Реконструкция центра: грозит ли Петербургу великое переселение

Оксана Дмитриева (Фото: пресс-центр "Партии роста")

Проект закона Санкт-Петербурга «О реставрации, капитальном ремонте и приспособлении для современного использования жилищного фонда исторического центра Санкт-Петербурга» вызвал ожесточенные споры в городском правительстве. По информации участников процесса, вопреки поддержке вице-губернатора Игоря Албина и комитета по строительству, ряд других комитетов Смольного выступает против законопроекта — и это обстоятельство тормозит его утверждение правительством Санкт-Петербурга. Отражением этого противостояния стала дискуссия в СМИ. Так, некоторые эксперты, имеющие непосредственное отношение к этому сюжету, высказали мнение, что реализация проекта может обернуться новым противостоянием Смольного и горожан, которых будут вынуждать продавать помещения в центре на невыгодных для них условиях и переселяться на окраины.

Редакция РБК Петербург попросила инициатора законопроекта и руководителя группы его разработчиков, депутата Законодательного собрания города Оксану Дмитриеву («Партия роста») ответить на высказываемые критиками претензии:

«Нерасселяемые» коммуналки

«В публикациях РБК Петербург и «Фонтанки» эксперты предъявили ряд претензий к нашему законопроекту, ущемляющие, по их мнению, законные права и интересы владельцев помещений в домах-памятниках, включаемых в «Программу реставрации и капитального ремонта исторического центра» (Программа). Хотя, по моему мнению, эти претензии носят надуманный и тенденциозный характер, не имеют ничего общего с искренней заботой об интересах горожан и очень похожи на сознательно организованную провокацию, тем не менее на них отвечу.

Прежде всего подчеркну, что цель законопроекта — решить две важнейшие городские проблемы, с которыми власти не могут справиться много лет. Одна — расселить «нерасселяемые» коммуналки, жители которых хотят разъехаться. Их много — об этом свидетельствует огромный перечень коммунальных квартир, жильцы которых подали заявление на расселение, но много лет ожидают потенциального покупателя. Бюджет готов давать социальные доплаты и делает это, но большую часть должен заплатить инвестор. А ему невыгодно покупать «коммуналку» (много жильцов, огромные квартиры, плохое состояние). Другая проблема — сохранение памятников, на которые у властей тоже денег не хватает, а бизнесу тоже невыгодно этим заниматься без дополнительных бонусов.

Великого переселения не будет

Теперь о претензиях. Сначала — о том, какие дома будут предлагаться для включения в Программу. Критики говорят об отсутствии в законопроекте специального раздела о предварительном обследовании и потому, мол, в Программу будут включать не те здания, которые действительно нуждаются в срочной реставрации и ремонте, а те, на которых инвесторы смогут больше всего заработать. Это не так. В Программу могут быть включены только объекты культурного наследия, в которых необходимо проведение капитального ремонта и которые уже включены в краткосрочную программу капитального ремонта. Таким образом, оценка технического состояния уже имеет место быть, а также оценка историко-художественный ценности (факт включения в реестр объектов культурного наследия). Таких домов в историческом центре Петербурга — 1378. В трети из них доля коммуналок — от 30% до 40%, а есть и более 70%. Только из них и будут выбирать потенциальных участников Программы — при выполнении целого набора условий, четко прописанных в законопроекте, в числе которых — наличие исключительно ценных историко-художественных элементов, нуждающихся в восстановлении. Этим будет заниматься специально созданный экспертный наблюдательный совет, в который должны войти видные градозащитники, эксперты-профессионалы.

Законопроект не предусматривает «великого переселения жильцов», употребление этого «термин» — чистая провокация. Наш закон не предполагает выселения жильцов, даже временного. Осуществляется расселение только коммунальных квартир, да и то лишь на основе добровольного согласия. Будут задействованы рычаги городской программы «Расселение коммунальных квартир», которая действует с 2008 года.

Критики либо по безграмотности, либо на наущению не поняли, что две трети собственников помещений дома должны дать согласие на участие в Программе реставрации и капитального ремонта, а следовательно, исключить дом из действующей региональной программы капитального ремонта. Согласие двух третей собственников нужно не для расселения коммуналок (они будут расселяться или не расселяться вне зависимости от решения других собственников), а на основе собственных предпочтений. Решение общего собрания необходимо для проведения работ на общедомовом имуществе (это действующая норма Жилищного кодекса). Если коммуналки не хотят расселяться, никто их заставлять не будет (не имеет права). В этом случае потенциальный инвестор будет решать, имеет ли ему смысл заниматься этим домом. Если он откажется, либо собственники не захотят участвовать в Программе, все возвращается «на круги своя» — дом будет жить как прежде, то есть, ремонтироваться в порядке очереди по городской программе капремонта. Которая, между прочим, не предусматривает полноценной реставрации, а также ремонт лестниц и подъездов.

