В Приморском районе Петербурга построят десять новых магистралей
Решая вопрос о том, где приобретать квартиру или реализовывать свой девелоперский проект, и частный покупатель, и строительная компания стараются изучить максимальное количество факторов, которые будут влиять на комфорт проживания и успешность ведения бизнеса. К таким факторам прежде всего относится транспортная доступность территории, наличие сопутствующей инфраструктуры, объем предложения в определенном сегменте рынка недвижимости (для покупателя это важно с точки зрения плотности застройки, а также цены будущей квартиры, для девелопера — для оценки уровня конкуренции). Принципиальный момент — все эти параметры оцениваются не только для данного момента времени, но на 5-10 лет вперед.
В рамках спецпроекта "Недвижимость СПб" РБК начинает серию публикаций своего рода "портретов" городских районов. С помощью экспертов мы проанализируем перспективы их развития, обозначим на карте основные зоны как сложившейся, так и новой застройки, планируемые к освоению участки, проблемные точки и проекты, которые станут своего рода драйверами развития районов. Начнем с Приморского района — престижного с точки зрения проживания, однако одного из проблемных в плане транспортной инфраструктуры. Впрочем, планы по строительству ряда крупных магистралей до 2020 года, которые есть у городской администрации, по мнению экспертов, в случае успешной реализации могут снять большинство вопросов.
Престижная малоэтажка
Отсутствие промышленных предприятий, близость к Финскому заливу и самой популярной пригородной зоне — курортной — изначально определили статус Приморского района как престижного для проживания. По словам руководителя консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольги Трошевой, в Приморском районе нет зон, которые на рынке недвижимости считали бы "депрессивными".
Наиболее популярная зона сложившейся застройки — от ст. м. "Черная речка" вдоль улицы Савушкина (и на прилегающих к ней улочках) примерно до Липовой аллеи. Малоэтажные здания, на совесть построенные пленными немцами после войны, привлекают состоятельных покупателей, которые готовы приобретать сразу несколько квартир (а иногда и здание целиком), производить капитальный ремонт и в итоге получать почти что загородный комфорт в сложившейся городской застройке.
Микрорайон по другую сторону от станции метро - на Ланском шоссе, Новосибирской и Омской улицах — также называется экспертами среди престижных. Популярные спальные районы — вокруг станций метро "Комендантский проспект" и "Пионерской", а также улиц Яхтенной, Туристской — вблизи парка 300-летия Петербурга. Здесь есть как уже заселенные новостройки, возведенные в течение последних 5-10 лет, так и типовые дома, построенные в 80-е-90-е годы прошлого века
Концентрированные новостройки
По данным администрации района, ежегодно на его территории возводятся до 30% всех новостроек Петербурга. Основные сосредоточены в районе улицы Оптиков, в первую очередь между Шуваловским, Богатырским проспектами, Яхтенной и Мебельной улицами. В общей сложности здесь уже сданы или будут достроены до 2016 года (из ныне заявленных проектов) порядка 20 жилых зданий и комплексов. Среди застройщиков - "ЛенСпецСМУ" (проект "Юбилейный квартал"), "ЛенСпецСтрой" (комплексы "Медный всадник" и "Ленинградская симфония"), "ИПС" (комплекс "Приморский каскад"), "КВС" (проект Gusi-Лебеди), ЦДС (проект "Юнтоловский"), "Ленстройтрест" (комплекс "Лахтинский разлив").
Также зоной новостроек в Приморском районе является Парашютная улица в районе пересечения с Коломяжским проспектом, Фермское шоссе и Новоколомяжский проспект. Здесь около полутора десятков сданных недавно или намеченных к вводу до 2016 года домов. Среди проектов - "Долгоозерный" от ГДСК, "Комендантский квартал" и Vita Nova от "ЮИТ" и ряд других.
Уходим в леса
Перспективных для освоения территорий в Приморском районе, если сравнивать, например, с южной частью Петербурга, довольно немного, но они все же есть. Главным образом это территория Каменки и Юнтолово. Точечное освоение этих участков уже началось, например, "РосСтрой" возводит в Каменке одноименный жилой комплекс, строится малоэтажный комплекс компанией "Сфера". Стимулом к более активному освоению Юнтолово могло бы стать строительство нового зоопарка, однако, как известно, в прошлом году администрация города от этого замысла отказалас. Пока под вопросом и строительство на территории Юнтолово одноименного жилого комплекса компанией "Главстрой-СПБ".
