дольщиков
ПИК СЗ PIKK ₽891,3 Купить
«Группа ЛСР» LSRG ₽932,8 +0,91% Купить
Фото: Олег Яковлев / РБК
Фото: Олег Яковлев / РБК

Республика Карачаево-Черкесия стала седьмым регионом, в котором остановился рынок продажи жилья в новостройках. В республике, согласно данным Росреестра, которые проанализировал РБК, за январь—июнь 2021 года не было заключено ни одного договора долевого участия (ДДУ; через них застройщики продают квартиры в возводимых домах). В прошлом году в республике был заключен всего один такой договор.

В первом полугодии не было продано через ДДУ ни одной квартиры также на Камчатке, в Мурманской области, Республике Тыве и Еврейской автономной области — там продажи остановились после 1 июля 2019 года, когда девелоперам запретили строить жилье напрямую на деньги дольщиков. Уже два года новое жилье возводится на кредиты банков, а не на деньги дольщиков, чтобы защитить их интересы, хранятся на эскроу-счетах до окончания строительства. Нет продаж новостроек и в Магаданской области, и на Чукотке, но в этих регионах ДДУ не заключались как минимум с 2016 года. Кроме того, Росреестр не зафиксировал ни одной сделки в Ненецком автономном округе, но в этом регионе ведомство начало вести подсчеты только с этого года. Раньше данные объединялись с результатами в Архангельской области, в состав которой он входит (ситуация в округе далее не анализируется).

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Пресс-служба Росреестра подтвердила корректность расчетов на основе его данных. РБК направил запросы в профильные органы власти перечисленных регионов и в пресс-службу Минстроя.

Росстат узнал причины недовольства россиян своим жильем
Общество
Фото:Владимир Астапкович / РИА Новости

Строят ли вообще жилье в этих регионах

Отсутствие продаж в новостройках в семи регионах объясняется тем, что в них практически отсутствует рынок долевого строительства жилья. На начало 2021 года в Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе жилье вообще не строилось, отмечала в своем отчете Счетная палата.

С начала года ситуация изменилась только в Магаданской области: сейчас там, согласно сведениям Единой информационной системы жилищного строительства, строится дом площадью 3 тыс. кв. м (64 квартиры), застройщик может привлекать деньги дольщиков через эскроу-счета.

В Туве и Мурманской области, где строится, соответственно, 6 тыс. и 900 кв. м, застройщики возводят его без привлечения средств дольщиков. В Карачаево-Черкесии сейчас строятся два дома общей площадью 7 тыс. кв. м (112 квартир), разрешение на строительство выдано в феврале.

В некоторых регионах, если жилье и возводится, то это городской заказ — например, жилье для сотрудников градообразующих предприятий, напоминает коммерческий директор группы «Страна Девелопмент» Александр Гуторов, уточняя, что такое жилье не продается по ДДУ.

Эксперты сообщили о росте цен на 15% на новостройки к концу года
Экономика
Фото:Константин Кокошкин / Global Look Press

В Чукотском автономном округе действительно нет долевого строительства, подтверждает председатель комитета по градостроительству и архитектуре департамента промышленной политики округа Алексей Медведев. По его словам, многоквартирные дома, которые здесь возводятся, это, как правило, госзаказ. В другом варианте квартиры в построенных домах выкупает сам округ.

Но в этом году в Анадыре, столице Чукотки, появится один дом на 42 квартиры (1,2 тыс. кв. м), который застройщик строит за свой счет. «Это первый пример коммерческого строительства за долгое время, но и здесь застройщик планирует продавать квартиры в уже построенном доме», — поясняет Медведев. Он связывает небольшие объемы строительства с его высокой себестоимостью — более 200 тыс. руб. за 1 кв. м.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

Основную часть жилья, построенного в регионах без продаж, по итогам прошлого года составили не многоквартирные дома, а индивидуальные, построенные самостоятельно. Доля жилья, построенного населением, в семи рассматриваемых регионах выросла с 52 до 75%. В части регионов люди поколениями привыкли жить в частных домах, отмечает директор по маркетингу девелоперской компании «Талан» Наталья Гарифуллина. В Еврейской автономной области в последние три года были построены только индивидуальные дома, в Магаданской области и на Камчатке их доля превышает 90%.