Принуждение к исполнению

Законопроект предусматривает разного рода принуждения — но только в случаях нарушений законодательства. Есть положения о принуждении собственников к продаже своего имущества в случаях, исчерпывающий перечень которых содержится в статьях 238 и 235 Гражданского кодекса РФ. Это касается прежде всего нежилых помещений, незаконно образованных из общедомового имущества, либо помещений, которые с нарушениями были переведены из жилых в нежилые. Также в ряде случаев может быть введено ограничение на хозяйственную деятельность как юридических лиц, так и физических лиц. Например, при использовании жилых помещений в жилом многоквартирном доме для предоставления услуг по временному проживанию (хостелы, мини-общежития). Или, например, если проверка выявит, что нанесен вред объекту культурного наследия: установлены компрессоры, создающие вибрацию, нарушены охранные обязательства и т.п. Но это не новшество данного законопроекта, а давно существующая норма статьи 54 закона № 73 -ФЗ «Об объектах культурного наследия». И, согласитесь, она вполне разумная. Проект закона предполагает заставить чиновников задействовать эти «дремлющие нормы».

Чиновники не хотят разоблачений

Между прочим, именно против этих положений нашего законопроекта, призванных пресечь всевозможные нарушения законодательства, больше всего выступают чиновники. И это понятно — невозможно устроить в квартире бордель с ванной над жилым помещением, пробить в стене дома-памятника отдельный вход в свой магазин или контору, снести все перегородки в подвале, ограничив доступ к инженерным коммуникациям и т.п. без согласия, попустительства или бездействия чиновников, обычно из администрации района, жилищной инспекции, ГУЖА. Предусмотренные законопроектом проверки прольют свет на все эти злоупотребления. Не нравится чиновникам и то, что через них не пойдет поток бюджетных денег, они не смогут кормиться при организации конкурсов и тендеров. Деньги дает инвестор, подрядчиков выбирает инвестор, и только потом частично расходы на реставрацию и ремонт дома ему возмещает бюджет.

В части требований к сохранению объектов культурного наследия и ответственности собственников законопроект ничего не меняет по сравнению с действующими нормами. Если собственник злостно нарушил охранные обязательства — осуществил несанкционированные перепланировки, захватил подвал и снес там перегородки, в результате чего произошло разрушение других помещений многоквартирного дома и т.п., то это — финансовая, административная и уголовная ответственность собственника. Она должна была появиться давным-давно, если бы органы охраны объектов культурного наследия, а также Жилищная инспекция своевременно, последовательно и честно выполняли контрольно-надзорные функции, которые прописаны в действующем законодательстве. Без этого сохранить культурное наследие Петербурга невозможно.

Бюджет отдает долги

Эксперты справедливо отмечают, что во многих случаях серьезные затраты на капремонт и реставрацию обусловлены недоремонтом на момент приватизации. Но данный законопроект как раз и призван создать механизм финансирования этого недоремонта. Затраты инвестора на реставрацию и капитальный ремонт дома полностью или частично компенсируются из бюджета.

Из текста законопроекта очень трудно не понять, что собственник перекладывает свои обязанности и расходы по сохранению объекта культурного наследия на инвестора и частично на бюджет через компенсации. Инвестор не будет халтурить, поскольку ему нужно будет потом дорого продать расселенные коммуналки и выкупленные квартиры. К тому же, при некачественном ремонте он не получит компенсации из бюджета.

Для пресечения спекуляций

Теперь — о праве первоочередного приобретения оператором помещения, которое собственник захотел продать. В законопроекте такое право действительно предусмотрено. Обвинения в его противозаконности несостоятельны — оно не запрещено российским законодательством. Безграмотные юристы и чиновники путают «право первоочередного приобретения» и «принудительный выкуп». Суть «первоочередного права приобретения» заключается в том, что собственник, намеренный осуществить сделку по продаже или мене, должен в первую очередь сделать такое предложение инвестору (оператору). Дальше в силу вступают рыночные отношения: если сторонний покупатель предложил большую цену, чем инвестор, то сделка осуществляется по той цене, которая устраивает продавца. Эта норма включена в проект закона, чтобы частично нейтрализовать возможные спекуляции.

Рыночные взаимоотношения

В нашем законопроекте, отношения собственника и инвестора (оператора) строятся на основе рыночных взаимоотношений. При этом появляется больше возможностей для расселения коммунальных квартир, поскольку появляется на них покупатель — инвестор. Законопроект восстанавливает нарушенные права граждан. Например, возвращает собственникам помещений незаконно отчужденное у них общедомовое имущество (подвалы, чердаки); ликвидирует хостелы, размещенные в жилых помещениях, с которыми граждане годами безуспешно боролись. Также решается проблема недоремонта — государство через компенсации инвесторам покрывает затраты на качественный ремонт и реставрацию зданий-памятников».

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции.