Суд раскрыл схему ухода O1 Properties от налогов при покупке недвижимости
Как идет разбирательство крупнейшего владельца офисов в Москве с налоговой инспекцией
Инспекция Федеральной налоговой службы (ИФНС) города Москвы уличила структуры группы O1 Properties в применении схемы по уходу от уплаты налогов при покупке делового комплекса «Аврора бизнес парк» рядом со станцией метро «Павелецкая» на Садовнической набережной. Подробности дела раскрываются в материалах судебного разбирательства между налоговым органом и ООО «Парус-Эстейт», на балансе которого и находится комплекс площадью 60,6 тыс. кв. м. РБК изучил опубликованное решение Московского арбитражного суда.
В начале декабря 2024 года Арбитражный суд Москвы отказал «Парус-Эстейт» в иске о признании незаконным решения московской ИФНС. Этим решением инспекция доначислила компании налог на прибыль в размере 708,9 млн руб., штраф на 124,3 млн руб., а также уменьшила убытки по налогу на прибыль.
Бенефициаром «Парус-Эстейт» на момент налоговой проверки, согласно материалам суда, были кипрские компании, входившие в группу O1 Properties. Претензии к владельцу «Аврора бизнес парка» у налогового органа возникли из-за того, что он посчитал сделки налогоплательщика и связанных с ним лиц «притворными». Сделки, как установила ИФНС, прикрывали действия сторон по созданию в России искусственного долгового обязательства и вывода прибыли ООО «Парус-Эстейт» в пользу иностранных материнских структур без ее обложения налогом на российской территории, отмечается в материалах суда.
РБК направил запрос в ФНС. Связаться с представителем «Парус-Эстейт» не удалось. В O1 Properties, которая управляет комплексом «Аврора бизнес парк», от комментариев отказались.
Как связаны O1 Properties и «Аврора бизнес парк»
Инвесткомпания O1 Properties владеет и управляет 11 бизнес-центрами общей площадью около 624 тыс. кв. м. Среди ее объектов — комплексы «Белая площадь» на Лесной улице, Lighthouse на Валовой улице, Silver City на Садовнической набережной и другие. По итогам 2023 года O1 Properties заняла шестое место в рейтинге российских рантье журнала Forbes с доходом от аренды в $285 млн.
Комплекс «Аврора бизнес парк» на Садовнической набережной изначально принадлежал его девелоперу — Forum Properties Андрея Баринского и Владимира Зубрилина. Но в 2014 году газета «Ведомости» сообщила, что переговоры о приобретении актива начала O1 Properties, которая на тот момент принадлежала основателю O1 Group и экс-совладельцу банка «Открытие» Борису Минцу. Спустя два года стало известно о планирующемся завершении сделки: предполагалось, что O1 Properties обменяет на бизнес-центр свои акции. Тогда представитель продавца — компании Forum Properties — говорил РБК, что стороны согласовывают «последние технические моменты». Условия соглашения он не раскрывал, но пояснял, что объект находится под управлением O1 Properties с мая 2016 года. Но впоследствии O1 Properties подчеркивала, что не владеет офисным комплексом, а лишь управляет им.
До июля 2023 года бенефициаром «Парус-Эстейт», на балансе которой находится «Аврора бизнес парк», как и во время проведения налоговой проверки, согласно данным СПАРК, была кипрская Arsenic Limited. Она, по данным торгового реестра Кипра, принадлежит Fermium Limited.
Обе кипрские компании возглавляет Леонид Татко, входивший в совет директоров O1 Properties в 2022 году (более поздних данных нет). Fermium Limited находится в составе собственников Arsenic Limited с 2016 года, а с 2019 года числится ее единственным бенефициаром. Сама Fermium Limited через Estelle Holdings Limited подконтрольна Cesium Limited. Данная структура, в свою очередь, с 2019 года принадлежит одному из текущих акционеров O1 Properties — кипрской Yofoura Holding Limited. Она владеет в инвесткомпании 14,4% акций класса А и 21,8% акций класса В, говорилось в ее отчете за 2022 год.
На текущий момент у «Парус-Эстейт» сменились владельцы: по данным СПАРК, компания принадлежит АО «Дункан». Его учредителем в 2021 году (более поздних данных нет) был указан Игорь Пундер, он же указан в качестве гендиректора компании.
Кому принадлежит О1 Properties
Борис Минц в 2018 году передал контроль над О1 Properties кипрской Riverstretch Trading & Investments. Сейчас этой компании принадлежит в О1 Properties около 61,17% акций, следует из приложения к отчету эмитента. Основной бенефициар Riverstretch Trading & Investments, как следует из данных СПАРК, — бизнесмен Павел Ващенко, которому в 2011 году принадлежало 25% компании «Регион портфельные инвестиции».
Как описана схема ухода от налогов
Решение о доначислении налогов ИФНС приняла после проверки за период с 1 января 2017-го по конец 2019 года. Инспекция изучила сделки по изменению структуры собственности компании-владельца «Аврора бизнес парка». До августа 2016 года 100% долей «Парус-Эстейт» принадлежало кипрской First Estate Connection Limited. Затем единственным владельцем «Парус-Эстейт» стало ООО «Альта». Его участниками были кипрские Fermium Limited и Arsenik Limited, которые входили в группу компаний O1 Properties, следует из решения суда.
