Собственники бизнес-центров продолжают играть по докризисным правилам

Фото: senator.spb.ru

Новый год для некоторых арендаторов бизнес-центров начался с неприятных новостей о повышении арендной платы. Причем если в некоторых случаях рост стоимости мог составлять незначительные, по сути, 5-10%, то в ряде объектов собственники решили поднять планку сразу на 70, а то и 100%. РБК решил поинтересоваться у консультантов рынка недвижимости, дорожат ли сейчас владельцы бизнес-центров своими клиентами, что для них выгоднее — полупустой бизнес-центр с высокими ставками или 100% заполняемость объекта по низким ценам, а также готовы ли собственники идти на уступки арендаторам.

У вас не занято?

Очереди из арендаторов в качественные бизнес-центры в Петербурге на данный момент не наблюдается. По оценке Jones Lang LaSalle, в классе A в конце четвертого квартала прошлого года было 10,7% свободных площадей (из 597,5 тыс. кв. м), в классе B доля вакансии — 6,7% (из 1,59 млн кв. м).

Однако не все собственники решаются признавать, каков реальный процент свободных помещений в объектах, особенно, если он высок. "Реальная заполняемость БЦ может отличаться от той, которую декларируют собственники, на 5-15%", - считает директор департамента управления объектами NAI Becar в Санкт-Петербурге Наталья Скаландис. По ее словам, делается это иногда намеренно — в полупустой БЦ арендаторов найти гораздо труднее.

По мнению экспертов, чаще всего желание приукрасить картинку возникает у девелоперов офисных комплексов на этапе строительства. Это позволяет улучшить имидж объекта и стимулировать новых арендаторов к заключению контрактов, а также увеличить потенциальную стоимость объекта, если после завершения строительства его планируется продавать.

Арендные ставки и доля свободных офисных площадей в Санкт-Петербурге

Наполовину полон или наполовину пуст

Что же выгоднее для собственника — высокие ставки аренды и низкая заполняемость или же рыночные (а иногда и ниже рыночных) цены и "забитый под завязку" объект? Выгоднее и проще, с точки зрения обслуживания здания и взаимодействия с арендаторами, иметь полупустой бизнес-центр, заполненный по высоким ставкам, поясняет руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге Лилия Еременко. Вполне логично: договариваться с пятью людьми, например, гораздо проще, чем с десятком.

Динамика ввода и заполнения арендаторами (поглощения) офисных площадей по годам

Впрочем, полупустой бизнес-центр может негативно сказаться на имидже девелоперской компании, если она публичная. Так, ГК "Эталон" весьма неохотно распространялась об уровне заполняемости своего бизнес-центра "На Смоленке" перед размещением акций на Лондонской бирже, при этом эксперты рынка в один голос утверждали, что арендаторы не особо стремятся в этот объект. По мнению управляющего партнера "АйБи Групп"Сергея Игонина, кризис четко показал, что наиболее правильная стратегия – это удержание арендаторов и уровня заполняемости бизнес-центра. "Именно такие собственники в отличие от тех, кто не снижал ставки и терял арендаторов, после кризиса смогли быстрее восстановиться и постепенно повышать цены", - добавляет эксперт.

Скидка за "имя"

С одной стороны, казалось бы, под влиянием кризиса (и особенно в связи с непрекращающимися разговорами о новом) правила игры на рынке офисной недвижимости должны были поменяться, и главную роль должен играть арендатор. На деле же оказывается, что условия в большинстве случаев по-прежнему диктует арендодатель, который уверен, что нет необходимости вести с арендатором переговоры о льготах, скидках, отсрочках платежей и разделении затрат на ремонт.

Аналитики отмечают, что отсутствие настоящих профессионалов и грамотных управляющих компаний на рынке бизнес-центров — основная причина, по которой владельцы офисных помещений по-прежнему остаются уверенными в своей правоте, даже когда уровень вакансии в объекте превышает 10-15%. "Негибкость" могут себе позволить либо неграмотные собственники, либо те, кто очень уверен в востребованности своих площадей и имеет лист ожидания", - говорит руководитель направления офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Марина Пузанова.

Настаивать на уступках могут, пожалуй, только крупные компании-арендаторы. Например, в БЦ "Авеню", по данным участников рынка, существенную скидку по арендной плате получили "Илим Палп", "СТАРТ Девелопмент", компании Группы "Газпром". А имея таких "якорей", собственник вполне может сдавать остальные площади дороже — тем, кому необходимо такое соседство. Аналогичная история — с Quattro Corti на Почтамтской: аналитики уверены, что будь там свободные площади, то за соседство с "Газпромнефтью" многие были бы готовы немало доплатить.

...или доплата за соседство?

Обратная ситуация — когда своего рода "особый статус" есть у самого бизнес-центра. К таким объектам можно отнести, например, исторические здания, или же объекты под управлением известной сети. Среди примеров в Петербурге - "Дом Зингера", "Атриум", "Ренессанс", некоторые объекты "Сенатора". Право разместиться в таких комплексах обойдется в дополнительные 5-20% к стоимости аренды по сравнению объектами аналогичного класса и в столь же удачной локации. Доплата в данном случае может, по мнению арендатора, служить своего рода гарантией качества — как самого помещения, так и оказываемых услуг. В аналогичных объектах от неизвестных владельцев даже при декларируемом уровне сервиса "как у "Сенатора", увы, нет гарантии, что обещания будут сдержаны.

Зачастую именно соседство с "нужными" компаниями заставляет некоторых арендаторов соглашаться с повышением платы, даже если оно выглядит необоснованным. Кроме того, как говорит Марина Пузанова, арендатор может держаться "за место", например, если были сделаны вложения в отделку помещений, которые еще не амортизированы, если локация объекта стала "раскрученной" для компании. Некоторые просто не хотят тратить время и деньги на переезд. "На мой взгляд, в любом случае целесообразность аренды в том или ином бизнес-центре – это совокупность финансовых показателей, и если они складываются выгодно, то арендатор продолжает арендовать, если нет – ищет более выгодное предложение и переезжает", - уверена эксперт.

Наиболее крупные офисные объекты, введенные в эксплуатацию в 2012 году