В Петербурге стремительно падает доходность аренды жилья

Фото: Жукович Михаил/PhotoXPress.ru

В рейтинге ЦИАН по доходности жилья Петербург занял второе место по величине арендой платы, уступив лишь Москве. При этом в Северной столице оказалась самая долгая окупаемость инвестиций в недвижимость среди российских городов-миллионников — расходы на покупку квартиры под сдачу в Северной столице «отобьются» за счет аренды только через 24 года, а доходность составляет всего 4,2% годовых, что ниже средних ставок по банковским депозитам.

Квартиры дорожают быстрее, чем ставки аренды

Аналитики ЦИАН проанализировали доходность жилья от сдачи в аренду в крупнейших российских городах. Эксперты проанализировали среднюю стоимость квартир (студий, 1- и 2-комнатных) на вторичном рынке и арендную ставку в них за последние четыре года, а также срок окупаемости инвестиций.

Средний уровень доходности от сдачи квартиры в аренду в городах-миллионниках России составляет 5,6%. Год назад он был выше — 6,3%, в 2019 году — 6,7%, в 2018 году — 7,3%. Это говорит о том, что квартиры дорожают более быстрыми темпами, чем растет ставка аренды. Особенно это проявилось в 2020 году — по сравнению с прошлым годом доходность сократилась сразу на 0,7 п.п.

Наименьшую доходность получают рантье в Санкт-Петербурге (4,2%), Казани и Москве (по 4,5%) — здесь арендодатели имеют пассивный доход, сопоставимый с процентами по банковским вкладам. В этих городах самые дорогие квартиры на вторичном рынке среди всех городов-миллионников. Самый высокий показатель доходности — в Челябинске (7,2%), Волгограде (6,5%) и Екатеринбурге (6,4%), что напрямую связано с низкой стоимостью жилья.

Размер доходов рантье

Несмотря на минимальные показатели доходности от сдачи в аренду за счет значительных стартовых вложений, в обеих столицах в абсолютных величинах рантье зарабатывают больше всех. В среднем за год сдача квартиры в аренду приносит в Москве 544 тыс. рублей, в Санкт-Петербурге — 308 тыс. рублей. В этих городах большой приток мигрантов и значительный спрос на рынке аренды, поэтому и ставки здесь — самые высокие по стране, отмечают в ЦИАН. Кроме того, на вторичном рынке здесь велика доля квартир в недавно сданных домах, приобретенных с инвестиционными целями, что также повышает средний ценник. В среднем по городам-миллионникам годовая арендная ставка составляет 223 тыс. рублей. Это всего на 5 тыс. рублей больше, чем в прошлом году.

Средняя ставка аренды студий, 1 и 2-комнатных квартир в городах-миллионниках России в июне 2021 года составляет 18,6 тыс. рублей. За год показатель увеличился всего на 2,2%. Несколько городов, среди которых и Санкт-Петербург, показали отрицательную динамику. В Северной столице за год в ставки аренды снизились на 3,4%. Самое большое падение на 9% зафиксировано в Воронеже.

По данным Центра оценки и аналитики ГК «Бюллетень недвижимости», в Петербурге в июне этого года средняя стоимость аренды комнаты в коммуналке составляла 11,3 тыс. рублей, однокомнатной квартиры —21,8 тыс. рублей, двухкомнатной — 30 тыс. рублей, трехкомнатной —38,6 тыс. рублей.

Окупаемость растет

Аналитики ЦИАН подсчитали, что средний срок окупаемости жилья за счет аренды по городам-миллионникам составляет 18 лет. Самый высокий показатель окупаемости в Санкт-Петербурге — 24 года. Более 20 лет он также составляет в Москве и Казани (22,4 и 22,5 лет) и в Нижнем Новгороде (20,2 лет).

Быстрее всего «вернуть» стоимость жилья за счет сдачи в аренду удастся в Челябинске (13,9 лет), Волгограде (15,3 лет) и Екатеринбурге (15,6 лет). За счет роста цен на жилье срок окупаемости инвестиций увеличивается, отмечают в ЦИАН. Для недвижимости, приобретенной в 2018 году, он составляет порядка 13,8 лет, 2019 году — 15 лет, 2020 году — 16 лет.

По данным ГК «Бюллетень недвижимости», самым доходным вариантом в Петербурге являются комнаты в коммуналках, в среднем они окупаются за 13 лет. Однокомнатные квартиры — почти на 10 лет дольше. Срок окупаемости «двушек» превышает 30 лет, «трешек» — 34 года. Год назад разрыв был на таким критичным, и составлял от 20 лет за однокомнатные до 25 лет — за трёхкомнатные квартиры. Доходность комнат в коммунальных квартирах при этом остается стабильной.

«Доходность будет снижаться»

По словам руководителя аналитического центра ЦИАН Алексея Попова, для большинства российских городов покупка квартиры в инвестиционных целях остается чуть более прибыльным, чем банковские депозиты даже при существенном росте цен на недвижимость в течение предыдущего года. Средняя доходность арендодателей в городах-миллионниках в 2021 году — на 1,2 п.п. выше, чем банковского вкладчика. Санкт-Петербург оказался единственным городом, где выгоднее вложить средства в банк. Здесь доходность от аренды — на уровне 4,2%.

Стоит отметить, вложения в недвижимость стали особенно популярны в прошлом году. По итогам 2020 года доля инвестиционных покупок на рынке жилой недвижимости Петербурга выросла в два раза. В общем объеме заключенных сделок 27,6% квартир в новостройках были приобретены в инвестиционных целях, а не для проживания, подсчитали в Фонде коллективных инвестиций «Рентавед». Как ранее сообщал РБК Петербург, спрос подстегнула пандемия, девальвация рубля и приход на рынок Петербурга инвесторов из регионов.

Сейчас доходность этих инвестиций в жилье под сдачу вызывает сомнение экспертов. «Спрос на арендном рынке существенно просел на фоне перевода части сотрудников на дистанционный формат работы, и рантье были вынуждены снижать ставки. Впоследствии их восстановление шло крайне медленно. При сохранении стагнации ставок доходность будет и дальше сокращаться», — прогнозирует Алексей Попов.

Повтор публикации от 15.07.2021