Топ-2013: чего ждут петербургские девелоперы в текущем году

Рынок недвижимости — материя довольно чувствительная. И если уж он остро реагирует на внешние факторы — финансовую, политическую ситуацию в стране, то что говорить о событиях, которые непосредственно с ним связаны. В 2011 году петербургский рынок недвижимости всколыхнули известия о продаже за 1,1 млрд долл. самого успешного городского торгового центра - "Галерея" и решение о переносе проекта небоскреба "Газпрома" в Лахту, в 2012 году — долгожданное открытие ДЛТ после реконструкции, который по сути стал "филиалом" московского ЦУМа. РБК при участии экспертов составил список из десяти самых ожидаемых событий как на рынке недвижимости, так и для рынка недвижимости в Петербурге в 2013 году.

В перечень указанных аналитиками событий вошли как ожидаемые серьезные сделки, например, возможная продажа ТЦ "Невский центр" финским концерном Stockmann Group, так и значимые для отдельных районов новые проекты, например, запуск ТЦ "Жемчужная плаза". Есть и события, которые окажут влияние на определенный сегмент недвижимости, в частности, ввод в строй первой очереди комплекса "Невская ратуша", и важные для всего города транспортные проекты.

1. Завершение строительства северного участка ЗСД и начало проектирования и строительства центрального участка ЗСД

Несмотря на заверения подрядчиков о возможности сдачи столь необходимой городу трассы — северного участка платной магистрали ЗСД — на полгода раньше запланированного срока, в декабре 2012 года сделать это так и не удалось. Проехаться с ветерком, минуя, в первую очередь, пробки на выезде из города на Выборгском направлении, автомобилисты смогут не раньше июня 2013 года. Сдвинется с места и работа над самым сложным — центральным участком трассы стоимостью 90 млрд руб., который частично пройдет по акватории Невы.

"Открытие северного участка ЗСД повлияет в первую очередь на доступность выборгского направления в целом, а также скажется на росте стоимости земельных участков в данной локации. Конечно, без центрального участка трасса пока не будет работать "в полную силу", однако северная ее часть станет настоящим спасением от пробок на выезде из города", - говорит технический директор компании "Петербургские дороги" Ольга Андреева.

"Старт реализации этого проекта – существенный позитивный фактор, который может придать импульс для развития всех сегментов рынка недвижимости, и вероятно, приведет к росту активности девелоперов", - полагает руководитель отдела консалтинга ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate Алексей Гулевский.

"Строительство ЗСД изменит ситуацию на примыкающих к трассе территориях - это резко улучшит досягаемость центра для горожан, для бизнеса, для туристов. Другой вопрос – как долго продержится эффект. Потому что мы одновременно и ждем открытия ЗСД, и ведем в зоне северного участка активное строительство больших жилых массивов (Северо-Приморская часть города). Добавим сюда "Лахта-Центр" и огромное жилищное строительство на намывных площадях Васильевского острова. В южных районах ожидается запуск "Триумф-парка" рядом с выходом ЗСД на Пулковское шоссе. Все это заставляет задуматься: не сведет ли такое масштабное строительство эффект к нулю? И мы опять встанем в пробках – таких же как стоим на Кольцевой – только уже на ЗСД", - говорит управляющий партнер Холдинга "АйБи ГРУПП Сергей Игонин.

2. Завершение строительства первой очереди комплекса "Невская ратуша" - здания, построенного "ВТБ-Девелопмент" для нужд администрации Петербурга, а также двух бизнес-центров (70 тыс. кв. м)

2012 год стал непростым для проектов "ВТБ-Девелопмента". "Набережную Европы" внезапно решили отдать под нужды Верховного и Высшего арбитражного судов, а офисный центр площадью 115 тыс. кв. м, который девелопер возводил для нужд городской администрации в составе "Невской ратуши", предлагали перепрофилировать под дворец пионеров или музей науки и техники, однако пока эти разговоры поутихли, и есть надежда, что комитеты Смольного останутся тем "якорем", на который и рассчитывала компания при привлечении арендаторов.

