Объем нераспроданного жилья в новостройках достиг нового рекорда
Как это скажется на ценах на недвижимость
Объем нераспроданного жилья в российских новостройках на 1 ноября 2023 года составил 71,1 млн кв. м, что на 5,4 млн кв. м больше, чем год назад. Это следует из данных Единой информационной системы жилищного строительства «Дом.РФ», с которыми ознакомился РБК.
Таким образом, доля нераспроданных квартир выросла на 1,9 п.п. — до 67% от общего объема жилья, находящегося в стадии строительства. Это стало рекордным показателем за всю историю наблюдений, которые ведутся с января 2020 года. Предыдущий рекорд был зафиксирован в декабре 2022 года. Тогда объем нераспроданного жилья составлял 66 млн кв. м, или 66% от всей стройки.
Из 71,1 млн кв. м нераспроданного жилья больше половины — 44 млн кв. м — уже выставлено на продажу (по сравнению с прошлым годом его количество выросло на 10,8%). Оставшиеся площади приходятся на проекты, продажи в которых еще не открылись.
РБК направил запрос в Минстрой.
Почему стало больше нераспроданного жилья
Руководитель аналитического центра «Дом.РФ» Михаил Гольдберг считает рост объемов нераспроданных квартир закономерным в связи с «рекордными запусками новых проектов и высоким уровнем ввода жилья».
«Такие параметры соответствуют нормальной модели реализации проектов. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования, а следовательно, и планового выполнения всех строительных работ», — считает Гольдберг.
Рост объема нераспроданного жилья связан в том числе с рекордным уровнем ввода новых площадей в этом году, говорит гендиректор «INFOline-Аналитики» Михаил Бурмистров. При этом, по словам эксперта, на продажи нового жилья влияет и число ипотечных кредитов, выданных не по льготным условиям.
«На сегодняшний день продолжается проблема «провала» рыночной ипотеки — большинство сделок заключены по программам льготной ипотеки», — считает Бурмистров.
Сколько жилья строится в России
Начиная с 2019 года в России ежегодно ставится рекорд по объему ввода жилья, следует из данных Росстата. В 2019-м объем ввода составил 82 млн кв. м, в 2020-м — 82,2 млн кв. м, в 2021 году — 92,6 млн кв. м. Прошлый год также стал рекордным по объему ввода — 102,7 млн кв. м. По прогнозам Минстроя, в 2023 году должно быть введено не менее 102 млн кв. м.
По оперативным данным Единой информационной системы жилищного строительства, на 1 ноября 2023 года объем строящегося жилья в России составил 105,7 млн кв. м, или 2,1 млн квартир. По сравнению с той же датой 2022 года количество строящихся домов увеличилось на 5,2%, объем жилой площади вырос на 5,2%, количество квартир — на 5,7%.
Пик ажиотажного роста рынка пришелся на 2020 год, когда в России была запущена программа льготной ипотеки, напоминает коммерческий директор застройщика ССК Анна Ших. «Сейчас мы видим последствия — рекордные показатели ввода жилья почти во всех крупных региональных центрах. В то же время практически все драйверы спроса сошли на нет. Логично, что мы наблюдаем увеличение разрыва между спросом и предложением. В перспективе ситуация будет выравниваться», — рассказала Ших.
Застройщики всегда оставляют в новостройке, введенной в эксплуатацию, определенную долю площадей в зависимости от своей стратегии продаж и локальных нюансов конкуренции, говорит управляющий директор консалтинговой компании NF Dom Наталья Сазонова. «Остатки квартир после разрешения на ввод в эксплуатацию — это доходы застройщика, которые он получает напрямую, поэтому разумно оставить себе про запас на финал продаж уже без банка какой-то объем ликвидного предложения», — объясняет Сазонова.
При этом, по ее версии, новостройки, которые сейчас вводятся в эксплуатацию, успели захватить благоприятный для рынка период. Аномально высокий спрос, вызванный запуском льготной, а затем семейной ипотеки, наблюдался в первой половине 2021 года. С лета 2023 года спрос вновь начал расти, его подогревала неопределенность в вопросе продления программ льготной ипотеки.
Снизятся ли цены
«События последних лет заставили девелоперов стать более осторожными с выводом новых масштабных проектов. Ждать снижения цен не стоит — себестоимость проектов растет постоянно. Скорее можно говорить о стагнации в среднесрочной перспективе», — констатирует Ших.
В NF Dom ожидают, что рост цен в 2024 будет на уровне инфляции — до 15% год к году, отмечает Сазонова. Динамика роста, по ее мнению, будет неравномерной из-за смещения большей части спроса на первую половину 2024 года. Программа льготной ипотеки предусмотрена до 1 июля 2024 года, поэтому потребители будут спешить купить жилье, и эксперт ожидает соответствующий сверхбыстрый рост цен. «Во второй половине ожидаем умеренный рост цен с низкими темпами роста», — продолжает Сазонова. Снижения цен не прогнозируется, так как на отрасль давят рост себестоимости строительства и общая непредсказуемость рыночной ситуации после 2024 года, отметила она.
Официальная статистика показывает колоссальный рост цен на строительные материалы и логистику, соглашается гендиректор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов. С учетом удорожания строительства и кредитов спад цен, по мнению эксперта, также маловероятен.
