Компания экс-советника Якунина купит основанного Ротенбергом девелопера
Реформа строительной отрасли спровоцировала череду слияний и поглощений
Суть сделки
Управляющая компания «РВМ Капитал» планирует войти в капитал московского застройщика жилья «РГ-Девелопмент», следует из базы решений и правовых актов Федеральной антимонопольной службы (ФАС). УК «РВМ Капитал» подала ходатайство «о приобретении прав, позволяющих определять условия осуществления предпринимательской деятельности» ООО «ХК «РГ-Девелопмент». Эта формулировка означает покупку не менее 25% акций, поясняет юрист коллегии адвокатов «Делькредере» Алла Битарова.
Ходатайство зарегистрировано 17 июля, служба рассмотрит его до 29 июля.
В «РВМ Капитал» отказались от комментариев. В «РГ-Девелопмент» на момент публикации не ответили на запрос РБК.
Участники сделки
Компанию «РГ-Девелопмент» в 2013-м основал Аркадий Ротенберг (занимает 41-е место в последнем рейтинге Forbes «200 богатейших бизнесменов России», его состояние оценивается в $2,6 млрд). В 2014-м в отношении Ротенберга были введены визовые и экономические санкции, после этого представители «РГ-Девелопмент» утверждали, что миллиардер вышел из состава акционеров компании. Однако представители рынка недвижимости полагают, что он и сейчас контролирует девелопера. Официально компания принадлежит закрытому паевому инвестиционному фонду «Лонтано» под управлением ООО «Северная Эгида» Софии Ногинской.
«РГ-Девелопмент» входит в топ-50 крупнейших застройщиков России и занимает 13-е место среди московских застройщиков по объемам текущего строительства — компания возводит 329 тыс. кв. м (5830 квартир) в столице. Компания специализируется на проектах бизнес-класса.
Основной акционер УК «РВМ Капитал» — инвестиционная группа «РВМ Капитал», ей принадлежит 50,1% в управляющей компании. ИГ «РВМ Капитал» контролируют Сергей Орлов и Феликс Блинов, им принадлежит 51 и 49% соответственно. Сергей Орлов был советником Владимира Якунина, когда тот занимал пост главы РЖД. Кроме того, Орлов был деловым партнером сына Владимира Якунина Андрея Якунина. Еще 30% УК «РВМ Капитал» через ООО «Управление Инвестициями» контролирует компания «Тринфико Холдингс», а 19,9% — НПФ «Благосостояние», среди учредителей которого — Газпромбанк, РЖД и другие компании. НПФ «Благосостояние» управляет пенсионными деньгами РЖД и владеет 19,9% в УК «Тринфико» (50% этой компании принадлежит «Тринфико Холдингс»).
Особенности актива
Аналитики не берутся точно оценивать рыночную стоимость «РГ-Девелопмент» из-за непрозрачной структуры собственности и отсутствия консолидируемой отчетности. «Десятки миллиардов рублей — таков мог бы быть правильный ответ о потенциальной стоимости «РГ-Девелопмент», — говорит управляющий партнер экспертной группы Veta Илья Жарский. Он поясняет, что рейтинг компании находится на уровне В+, то есть она оценивается как актив высокого уровня надежности. Кроме того, по словам Жарского, у компании есть доли или заинтересованность в других проектах, не относящихся к ней напрямую.
«РВМ Капитал» управляет инвестициями частных и институциональных клиентов. Под ее управлением, по данным самой компании, находится более 240 тыс. кв. м недвижимости различного назначения, в том числе более 110 тыс. кв. м офисов, 28 тыс. кв. м складов, более 40 тыс. кв. м жилой недвижимости и 20 тыс. кв. м объектов спортивного и социального назначения. Кроме того, компания управляет более 1,6 тыс. га земли различного назначения в Московской области.
«Компания «РГ-Девелопмент» — достаточно интересный объект для сделки: она известна на рынке, строит качественные объекты с продуманной архитектурой в хороших местах и растет — регулярно покупает новые площадки, объявляет о новых проектах», — говорит директор по сопровождению сделок в секторе недвижимости PwC в России Саян Цыренов. По его словам, показателем качества ресурсов и продуктов компании является то, что она совершает сделки с крупными, в том числе государственными, институциональными партнерами. В частности, «РГ-Девелопмент» продала пул квартир под создание апартаментов для сдачи в аренду государственной компании «Дом.РФ». Цыренов отмечает, что для «РВМ Капитал» это будет самая крупная инвестиция в жилую недвижимость.
Партнер Colliers International Станислава Бибик рассказывает, что «РВМ Капитал» занимается в том числе структурированием паевых инвестиционных фондов недвижимости и активно работает с девелоперами жилья. Создавая паевой фонд, управляющая компания выкупает пул квартир, а затем продает их в розницу. «Покупая квартиры у сторонних застройщиков, они, как правило, несут их рыночные риски. Купив долю в «РГ-Девелопмент», застройщике с понятной стратегией и качественным продуктом, компания сможет зарабатывать и на застройщике, и на своей обычной инвестиционной деятельности. При этом она снимет с себя большую часть рисков и сможет поставить эту историю на поток и зарабатывать больше», — рассуждает Станислав Бибик.
В прошлом году доходность ЗПИФов в недвижимости составила, по данным ЦБ, только 1,9% (минус 5,3 п.п. за год), при этом средневзвешенная доходность ЗПИФов за год была на уровне 76,2% (годом ранее — 7,3%). Недвижимость может быть представлена не только напрямую в фондах недвижимости, но и в комбинированных фондах, их доходность по итогам прошлого года достигла 115,9% (годом ранее — 12,5%). Однако в ЦБ отмечают, что повышенная доходность комбинированных фондов вызвана изменениями показателей отдельных крупных фондов и не связана с рыночными тенденциями. Если смотреть на отдельные фонды, то, например, ЗПИФ в жилой недвижимости — «Сбербанк Управление активами» — в прошлом году вырос на 6,7%.
В связи с изменениями законодательства о долевом строительстве, которые вступили в силу 1 июля, аналитики прогнозировали увеличение количества сделок по продаже компаний и их долей на девелоперском рынке. Например, в феврале 2019 года группа «Эталон» Вячеслава Заренкова купила 51% АО «Лидер-Инвест», 49% осталось у АФК «Система». В тот же день 25% самого «Эталона» у Заренкова и его семьи приобрела уже сама АФК. Кроме того, в этом году основной акционер девелоперской «Группы ЛСР» Андрей Молчанов продал 9,7% для повышения ликвидности компании. В июле группа ВТБ купила у основного владельца группы компаний ПИК 15,48% группы, таким образом увеличив свою долю в три раза.
