«Спрос охладел»: почему петербуржцы теряют интерес к апартам
Продажи апартаментов в Петербурге достигли рекордных показателей — в первом полугодии 2021 года на первичном рынке городских апартаментов было реализовано 2,7 тыс. лотов, что является максимальным значением за весь период развития рынка, подсчитали в Colliers. «Но к сентябрю ситуация начала меняться», — говорят опрошенные РБК Петербург игроки рынка. Они сообщили о охлаждении спроса, вызванного ростом цен на 26% за год и увеличением порога входа для инвесторов.
Максимальный результат за всю историю
По данным консалтинговой компании Colliers, за первые шесть месяцев 2021 года количество реализованных городских апартаментов комфорт- и бизнес-класса в Санкт-Петербурге достигло 2,7 тыс. лотов (80 тыс. кв. м), что вдвое превышает показатели первого и второго полугодий 2020 года (1,4 и 2,3 тыс. лотов соответственно) и является максимальным полугодовым значением за всю историю рынка.
Высокий спрос на апартаменты приводит к активному сокращению объема предложения: за первое полугодие 2021 года он снизился на 15% и составил 645 тыс. кв. м (19 тыс. лотов) в 30 проектах городского формата. Большая часть этого объема (86%, или 556 тыс. кв. м) приходится на сервисные проекты. Всего с начала 2021 года первичное предложение городских апартаментов пополнилось шестью сервисными объектами общей площадью 33 тыс. кв. м (1 226 лотов).
Последствия роста цен
По подсчетам Colliers, по итогам первого полугодия средняя стоимость квадратного метра городских апартаментов в Петербурге превысила отметку в 200 тыс. руб. за кв. м, что на 26% выше результатов июля 2020 года.
«Мы замечаем некоторое охлаждение спроса, связанное с увеличением порога входа в проекты. Кроме этого, рост цен влияет на способы покупки: если год назад у нас больше половины сделок проходили со 100% оплатой, то сейчас покупатели чаще всего приобретают юниты с привлечением ипотечных средств», — говорит генеральный директор PLG Марина Павлюкевич.
Рост цен и увеличение порога входа напрямую снижают объем спроса, констатирует вице-президент Becar Asset Managment Ольга Шарыгина. «Порог входа во втором квартале увеличился не только за счет роста цены кв. м, но и за счет того, что малые апарты «вымылись» в первом квартале. А покупатели апартаментов больше смотрят на размер лота, нежели на удельную цену кв. м», — отмечает эксперт, с оговоркой, что это не касается покупателей «псевдожилья» — апартаментов для постоянного проживания. В Петербурге на них проходится небольшая доля рынка (по данным Colliers, 93% из приобретенных в 2021 году лотов относится к сервисным (аналог гостиницы) апартаментам).
Апартаменты vs квартиры
По прогнозам Ольги Шарыгиной, рост цен может отсечь значительную часть покупателей, которые ориентируется на высокую доходность апартаментов. «С ростом стоимости кв. м доходность вложения будет ниже», — поясняет эксперт.
Как ранее сообщал РБК Петербург, в Северной столице самая долгая окупаемость инвестиций в недвижимость среди российских городов-миллионников — по расчётам ЦИАН, расходы на покупку квартиры под сдачу «отобьются» за счет аренды только через 24 года, а доходность составляет всего 4,2% годовых, что ниже средних ставок по банковским депозитам.
«Сервисная недвижимость показывает большую доходность по сравнению с жилой: от 5 до 10% доходности», — заявляет Марина Павлюкевич. По ее словам, спрос со стороны арендаторов смещается на номера в апарт-отелях из-за наличия гостиничных сервисов и инфраструктуры.
«Апартамент приносит владельцу в два раза больше прибыли, чем квартира. Кроме того, апартаменты устойчивы к кризису: например, во время пандемии загрузка сохранялась на уровне 75%, тогда как в жилом секторе был большой отток арендаторов», — говорит директор по развитию сети апарт-отелей YE’S Антон Агапов.
«Апартаменты ждут возвращения привычного туристического потока, чтобы комбинировать краткосрочное, среднесрочное и долгосрочное размещение. В краткосрочной аренде наиболее выгодные тарифы и наиболее интересные доходности», — подчеркивает Ольга Шарыгина.
Перспективы для развития
Поскольку апартаменты проносят владельцам больший доход, чем обычное жилье, в среднесрочной и долгосрочной перспективе застройщики апартаментов рассчитывают на рост этого сегмента. «Инвесторам важен не столько порог входа (например, опытные инвесторы оперируют суммами в десятки миллионов), сколько окупаемость и рентабельность. В жилом сегменте она сейчас минимальна», — подчёркивает генеральный директор ООО «Пулково Скай», девелопер проекта STATUS Сергей Ногай. По его прогнозам, инвесторы с рынка жилья будут переходить на рынок апартаментов.
Антон Агапов считает, что это приведёт к значительному укрупнению этого сегмента рынка. «Учитывая, что для достаточно консервативного российского инвестора квадратные метры являются основным инструментом для вложения средств, то в ближайшие годы у направления сервисных апартаментов большие перспективы для развития», — резюмирует он.
Повтор публикации от 15.09.2021
