Санкт-Петербург и область , 27 сен 2023, 15:13

Полторы тысячи владельцев недвижимости готовятся к судам со Смольным

Фото: PhotoXPress.ru

Полторы тысячи собственников объектов недвижимости в Петербурге не согласны с результатами новой кадастровой оценки и пытаются убедить чиновников пересмотреть сделанные расчеты. Если пересчитать кадастровую стоимость в досудебном порядке не получится, владельцы готовы судиться со Смольным, чтобы снизить налог на имущество.

Больше недовольных

Как сообщили в ответ на запрос РБК Петербург в ГБУ «Городское управление кадастровой оценки» (ГУКО), к ним «ориентировочно поступило порядка 1500 замечаний, многие обращения имеют вложения на несколько объектов».

Замечания к новому проекту отчета о кадастровой стоимости всей недвижимости в Петербурге (квартиры, нежилые помещения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства и машиноместа) принимались 30 суток со дня его размещения в Фонде данных государственной кадастровой оценки, с 25 августа по 23 сентября 2023. Новый проект отчета, в котором будут учтены все замечания, планируется к размещению 29 сентября, уточнили в ГУКО. Сообщить, сколько претензий от собственников признано обоснованными, а скольким будет отказано в снижении кадастровой стоимости, в ведомстве отказались.

rbc.group

Отметим, что по сравнению с предыдущим вариантом оценки кадастровой стоимости (по состоянию на 1 января 2018 года), количество недовольных результатами выросло в разы. Тогда свои замечания авторам отчета подали собственники 405 объектов, 240 обратились в суд. Комиссия при комитете имущественных отношений Смольного согласилась пересчитать кадастровую стоимость 188 объектов, суд — 187.

rbc.group

«Статистика по отказам появится позже, но скорее всего, их будет много — объективно городу выгоднее не соглашаться с замечаниями [от собственников]. Им нужно собирать больше налогов, это способ наполнения дырявого бюджета», — сказал РБК Петербург в кулуарах BestBreakfast партнер, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов. По его данным, практически все собственники крупных объектов недвижимости подали свои замечания к проекту.

Доход обнулится

«Я разговаривал с несколькими владельцами объектов коммерческой недвижимости, у которых по новой кадастровой стоимости налоговое бремя возрастает настолько, что доходы от сдачи этого объекта в аренду почти полностью обнуляются. Доход собственника будет на уровне 1% в год — это в ситуации стабильных затрат. Если затраты будут выше, то они уйдут в минус», — приводит юрист примеры недовольных результатами оценки.

«Рост не адекватен текущему состоянию рынка недвижимости. Арендные ставки не растут с такой скоростью, как кадастровая оценка», — согласен директор «Пассажа», партнер Jensen Group Дмитрий Абрамов.

«По нашему примеру и по примеру коллег — владельцев офисной и торговой недвижимости, с которыми удалось за последнее время пообщаться и обсудить эту ситуацию, рост налога на имущество в следующем году как минимум сопоставим с капитальными затратами, затратами на ремонт. И это огромные суммы. Многие не знают, как им соблюдать банковские ковенанты (обязательства заемщика поддерживать финансовые показатели на определенном уровне — ред.) одновременно с проведением ремонтных работ и необходимостью платить налоги на десятки и сотни миллионов рублей в зависимости от пакета недвижимости, которой они владеют», — рассказал Дмитрий Абрамов. Его возмущает новый подход к расчету кадастровой стоимости — подвалы и последние этажи посчитали по тем же коэффициентам, что и первые этажи. «Особенно в ретейле удивляет такой подход. Если не удастся оспорить кадастровую оценку на этом этапе, мы пойдем в суд», — заявил он.

Ранее РБК Петербург писал о планах оспорить результаты кадастровой оценки по своих объектам сетей крупнейших в городе бизнес-центров «Сенатор» и «Теорема», а также торговых комплексов «Адамант». «Все собственники крупных объектов, как бизнес-центров, так и торговых объектов, уже предварительно интересовались, как это оспаривать. Когда разница в стоимости объекта измеряется в миллионах рублей, судиться по кадастру ставится выгодно, судебные расходы значительно меньше, чем потенциальная экономия [на налогах]», — поясняет Дмитрий Некрестьянов.

Кроме того, 27 сентября стало известно, что руководители ХК «Адамант», ГК «Империя», УК «Теорема» и директоры торговых центров, входящих в Fort Group, уже обратились к президенту РФ Владимиру Путину — его просят вмешаться в ситуацию с кадастровой оценкой в Петербурге и не утверждать ее в таком виде (документ есть в распоряжении РБК Петербург).

Справка

В Петербурге заново рассчитали кадастровую стоимость для 3 431 182 объектов, в том числе 128 519 зданий, 16 503 сооружений, 2 630 152 жилых помещения и 587 549 — нежилых. Например, кадастровая стоимость всех зданий увеличилась с 8 275 301,24 млн руб. до 12 677 864,43 млн руб., всех сооружений в городе с 1 902 592,47 млн руб. до 3 241 776,62 млн руб. Кадастровая оценка применяется как база для расчета налога на имущество. Ранее планировалось, что с 2024 года, когда начнет действовать новая стоимость объектов, вырастут и ставки налога с 1,5 до 2%. Позже в Смольном заявили о планах сохранить в следующем году ставки налога на прежнем уровне.