Инспекция обнаружила, что в результате последовательных взаимосвязанных сделок у «Парус-Эстейт» было создано искусственное долговое обязательство, проценты по которому уменьшают налоговую базу компании по налогу на прибыль в России. Когда в 2016 году «Альта» приобрела 100% «Парус-Эстейт», средства на покупку ей предоставила Arsenic Limited: в июле того года между сторонами был заключен договор займа на 21,5 млрд руб. Arsenic Limited, в свою очередь, могла получить эти средства в рамках кредитного договора между кипрской Ohura Investments Limited и VTB Bank Deutschland AG на $300 млн от апреля 2014 года.
При этом спустя месяц после смены собственника компании — владельца «Аврора бизнес парка» было принято решение о ее реорганизации: «Альта» вместе с ее долговыми обязательствами была присоединена к «Парус-Эстейт».
Инспекция ФНС полагает, что договор займа между ООО «Альта» и Arsenic Limited с последующей реорганизацией был заключен с единственной целью — перенести обязательства по обслуживанию договора займа с иностранной компании на объект сделки. «Arsenic Limited, перенеся выплату долговых обязательств на ООО «Парус-Эстейт», компенсирует расходы по приобретению БЦ «Аврора бизнес парк» не через выплату дивидендов, а через возврат тела займа и процентов по нему», — поясняется в решении суда. Прибыль от сдачи в аренду коммерческой недвижимости выводилась, таким образом, под видом процентных выплат в адрес иностранной компании. Финансовое состояние «Парус-Эстейт» после присоединения к «Альте» значительно ухудшилось, а показатели налоговой нагрузки снизились — это выразилось в снижении налога на прибыль, подлежащего уплате в российский бюджет. При этом Arsenic Limited могла в соответствии с положениями соглашения об избежании двойного налогообложения с Кипром не уплачивать налог с процентов.
Инспекция выявила и другое нарушение — завышение стоимости объектов. «Парус-Эстейт» для разных налоговых расчетов применяла разную оценку актива. Например, для расчета налога на имущество актив оценивался в 4,8 млрд руб. А для предельных процентов в целях исчисления налога на прибыль — в 49 млрд руб., говорится в документе. Это, по мнению инспекции, свидетельствует о манипулировании данными о рыночной стоимости объектов недвижимости, искажении показателей финансовой отчетности и искусственном завышении размера собственного капитала. Все эти факторы позволили компании не признавать задолженность перед Arsenic Limited контролируемой и не нормировать проценты по ней.
В ходе судебного заседания представитель налогового органа указал, что сделка по «Аврора бизнес парку» не единственный случай применения участниками группы O1 Properties такой схемы, говорится в решении суда. Приобретение ими недвижимости в России с последующим формированием искусственных долговых обязательств для занижения налоговой базы по налогу на прибыль и уклонения от уплаты налогов с доходов иностранной организации от сдачи объектов в аренду уже были предметом рассмотрения арбитражных судов. Конкретные примеры в решении суда не приводятся.
Какова позиция владельца комплекса
«Парус-Эстейт», в свою очередь, не согласилась с доводами налогового органа. Из решения суда следует, что компания указывала на приоритет правил «тонкой капитализации» (применяется при расчете предельного размера процентов по долговым обязательствам, включаемых в расходы при исчислении налога на прибыль в отдельных случаях. — РБК) над общими антиуклонительными нормами.
Компания также указывала, что спорные проценты по договору займа связаны с финансированием, предоставленным независимым кредитором ВТБ. Он не был заинтересован в участии в бизнесе «Парус-Эстейт» и хотел получать стабильный доход в виде процентов, подчеркивает истец.
Владелец «Аврора бизнес парка» также обращал внимание и на то, что «налоговый орган не вправе оценивать экономическую целесообразность спорных сделок и требовать от налогоплательщика учета операций по наиболее затратному для целей налогообложения способу».
«Парус-Эстейт» планирует оспорить решение Арбитражного суда Москвы: 9 января она направила апелляционную жалобу, говорится в материалах дела.
Как оценивают перспективы спора юристы
В суде было установлено применение «Парус-Эстейт» агрессивного налогового планирования, говорит специальный советник по налоговым вопросам Pen & Paper Андрей Локис. Так, сделки компании и связанных с ней лиц носили «притворный характер» и были направлены на создание в России искусственных заемных обязательств перед иностранной структурой группы, объясняет он. Это позволяло ей учитывать для целей налогообложения процентные расходы по займу и осуществлять безналоговый вывод генерируемой здесь прибыли в пользу зарубежных материнских структур, отмечает Локис. Судебная перспектива у «Парус-Эстейт» отсутствует, полагает Локис.
Управляющий партнер юридического бюро «Пропозитум» Дмитрий Галанцев указывает, что, пока текст самой апелляционной жалобы не появился в открытом доступе, можно только предполагать степень убедительности доводов и перспективы рассмотрения дела вышестоящим судом. Но, по его словам, сложившаяся практика по аналогичным делам зачастую свидетельствует о невозможности «преодолеть» в судебном порядке претензии налогового органа.
Читайте РБК в Telegram.
Попробуйте новую функцию «ГигаЧат» — общаться голосом
Какое вино подать к ужину, если не знаешь предпочтения гостей
Как приготовить говядину в вине по-бургундски
Чем занять детей, пока взрослые общаются за столом
Как легко завести разговор в компании, где все только что познакомились
О чём надо позаботиться, если собираешься позвать много гостей
Из каких сыров и ветчин собрать тарелку закусок к вину
Что делать, если пролил красное вино на белую скатерть
Какие есть правила классической сервировки стола
Какие игры можно предложить для взрослой компании дома
Как легко запомнить имена людей, которых тебе представили