Транспортная инфраструктура
Пожалуй, это первая "болевая точка" Приморского района. В первую очередь потому, что основная его территория расположена за железнодорожными путями, а это значит, что неизбежны пробки на переездах. По мнению заместителя генерального директора ЗАО "Петербургский НИПИград" Михаила Петровича, решить этот вопрос помогло бы, во-первых, строительство надземных и подземных переходов, развязок в разных уровнях. Кроме того, по словам эксперта, именно более активное использование возможностей железной дороги как одного из видов городского транспорта могло бы разгрузить улицу Савушкина, однако, безусловно, это требует вложений со стороны бюджета по обустройству подходов к станциям и инфраструктуры вокруг станций. Наиболее сложные в транспортном отношении точки района — вокруг станций метро "Пионерская", "Комендантского проспекта", выезд из города в конце улицы Савушкина, виадук на Планерной улице, который не справляется с потоком машин, желающих переехать через железнодорожные пути. Ввод Северного участка ЗСД, запланированный на 2013 год, как подчеркивает генеральный директор Центра транспортного планирования Санкт-Петербурга Рубен Тертерян, повлияет если не в целом на транспортную ситуацию в городе или в районе, то существенно облегчит выезд из города на выборгском направлении.
В перспективе ближайших нескольких лет для улучшения транспортной ситуации в районе будут построены:
1. Северный участок ЗСД (2013 год) 2. Развязка Приморского проспекта и Приморского шоссе в составе ЗСД в районе Планерной улицы (2013 год) 3. Развязка ЗСД и КАД (2013 год) 4. Центральный участок ЗСД (2016 год) 5. Путепровод в створе Туристской улицы (2016 год) 6. Станции метро "ул Савушкина" и "Яхтенная" (2016-2020 годы) 7. Второй выход м. "Комендантский проспект" (2020 год) 8. Продолжение Суздальского проспекта (путепровод через железнодорожные пути, до дороги на Каменку, до Парашютной и затем до Планерной улицы) 2020 год 9. 49-я магистраль от Примоского шоссе до Суздальского проспекта (2020 год, но возможна сдача в 2018 году к завершению строительства Лахта-центра) 10. Путепровод в створе Поклонногорской улицы (2015 год) 11. Пробивка Шуваловского проспекта (сроки не определены) 12. Развязка Приморского шоссе с улицей Савушкина и выходом к Лахте - до 2018 года 13. Мост с западной части Крестовского острова к Яхтенной улице (к 2018 году)
Социальная инфраструктура
Это еще одна проблемная точка Приморского района. Основные трудности, как и в некоторых других районах города, с детскими садами — поликлиник и школ в общем-то хватает. Всего в районе 65 детских садов, которые посещают более 17 тыс. детей, однако это только 73% от того количество, которое требуется в районе на данный момент, в то время как формирование новых жилых кварталов не прекращается. Несмотря на обещание городских властей ликвидировать очередь в детские сады к весне 2013 года, объявленные в конце прошлого года планы администрации переложить бремя финансирования строительства социальной инфраструктуры на самих застройщиков может ситуацию только усугубить.
Зеленые зоны
Если при первом взгляде на карту Приморского района кажется, что зеленых "пятен" здесь хватает, то при более пристальном изучении оказывается, что большинство таких зон недоступны, а скверов, например, внутри квартальной застройки почти нет.
Сопутствующая инфраструктура
Торгово-развлекательными объектами Приморский район является лидером — здесь по разным оценкам сосредоточено от 16-18% от всей торговой недвижимости города. Точки концентрации таких объектов — у станций метро "Пионерская", "Старая деревня", "Комендантский проспект". В ближайшие годы не заявлено строительства крупных торговых центров за исключением еще одного комплекса у станции метро "Пионерская", но не исключено, что такие объекты будут появляться у новых станций метро.
Деловая активность
Несмотря на появление промышленных кластеров на периферии района, таких, как заводы Hyundai и Nissan, Приморский район остается спальным, и основным драйвером развития, в том числе деловой активности на территории района станет строительство Лахта-центра, говорит начальника отдела продаж БФА-Девелопмент" Светлана Денисова. "Появление деловой точки притяжения, сможет повлиять не только на занятость населения, но и на развитие инфраструктуры района", - считает она. И для такого утверждения есть все основания. Поскольку в развитии инфраструктуры в первую очередь заинтересован сам инвестор нового делового района, то именно он, как предполагается по проекту, будет обеспечивать финансирование проектирования и прокладки новых инженерных сетей — в соответствии с договоренностями с городской администрацией. Также девелопер финансирует строительство электрической подстанции, канализационного коллектора и очистных сооружений. Впрочем, и эти объекты, и новые сети будут обеспечивать не только нужды комплекса, но и поселков Лахта и Ольгино. Кроме того, на частные средства будут проектироваться и строиться дороги на территории комплекса. Обязательства города — обеспечить подключение улиц к действующим магистралям и сетей — к основным городским объектам.
