Разруха в головах: эксперты готовят радикальную реформу ЖКХ

Фото: Сергей Куликов/Интерпресс

Эксперты Алексея Кудрина из Центра стратегических разработок (ЦСР) проанализировали причины кризиса, в котором пребывает сфера ЖКХ в России. Наиболее острыми проблемами отрасли они называют высокий уровень износа жилищно-коммунальной инфраструктуры и низкий уровень вовлечения собственников жилья при гипертрофированной роли государства. Такие утверждения и соответствующие предложения по решению этих проблем содержатся в опубликованном ЦСР аналитическом докладе «Жилищно-коммунальный комплекс: между политикой и экономикой». РБК Петербург спросил экспертов, в чем причина сложившейся ситуации и сможет ли реформа ЖКХ заставить жильцов нести ответственность за свои дома.

Структурный перекос

По данным опроса представителей 803 органов местного самоуправления, проведенного ЦСР совместно с Конгрессом муниципальных образований в конце 2017 года, 84% респондентов назвали износ главной проблемой ЖКХ. ЦСР считает основной причиной такого положения хроническую нехватку финансирования — как инвестиций в новые объекты инженерной инфраструктуры, так и средств на текущий и капитальный ремонт существующих. «Недостаточный уровень капитальных вложений является следствием ограничения роста тарифов, опережающего роста расходов организаций коммунального комплекса на энергоресурсы и низкой привлекательности отрасли для частных инвесторов», — утверждают авторы доклада.

В то же время они отмечают, что при среднеевропейском уровне общих расходов россиян на ЖКХ (менее 11% в потребительских расходах в среднем), доля в них платежей за коммунальные услуги гипертрофированно высока — в 2-3 раза выше, чем в развитых стра­нах, где расходы на содержание жилой недвижимости примерно равны, а иногда и значительно превышают (в Дании, Германии, Бельгии, Великобритании и др.) расходы на коммунальные услуги. Даже в «холодных» Финляндии, Швеции и Исландии расходы жителей на оплату энергетических ресурсов в 1,5 — 2 раза ниже, чем на содержание и благоустройство жилья. Так что в России наблюдается явный структурный перекос в платежах за ЖКУ.

Разруха — в головах

Член президиума Ассоциации товариществ собственников жилья Центрального района и председатель одного из ТСЖ района Светлана Морозова, признавая важность проблемы износа инженерии, не считает основной причиной сложившейся ситуации сдерживание государством роста тарифов (по политическим причинам). «Тарифы растут все еще быстрее инфляции, а должны расти медленнее, чтобы не подстегивать инфляцию. Что касается нехватки средств, то это неправда — денег у монополистов достаточно, просто они их неэффективно расходуют», — утверждает Светлана Морозова, основываясь на своем многолетнем опыте контактов с ресурсоснабжающими организациями Петербурга. Основной причиной неблагополучия коммунальной инфраструктуры она, помимо откровенного воровства (например, «трубное дело» — когда чиновники устанавливали вместо новых труб тепломагистралей бракованные) и халтуры при ремонте инженерных сетей (некачественный ремонт, когда одну и ту же трубу чинят по нескольку раз в год), считает «разруху в головах» — беспорядок в системе управления инженерной инфраструктурой Санкт-Петербурга.

Так, серьезные потери происходят в отрезках подводящих (к домам) сетей, принадлежность которых, а значит и ответственность, не установлена. «Наша ассоциация неоднократно обращалась в комитет по энергетике Петербурга с призывом провести полноценную инвентаризацию инженерных сетей и четко зафиксировать принадлежность всех участков труб (водяных, тепловых) и электрокабелей. Но комитет так ничего и не сделал. В результате огромное количество участков трубопроводов и электрокабелей остаются бесхозными и гниют, порождая большие утечки воды, тепла и электричества», — объясняет Светлана Морозова происхождение одного из источников потерь в сетях, которые увеличивают расходы ресурсоснабжающих организаций и ТСЖ. «При такой бесхозяйственности никаких денег не хватит», — резюмирует она.

Эксперт комиссии Законодательного собрания Петербурга по городскому хозяйству, генеральный директор СРО НП ПЖК «МежРегионРазвитие» Владислав Воронков согласен с выводом Светланы Морозовой, что прежде, чем разбираться с тарифами, необходимо путем тщательного аудита проверить эффективность расходования монополистами ежегодно получаемых от потребителей 4 трлн руб.

«А вообще-то, для Петербурга гораздо более важная проблема — ускоряющееся разрушение несущих конструкций старых зданий — фундаментов, несущих стен и перекрытий. Этой проблемой сейчас никто не занимается, программа капремонта на эти элементы не распространяется, чиновники начинают беспокоиться, когда дом уже «поплыл» и его объявляют аварийным», — утверждает Светлана Морозова.