У гражданина-банкрота впервые в России забрали единственное жилье
Общество
Фото:Максим Богодвид / РИА Новости

Почему в регионах не строится коммерческое жилье

Опрошенные РБК эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не появляется новое коммерческое жилье: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства.

Отток населения

Динамика численности экономически активного населения — это один из решающих факторов для рынка недвижимости любого региона, уверен гендиректор «ПИК-Франшизы» Егор Карченков. Он поясняет: если этот показатель на протяжении трех лет (столько составляет цикл строительства) снижается, то спрос на жилье, а значит, объем строительства и продаж также значительно падают.

По подсчетам Карченкова, если численность населения остается примерно одинаковой, то потребность в жилье все равно возникнет из-за того, что жилой фонд стареет. Но удовлетворять этот спрос способны региональные программы реновации ветхих домов с регулируемым ценообразованием на квартиры. При этом рыночные сделки с первичной недвижимостью сведутся к минимуму. Если же численность населения в регионе снижается более чем на 2% в год, то застройщикам и вовсе не остается места для развития в таком регионе.

Если же население растет, то повышаются спрос и цены на жилье, увеличиваются темпы продаж и, как следствие, объемы строительства. Чтобы развить долевое строительство в перечисленных регионах, правительство должно поставить перед собой более сложную и глобальную задачу, чем кажется на первый взгляд, — повысить экономическую активность региона, заключает Карченков.

В России увеличилось число регионов, где вообще не продаются новостройки

В семи рассматриваемых регионах, по оценочным данным Росстата на начало этого года, проживали 2,2 млн человек. Растет население при этом только в Туве. Из остальных перечисленных регионов «происходит отток населения в более благоприятные города», согласна Гарифуллина из «Талана». «Люди переезжают в центральную часть России, на юг страны. В наших проектах доля покупателей из данных регионов составляет 2–3%», — указывает эксперт.

Что стало известно про пандемию из годовых данных Росстата по демографии
Экономика
Фото:Валентин Егоршин / ТАСС

Низкая доходность

В упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж, констатирует Карченков. По его словам, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, и в современных реалиях проектного финансирования финансовые модели проектов в этих регионах не позволят банкам выделить кредитные средства. Но даже если бы это было возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта и ввергнут его в убыток, продолжает Карченков. Возможность повысить маржу есть у застройщиков полного цикла, которые располагают собственными производственными и генподрядными мощностями в регионе, отмечает собеседник РБК.

В регионах без активной стройки, как правило, нет качественных подрядчиков, в итоге подрядчиков нужно зачастую привлекать из других регионов, а это увеличит себестоимость строительства на 20–30%, напоминает Гарифуллина. Кроме того, удорожают стройку и снижают маржу при отсутствии спроса сложные климатические условия в части регионов, добавляет Гуторов из «Страны Девелопмент».

Сбербанк увидел резкий рост цен на новостройки из-за льготной ипотеки
Бизнес
Фото:Кирилл Кухмарь / ТАСС

В зоне риска остановки продаж и в других регионах, считает Карченков. По его мнению, даже в некоторых областях Центрального федерального округа доходность девелоперов колеблется примерно в районе 5–10%, поэтому риски остановки нового строительства сохраняются. Для того чтобы работа в регионе была интересна девелоперу, маржинальность проектов должна составлять как минимум 25–30%, причем это должны быть крупные проекты, площадью не менее 50 тыс. кв. м, указывает Юрий Юров, гендиректор инвестиционно-строительной группы «Мармакс», работающей в Рязанской области.