Директор по маркетингу и продажам ГК "ГОРОД" Ольга Захарова:
Северо-Приморская часть на протяжении последних пяти–семи лет была одним из главных "локомотивов" жилищного строительства Санкт-Петербурга, обеспечивая, в отдельные годы, до половины общегородского ввода жилья. Сегодня это уже сформированная, с точки зрения проживания, территория, соответствующая современным стандартам комфортного проживания. Здесь активно развивается инфраструктура, открываются магазины, предприятия сферы обслуживания, школы, детские сады. На пока еще незастроенных участках возможна реализация проектов класса "комфорт", при условии, что жилой комплекс будет отличаться интересным архитектурным решением, предлагать передовой для сегмента набор инженерно-технических опций, а также широкий выбор эргономичных планировок. Одним из таких проектов станет жилой комплекс на улице Оптиков (43 тыс. кв.м жилья), строительство которого ГК "ГОРОД" начнет во втором квартале 2013 года.
Руководитель компании Л1 Павел Андреев:
Территория в районе Лахтинского разлива сегодня одна из самых перспективных для девелоперов. Строительство башни "Газпрома" даст еще больший толчок развитию и так достаточно перспективного Приморского района, что обязательно скажется на росте цен. Обустройство прилегающих территорий, улучшение инфраструктуры и транспортной обеспеченности района за счет строительства Западного скоростного диаметра сделают его привлекательным для инвесторов. Росту цен на жилье бизнес-класса и элиты будет способствовать и платежеспособный спрос – интерес к жилью такого уровня может возникнуть у москвичей, которые будут работать в построенном офисе в Лахте.
Главная проблема района – плохая транспортная доступность. Приморский район является самым большим по площади и одним из самых больших по числу жителей, однако связан с другими районами лишь несколькими улицами. Транспортная ситуация должна улучшиться после открытия Западного участка ЗСД.
Заместитель генерального директора по продажам и маркетингу компании "Ленстройтрест" Анжелика Альшаева:
Приморский район привлекателен, в первую очередь, тем, что он городской. Он обжитой, развитый, молодой и динамично развивающийся. В перспективе в районе Яхтенной улицы должна появиться новая станция метрополитена, есть основания надеяться и на развитие дорожной инфраструктуры, строительство новых транспортных развязок. Развитие территории и инфраструктуры парка 300-летия Петербурга также будет являться дополнительным преимуществом для района и, соответственно, для девелоперов. Все бы хорошо, если бы не дефицит коммерчески привлекательных пятен под застройку. Перспективным видится развитие территорий Юнтолово (статус которых на данный момент не очень понятен), Каменки. Каменка территориально уже относится к Выборгскому р-ну ЛО, однако из-за своего пограничного расположения воспринимается как продолжение Приморского района. Могу с уверенностью утверждать, что если город предложит новые пятна под застройку в Приморском районе, многие девелоперы будут претендовать на из освоение, т.к. коммерческая привлекательность места неоспорима.
Директор по маркетингу компании "ЮИТ Санкт-Петербург" Екатерина Гуртовая:
Приморский район привлекателен тем, что является одним из лидеров на рынке Санкт-Петербурга и по объемам продаж, и по ценам, и по уровню спроса и он, скорее, интересен для девелоперов, чем не интересен. У Приморского района нет каких-то кардинальных отрицательных отклонений по сравнению с другими районами. Наиболее ощутимым недостатком остается стереотип о плохой транспортной доступности, несмотря на определенные улучшения ситуации благодаря появлению новых развязок и магистралей. Таким образом, можно выделить у района три основных плюса и один минус. В качестве драйвера роста, на мой взгляд, может рассматриваться, прежде всего, развитие объектов дорожной инфраструктуры в Приморском районе. Что же касается импульсов к развитию Приморского района, то, возможно, проект "Лахта-центр" что-то и даст ближайшей зоне, однако, не следует ожидать какого-то значительного влияния в целом на район, имеющий столь значительную территорию.