Повысить ответственность

Светлана Морозова, исходя из убеждения в весьма низкой хозяйственной эффективности государства и монополистов, считает в принципе весьма конструктивным предложение авторов доклада ЦСР ускорить передачу коммунальной инфраструктуры в концессии частным инвесторам. Поддерживает эту идею и Владислав Воронков, соглашаясь и с тем, что для этого необходимо существенно улучшить условия для потенциальных концессионеров, без чего невозможно повысить инвестиционную привлекательность коммунального хозяйства.

При этом он, как и Светлана Морозова, считает более важными не столько финансовые, сколько организационные меры. «Для окупаемости инвестиций нужно не тарифы повышать до потолка, а гарантировать концессионеру стабильность пусть и небольшого, но регулярного их роста. А то договор чиновники подпишут, а через год-два приходят и говорят, что им «сверху» велели заморозить тарифы, поскольку впереди выборы. И все расчеты инвестора рушатся», — объясняет Владислав Воронков одну из причин инвестиционной непривлекательности коммунальной сферы. Он считает необходимым ввести законодательный запрет на одностороннее, лишь по желанию властей, изменение условий концессионных соглашений.

В то же время эксперт согласен с авторами доклада ЦСР, что необходимо усилить ответственность и концессионеров, которые, как показывает исследование ЦСР, норовят использовать коммунальные объекты (котельные, водяные скважины, сети и т.п.) лишь для извлечения доходов, не заботясь об их развитии. «На конец 2017 года заключено более 2000 коммунальных концессий. Однако случаи финансового закрытия единичны, привлеченных инвестиций практически нет (часто их обещают привлечь в течение 20 лет для решения задач, которые требуют решения уже сегодня). Концессии на 30 и более лет без конкретных срочных инвестиционных обязательств превращаются в инструмент приватизации коммунальной инфраструктуры», — пишут авторы доклада. Владислав Воронков подчеркивает, что инвесторов необходимо принуждать к извлечению прибыли от энергосбережения, снижения затрат, а не от роста тарифов.

Государство отдает долги

Светлана Морозова согласна с утверждением авторов доклада о низкой эффективности госструктур, занимающихся ремонтом жилых домов. «Я много раз на конкретных примерах убеждалась, что работы по госзаказу обходятся минимум вдвое дороже и во столько же раз хуже по качеству, чем аналогичные работы, которые мы организуем сами с нашими подрядчиками», — категорично утверждает она. Ввиду этого обстоятельства эксперт поддерживает предложение ЦСР усилить роль объединений собственников жилья в обслуживании (капремонте, модернизации) жилых домов, для чего государство должно создать комплекс мер поддержки — бюджетные гранты на энергоэффективную модернизацию, гарантии по кредитам и другие меры, давно, впрочем, предлагаемые экспертами и активистами ТСЖ исходя из европейского опыта и подробно описанные в докладе ЦСР.

Правда, подчеркивает она, это не значит, что нужно отменить нынешнюю городскую программу капремонта жилых зданий, реализуемую фактически за счет городского бюджета (доля взносов домов на капремонт ничтожна). «Эта программа призвана компенсировать недоремонт домов на момент начала приватизации жилья. Государство было обязано передать жителями дома в нормативном состоянии — и сейчас, пусть и с большим опозданием, оно этот недоремонт ликвидирует. И это правильно. Этот процесс должен продолжаться. А вот дальше собственники должны уже заботиться о содержании и развитии своих домов сами, с использованием кредитов, внешних инвестиций и мер государственной поддержки», — считает Светлана Морозова.

Впрочем, если учесть ее замечание об отказе чиновников систематически заниматься несущими конструкциями домов, то оказывается, что полноценного приведения домов в нормативное состояние программа капремонта все же не предусматривает. Чиновники объясняют это нехваткой средств, однако Светлана Морозова на это говорит, что если собственникам (в лице ТСЖ, ЖСК, ЖК и т.п.) позволят самим искать подрядчиков на государственный капремонт и выступать их заказчиками, то бюджет сможет сэкономить огромные деньги. «В свое время я добилась такого права от районной администрации и сумела качественно отремонтировать фасад нашего дома в несколько раз дешевле той сметы, которую выставило мне ГУЖА (государственное учреждение «Жилищное агентство» — ред.)», — утверждает председатель ТСЖ.

Повысить роль собственников

Для усиления хозяйственной активности собственников жилья, необходимо, как считают авторы доклада ЦСР, упростить порядок принятия решений собственниками по вопросам проведения работ в доме. Сейчас все решения в отношении общего имущества в многоквартирных домах должны принимать­ся собственниками помещений на общем собрании, что весьма затруднительно, поскольку в домах, особенно больших, очень трудно собирать людей на собрания. «В данном случае наблюдаются те же проблемы, которые давно известны институту прямой демократии или институту акционерного общества, — констатируют авторы доклада. — Законодательно установлены достаточно высокие требования к кворуму общего собрания, количеству голосов, необходимому для принятия решений общего собрания. При этом го­лоса всех собственников помещений, воздержавшихся или не участвующих в голосовании, фактически являются голосами «против» при принятии решений». Все эти обстоятельства являются серьезными препятствиями для повышения активности граждан в деле модернизации их домов.

