ЦБ отнес к слишком закредитованным более 40% новых ипотечных заемщиков
В четвертом квартале 2022 года 44% ипотечных кредитов были одобрены гражданам, которые уже платят по долгам более 80% своего ежемесячного дохода, то есть их показатель долговой нагрузки (ПДН) превышает 80%, сообщил Банк России. Еще в третьем квартале доля таких выдач составляла 36%. А в октябре—декабре 2021 года наиболее закредитованным заемщикам с высоким ПДН банки выдавали меньше трети новой ипотеки (31%), следует из данных ЦБ (.pdf).
Кроме того, по данным ЦБ, в России растет доля ипотечных кредитов с низким первоначальным взносом (до 20% от стоимости недвижимости): в конце прошлого года она превысила половину и достигла 53% в выдачах против 48% в третьем квартале. В сегменте новостроек процент таких ссуд еще выше — 69% ипотечных кредитов, одобренных в октябре—декабре, предполагали низкий стартовый взнос.
Сколько в России выдается ипотеки
Согласно статистике ЦБ, по итогам 2022 года ипотечный портфель российских банков достиг 14,1 трлн руб. (.pdf). Несмотря на кризис, за 12 месяцев он вырос на 20,4%. Выдачи за год достигли 4,8 трлн руб. Росту ипотеки во многом способствовали субсидируемые программы, в том числе от застройщиков, указывал регулятор. По его оценкам, с начала лета почти две трети кредитов на новостройки выдавались по сверхнизким ставкам, что увеличивало риски для заемщиков и рынка в целом.
Рост закредитованности ипотечных клиентов — одна из причин, по которым Банк России решил увеличить для банков коэффициенты риска по ссудам на жилье. Второй аргумент — «массовое распространение совместных программ банков и застройщиков, которые предполагают завышение уровня цен на жилье», говорится в пресс-релизе ЦБ. Речь идет об ипотеке, ставки по которой субсидирует девелопер. Регулятор обратил внимание на риски таких программ осенью 2022 года.
С 1 мая ЦБ обязал банки применять повышенные надбавки по ипотечным кредитам на новостройки (по договорам долевого участия, ДДУ) в зависимости от уровня первоначального взноса и показателя долговой нагрузки потенциального заемщика. Так, если первоначальный взнос составляет от 10 до 15%, то риск-вес кредита придется увеличить в 1,5 раза независимо от величины ПДН заемщика. Для ипотеки со взносом 15–20% коэффициент риска будет равен 1, а для взноса свыше 30% — 0,5. Надбавки призваны усилить давление на капитал банков, поскольку их применение отражается на основных нормативах достаточности собственных средств.
Новые надбавки «учитывают завышение стоимости квартир на первичном рынке жилья при использовании покупателем ипотеки», подчеркнул ЦБ. Ранее регулятор указывал, что ипотека «от застройщиков» увеличивает риски образования пузыря на рынке за счет «технического» разгона цен на жилье.
Пока надбавки распространятся на все ссуды по ДДУ, но Банк России подготовился к более точечному регулированию. 17 февраля он опубликовал проект указания, который позволит вводить дополнительные надбавки по ипотеке на новостройки с момента выдачи кредита до истечения одного года с получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Именно такое условие часто применяется в партнерских программах застройщиков и банков, когда заемщик может рассчитывать на сверхнизкую ставку по ссуде до завершения строительства дома.