"По совокупности характеристик комплекс на текущий момент и на момент ввода в эксплуатацию будет являться лучшим из того, что представлено на рынке и беспрецедентным по масштабу, а размещение структур администрации выделяет его из общего ряда проектов. Арендная кампания открылась в сентябре 2012 года, и на сегодня мы можем констатировать большой интерес со стороны потенциальных арендаторов, сейчас мы уже ведем несколько сделок", - рассказывает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

"С открытием комплекса увеличится объем предложения офисных площадей класса "А", возможна определенная миграция и уход части арендаторов из существующих бизнес-центров, которые не устраивают их по тем или иным параметрам. Ставки аренды в "Невской Ратуше" несколько выше средней ставки в действующих бизнес-центрах такого уровня, и открытие объекта повлияет на средневзвешенную ставку аренды на рынке в целом в связи с большим объемом площадей", - считает партнер компании London Real Invest Игорь Горский.

3. Ожидаемая продажа ТЦ "Невский центр" финским концерном Stockmann Group

О планах расстаться с объектом скандинавский ритейлер объявил в ноябре 2012 года. Эксперты сразу же заговорили, что "Невскому центру" не дает покоя слава расположенной буквально в нескольких сотнях метров "Галереи", многие уверены, что сделка состоится именно в 2013 году — уж больно актив привлекательный.

"Невский центр" компании Stockmann — на 100% правильный инвестиционный актив, и он может быть реализован на рынке уже в течение наступившего года, поскольку "Галереей" задан очень хороший уровень ставки капитализации. И чем раньше произойдет продажа "Невского центра", тем это выгоднее для Stockmann — пока рынок готов воспринимать эти объекты как подобные", - считает управляющий партнер Холдинга "АйБи ГРУПП" Юрий Борисов.

"Купить данный объект скорее захочет крупный фонд, нежели частный инвестор. На сегодняшний день рынок торговой недвижимости активно развивается, объект ликвидный, поэтому, скорее всего, вызовет интерес у большинства фондов, которые сейчас активны на рынке", - полагает директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

4. Открытие в конце года ТЦ "Жемчужная плаза" на территории квартала "Балтийская жемчужина"

О дефиците качественных торговых площадей на юго-западе Петербурга эксперты говорят уже много лет. Поэтому проект по строительству торгового комплекса площадью 95 тыс. кв. м и стоимостью 200 млн долл. , реализуемый совместным предприятием Шанхайской индустриальной инвестиционной компании (ШИИК, девелопер "Балтийской жемчужины") и финского концерна SRV Group, вполне закономерно может рассчитывать на интерес как арендаторов, так и покупателей.

"Жемчужная плаза" - проект, который предложит как шопинг, так и досуг для всех членов семьи, поэтому его открытие улучшит качество жизни людей, проживающих в Красносельском и прилегающих к нему районах, таких как, например, Стрельна и Петродворец. Даже если комплекс и не откроется в этом году, ничего страшного не случится, поскольку многие привыкли к смещению сроков открытия торговых объектов. Куда более важным является открытие в правильное время, в частности, для того, чтобы арендаторы торговой галереи могли своевременно представить новые весенние или осенние коллекции", - считает руководитель филиала Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Андрей Розов.

5. Открытие нового терминала аэропорта "Пулково"

Консорциум "Воздушные ворота Северной столицы" обещает открыть современный терминал петербургского аэропорта стоимостью более 1 млрд евро 1 декабря 2013 года. Практически все опрошенные РБК эксперты не сомневаются, что сроки будут соблюдены — слишком уж велики могут быть негативные последствия как для города, так и для девелопера, если этого не произойдет. Зона вокруг аэропорта под влиянием стройки уже претерпела — и продолжит претерпевать в ближайшие пять-десять лет— значительные изменения, здесь продолжат появляться и гостиницы, и бизнес-центры, и логистические комплексы.

"Планируемое увеличение числа транзитных рейсов через аэропорт "Пулково" улучшит имидж Санкт-Петербурга как современного туристического центра. Это в свою очередь повлияет в дальнейшем на увеличение объема въездного туризма. Увеличение пассажиропотока аэропорта благоприятно скажется на туристической отрасли и на гостиничном секторе", - уверен партнер компании London Real Invest Игорь Горский.

6. Завершение строительства второй сцены Мариинского театра

Один из многострадальных долгостроев Петербурга — вторую сцену Мариинского театра — обещают открыть в мае 2013 года, через шесть лет после начала работ. Проект, облик которого неоднократно менялся, обошелся в 21 млрд руб., однако к его внешнему виду уже есть претензии у градозащитников.