Для урегулирования этой проблемы ЦСР предлагает целый ряд законодательных изменений. В частности — сократить перечень вопросов, принятие решений по которым относится к исклю­чительной компетенции общего собрания собственников и по которым нужно получить не менее двух третей голосов, а за счет этого расширить полномочия представителей собственников — правлений и руководителей ТСЖ, ЖСК и т.п. Также предлагается установить возможность проведения общего собрания в виде конференции, когда в больших домах жители каждого подъезда, например, посылают на такое собрание своего представителя.

Владислав Воронков сообщил, что эти проблемы давно обсуждаются в профессиональном сообществе и недавно группа депутатов Госдумы (Александр Сидякин, Галина Хованская и Павел Качкаев) подготовила соответствующий законопроект, который уже проходит предварительное обсуждение в правительстве РФ и комитетах Госдумы и вскоре будет официально внесен на рассмотрение.

Уходить от коллективизма

По большинству законодательных предложений ЦСР мнения экспертов совпадают. Так оба эксперта считают совершенно неприемлемым предложение ввести субсидиарную ответственность всех собственников помещений за неплатежи отдельных жильцов (чтобы, заплатив монополистам полностью и избежав таким образом накопления долгов, ТСЖ потом через суд выколачивали долги с жильцов-неплательщиков). «Де-факто субсидиарная ответственность и так существует в Петербурге, когда УК или ВЦКП полностью платят монополистам, а за жилищные услуги по обслуживанию дома хронически недоплачивают. В этом одна из причин плохого состояния домов. Это совершенно порочная практика», — уверен Владислав Воронков. Он считает, что проблему неплатежей можно решить более адекватными способами (через переуступку долга монополистам и др.). Светлана Морозова утверждает, что эта проблема на практике довольно просто решается с помощью судебного приказа, который можно получить по сильно упрощенной процедуре.

Оба эксперта также не согласны с ЦСР, настаивающим на ошибочности усилий государства в направлении массового перевода жильцов на прямые договоры с монополистами. Они в частности, отмечают, что прямые договоры значительно упрощают ситуацию с долгами неплательщиков за услуги ЖКХ и снимают соответствующую ответственность с УК. «В Крыму прямые договоры были всегда (в постсоветские времена). Как специалист утверждаю — опыт Крыма однозначно показывает, что эта система гораздо эффективнее нашей», — свидетельствует Светлана Морозова. Впрочем, в нашем случае при переходе на прямые договоры часть долгов УК перед монополистами все-равно остается. «Как показывает практика применения прямых договоров в некоторых регионах РФ, они не могут полностью избавить систему от долгов. Так что прямые договоры — не панацея», — утверждает Владислав Воронков.

По некоторым предложениям мнения экспертов расходятся. Например, Светлана Морозова считает излишним введение в законодательство конференций как одного из видов собрания. По ее словам, посылать своих представителей можно и сейчас — по доверенности. Владислав Воронков возражает — доверенность нужна нотариально заверенная и стоит она 2 тыс. руб. Все это очень усложняет сейчас делегирование представителей, которое разумно упростить.

Отвечать должен каждый

В то же время оба эксперта согласны, что нынешняя норма ЖК об обязательном 100-процентном согласии собственников на реконструкцию, изменение земельного участка совершенно неработоспособна. «Я за свою многолетнюю практику не знаю ни одного случая, когда в большом доме, на 200-300 квартир (а таких домов в нашей ассоциации немало), от 100% собственников было получено не то что согласие, но даже просто мнение по какому-либо вопросу. Поэтому, кстати, мансарды, отдельные входы через пробивку в стенах и тому подобные радикальные действия в больших домах наверняка все незаконны, поскольку требуют согласия всех собственников», — объясняет Светлана Морозова. Владислав Воронков предлагает ввести в таких случаях обязательное, юридически зафиксированное, уведомление все собственников, но допустить принятие решения двумя третями голосов. Правда, и две трети голосов в больших домах получить тоже практически невозможно, утверждает Светлана Морозова.

Владислав Воронков поддерживает предложение ЦСР внести в Гражданский кодекс поправку, предусматривающую обязательное (например, автоматическое — как в Европе) членство в ТСЖ всех собственников помещений в многоквартирных домах (по аналогии с саморегулируемыми организациями и другими объединениями, где законодательство допускает обязательное членство). «Я давно этот вопрос поднимаю перед министерствами и Госдумой. Если в доме создано ТСЖ, то все собственники должны ему подчиняться, это упростит управление и повысит ответственность собственников. Сейчас некоторые собственники полагают, что раз они не члены ТСЖ и не ходят на собрания, то и спросу с них нет. Такого быть не должно», — уверен эксперт. В то же время Светлана Морозова считает такую обязаловку излишней, поскольку в больших домах в ТСЖ вступают не все собственники — и это упрощает получение согласия на проведение работ, так как собирать собрания небольшого коллектива ТСЖ легче, а его решения обязательны для всех собственников.