Что предпринимают власти

«Дом.РФ», госкомпания, которая создана для развития сферы жилищного строительства и ипотечного кредитования, «ведет планомерную работу по активизации жилищного строительства в регионах», в том числе в перечисленных, заверили в пресс-службе. В частности, «Дом.РФ» вместе со своими подразделениями заключает соглашения о сотрудничестве с региональными правительствами, в которых прописывают «механизмы по поддержке застройщиков и направления работы в части улучшения городской среды и повышению доступности жилья».

В прошлом году такие соглашения были заключены с властями Чукотки, Камчатки, Еврейской автономной области, Тувы и Карачаево-Черкесии. В Магаданской области, где уже утвержден проект по строительству арендного жилья, планируется возвести до 100 тыс. кв. м, чтобы «улучшить жилищные условия молодых специалистов и расселить граждан из аварийного жилья». В Мурманской области, где утвержден схожий проект, «Дом.РФ» построит арендный дом для работников бюджетной сферы. Кроме того, госкомпания и местные застройщики прорабатывают вопрос по привлечению инвестиций в жилищное строительство с помощью инфраструктурных облигаций.

Кто первым поздравил Путина с победой на выборах. Список лидеров стран

В каких регионах больше всего жителей платят «налог на богатых». Инфографика

ЦБ проведет заседание 22 марта. Что будет с ключевой ставкой

На Масленицу сожгли 22-метровую скульптуру «Черная гора». Видео

Нефть марки Brent дорожает четыре месяцы подряд. Почему так происходит

У российских дилеров появились кроссоверы новой марки Denza. Фото и цены

В Хамовниках нашли 400 артефактов XVIII–XIX веков. Фото

Издательство АСТ выпустит роман Драйзера, который никогда не выходил на русском

Как голосовали на выборах в посольствах и консульствах за границей. Видео

НАТО начало строить крупнейшую военную базу в Европе

Организацию католиков из «Кода да Винчи» обвинили в «современном рабстве»

Здание британского парламента оказалось под угрозой из-за полчищ крыс и «атмосферы разложения»

Акции «Тинькофф» упали на 6% после «переезда» с Кипра. Что будет дальше?

«Газпром» — главная интрига дивидендного сезона. Чего ждать инвесторам?

Авторы
Теги
Магазин исследований Аналитика по теме "Недвижимость"
Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
Курс евро на 19 марта
EUR ЦБ: 100,24 (+0,27)
Инвестиции, 18 мар, 17:03
Курс доллара на 19 марта
USD ЦБ: 91,98 (+0,11)
Инвестиции, 18 мар, 17:03
Северная Корея провела стрельбы из РСЗО сверхкрупного калибра Политика, 06:19
Маск рассказал о встрече с Трампом и употреблении кетамина Технологии и медиа, 06:13
Россияне стали считать себя счастливее, чем десять лет назад Общество, 06:00
Региональный режим ЧС ввели в Амурской области из-за обрушения на руднике Общество, 05:52
Britannica запланировала получить оценку в $1 млрд в рамках IPO Бизнес, 05:21
CERN прекратит сотрудничество с 500 связанными с Россией специалистами Политика, 04:53
В Армении начали демаркацию границы с Азербайджаном Политика, 04:50
Второе дыхание: как правильно завершить карьеру
Подготовьтесь к переменам и выберите, что делать дальше, с новым интенсивом РБК Pro
Купить интенсив
Торговый центр загорелся в Якутске Общество, 04:14
Telegram выпустил облигации на $330 млн для «ускоренного развития» Технологии и медиа, 04:01
В Грузии запланировали внести законопроект о ЛГБТ-пропаганде Политика, 03:42
Ученые заявили о пользе «Виагры» для мозга Общество, 03:30
Полянский назвал условия переговоров с США по стратегической стабильности Политика, 03:09
Спасатели нашли тело второго пропавшего под лавиной на Камчатке туриста Общество, 02:39
Экс-участник военных действий застрелил мужчину в ресторане в Петербурге Общество, 02:33