"Событие оставит неизгладимый след в истории театральной недвижимости нашего города. Возможно, зря кидают так много "камней" в это выдающееся сооружение, и лет через 200 оно станет одним из символов своего времени", - считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

"Труппа Мариинского театра известна по всему миру, поэтому открытие новой площадки может привлечь дополнительный приток туристов в Петербург", - уверен директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

7. Открытие гостиницы Four Seasons (перенесено с 2012 года)

Петербург станет первым городом в России, куда придет сеть Four Seasons Hotels and Resorts. Этого события ждут уже второй год — открытие гостиницы Four Seasons Hotel Lion Palace на 183 номера в знаменитом "доме со львами" (особняке Лобановых-Ростовских) было намечено сперва на начало, а затем — перенесено на лето 2012 года. "Открытие "Four Seasons" класса Deluxe является знаковым событием на рынке гостиничной недвижимости Петербурга. Отели такого уровня всегда востребованы, поскольку предложение крайне ограничено. С учетом текущего этапа реализации вероятность открытия первой гостиницы "Four Seasons" в этом году крайне высокая", - говорит директор департамента инвестиционных продаж NAI Becar в Санкт-Петербурге Андрей Бойков.

"На количество номерного фонда в целом это событие повлияет не так сильно, но на общем уровне отразится, поскольку Four Seasons – это очень известный, один из самых эксклюзивных гостиничных брендов, поэтому его приход в Петербург – знаковое событие", - оценивает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

8. Презентация концепции развития территории острова Новая Голландия

Пока о концепции развития острова знают лишь консультанты, участвующие в проекте, широкой публике планы ООО "Новая Голландия Девелопмент", близкой к Millhouse бизнесмена Романа Абрамовича, еще неизвестны. Понятно лишь, что инвестор до 2017 года должен вложить в проект не менее 12 млрд руб. и уже два года подряд "подогревает" интерес к территории проектом "Лето в Новой Голландии".

"Концепция, я уверен, будет очень интересная, однако с точки зрения рынка недвижимости это еще не состоявшийся факт, а только начало процесса, завершение которого мы увидим только через несколько лет", - считает генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.

9. Общественное обсуждение и обследование зданий в историческом центре города для оценки инвестиционной привлекательности реновации (кварталы Коннюшенная и Северная Коломна-Новая Голландия)

Рассматривать эти события эксперты советуют в одном ряду с "Новой Голладнией", ведь проекты будут развиваться комплексно. Отсюда и влияние их на всю близлежащую застройку — как с точки зрения стоимости и привлекательности жилой, так и коммерческой недвижимости.

"Безусловно, радует тот факт, что город стал задумываться о реализации таких проектов, но сейчас важно, чтобы они остались не только на бумаге. Несмотря на всю привлекательность существующих идей, главным остается вопрос их развития, который потребует колоссальных усилий от властей и бизнеса", - генеральный директор S.A.Ricci – Санкт-Петербург Денис Радзимовский.

"Если мы говорим об инвестиционной привлекательности, то главное здесь, чтобы инвестор увидел на примере, что на деньги, которые он вложит, он сумеет получить прибыль - в обозримом и приемлемом для себя промежутке времени, в том объеме, который он предполагает. Либо мы идем по пути вложения денег только государством – и тогда все сохраняем, тщательно консервируем, только тратим. Но это и для государства – путь тупиковый, потому что государство – такой же участник экономической деятельности, с той лишь разницей, что может позволить гораздо более продолжительные сроки окупаемости", - полагает управляющий партнер Холдинга "АйБи ГРУПП Сергей Игонин.

10. Открытие тоннеля на Пироговской набережной под Сампсониевским мостом

Еще один транспортный проект-"перебежчик", который обещали открыть в конце 2012 года, избавив тем самым автомобилистов от огромной проблемы объезда стройки. Теперь движение по набережной планируют открыть к 27 мая текущего года, таким образом с момента закрытия трассы пройдет больше года.

"Пока я не вижу причин, чтобы проект не был завершен в текущем году. Открытия трассы давно ждут, тем более, что этот отрезок станет частью будущей скоростной магистрали, которая пройдет по северным набережным, и обеспечит более удобную связь между собой сразу нескольких районов города, существенно повысив их транспортную доступность", - отмечает технический директор компании "Петербургские дороги" Ольга Андреева.