В Санкт-Петербурге насчитали 18 абсолютно пустых бизнес-центров
В Санкт-Петербурге насчитывается 18 бизнес-центров (БЦ), в которых нет ни одного арендатора. Кроме того, в городе растет число БЦ, в которых свободно больше половины площадей. Речь идёт об объектах, которые недавно построили, и тех, которые лишились крупных якорных арендаторов после февраля 2022 года. Эксперты называют такую ситуацию беспрецедентной.
Рост вакансии
По данным консалтинговой компании NF Group (ex. Knight Frank St.Petersburg), вакансия офисных площадей на рынке Петербурга по итогам третьего квартала 2022 года увеличилось до 378 тыс. кв. м. С начала года в бизнес-центрах класса А доля свободных помещений возросла почти в три раза — с 3,7% до 11%, это связано с освобождением крупных офисных блоков арендаторами из IT- сферы (в частности, офисы освободили JetBrains, Veeam Software и ряд других компаний) и с вводом новых объектов. В классе B c начала года доля свободных площадей увеличилась на 1,6 п.п., до 8,8%.
При этом вакантные площади неравномерно распределены на рынке: в Петербурге есть здания, в которых свободно больше половины офисов, есть и полностью пустующие бизнес-центры. Сейчас в городе 18 БЦ общей площадью 154,7 тыс кв. м., в которых нет ни одного арендатора, подсчитали в NF Group. Большая часть из них только вышла на рынок. Так, например, из четырёх крупных бизнес-центров, сданных с начала года (БЦ PulSar, Обводный, 118, Avior Tower, вторая очередь БЦ Ferrum), и трех запланированных к вводу до конца года (БЦ «Тесла», «Аквилон LINKS» и «Морская столица»), только PulSar законтрактован. «Аквилон LINKS» строился не под аренду, а для продажи; Avoir Tower — в переговорах; все остальные пока целиком свободны. Это нонсенс. Такого никогда не было на рынке», — подчеркивает директор департамента офисной недвижимости петербургского офиса NF Group Регина Волошенко.
«В основном, проблемы с заполняемостью испытывают офисные центры без отделки, переезд в которые требует существенных финансовых вложений», — говорит директор департамента исследований рынка компании Maris Алена Волобуева. В компании оценили совокупную арендопригодную площадь офисных центров, уровень заполняемости в которых ниже 50%, в 5% от всего объема предложения на петербургском рынке.
Трудно найти замену
Директор офисной группы, партнёр IPG.Estate Вероника Чаканова отмечает, что после ухода крупных IT-компаний петербургский рынок пополнился большим пулом качественных (и зачастую — готовых) офисных площадей. «В этой связи тяжелее может прийтись проектам нового высококлассного ввода, которые будут предлагаться без отделки. Готовые пространства составят им серьёзную конкуренцию», — полагает она. IPG.Estate привели примеры проектов, где до недавнего времени якорными арендаторами или собственниками были «айтишники»: БЦ «Универс» на Васильевском острове, БЦ «МегаПарк» в Московском районе, БЦ «Фидель» в Невском районе.
При этом в Maris отмечают, что, несмотря на пустующие площади, сегодня арендодатели не готовы понижать арендную ставку до уровня «за коммуналку». По данным NF Group, запрашиваемые ставки на офисы в Петербурге держатся на стабильном уровне, для класса B они составляет в среднем 1 534 руб. за кв. м в месяц, включая НДС. В бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка аренды выросла за квартал на 4%, до 2 378 руб. с учетом НДС.
Готовы на «нарезку»
Эксперты отмечают, что долгий простой помещений вынуждает собственников объектов менять подход. «Поначалу собственники были настроены сдавать все в одни руки, но проходила неделя, другая, клиентов не находилось, и решали сдавать БЦ поэтажно. Пошли просмотры, но сделок не было, и в итоге собственники пришли к пониманию, что нужна «нарезка» помещений, — говорит Регина Волошенко. — Изначально девелоперы и инвесторы были нацелены на то, чтобы найти якорного арендатора на долгосрочный договор, но сейчас им приходится сдавать офисы более мелким арендаторам, чтобы получить хоть какой-то финансовый поток».
Такая ситуация на офисном рынке побуждает девелоперов откладывать сроки ввода новых объектов. Прогноз NF Group по объему ввода офисных площадей по итогам 2022 года составляет около 123 тыс. кв. м. Это на 22% ниже итогов прошлого года
«Это очень маленький, я бы сказала плачевный ввод. За 12 лет работы я такого не видела. Это связано с тем, что собственники просто не понимают, кому сейчас сдавать эти площади, некоторые объекты не понятно, как достраивать, элементы инженерии сильно выросли в стоимости, доставка стала задерживаться. Если есть возможность заморозить проект, собственники принимают такое решение», — резюмирует Регина Волошенко. По ее прогнозам, из-за переноса сроков ввода в эксплуатацию бизнес-центров в 2023 году прирост нового предложения может превысить 200 тыс. кв. м.
Повтор публикации от 11.10.2022
