В Петербурге назревает конфликт между ТЦ и арендаторами

Фото: Игорь Евдокимов/Интерпресс

Владельцы торговых центров и офисов написали открытое письмо представителям власти с призывом отказаться от принятия закона, дающего арендаторам право без штрафов расторгать договоры аренды. В основном инициаторами обращения выступили московские игроки, но среди подписантов есть одна компания из Петербурга — PPF Real Estate Russia, которая владеет ТЦ «Невский Центр». Как утверждают авторы письма (есть в распоряжении РБК Петербург), в случае принятия закона рынок ожидает череда дефолтов ТРК по обязательствам перед банками и, как следствие, появление плохих долгов на несколько триллионов рублей. Однако арендаторы настаивают на том, что угроза дефолтов сильно преувеличена.

Право на разрыв

Напомним, что законопроект о праве расторжения договоров аренды правительство внесло в Госдуму на прошлой неделе. Согласно документу, арендаторы получают право в одностороннем порядке отказаться от договора без уплаты штрафов — в том числе за односторонний отказ от договора, повлекший убытки собственника недвижимости в виде упущенной выгоды. Арендатор вправе расторгнуть договор на таких условиях, если его ежемесячные доходы снизились более чем на 50% с момента введения режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации. Закон обязывает арендодателя вернуть обеспечительный платеж, предусмотренный договором.

Согласно данным Watcom, посещаемость торговых центров в Петербурге обрушилась по сравнению с прошлым годом в среднем на 78% за последний месяц.

Представители опрошенных РБК Петербург торговых комплексов города, считают, что новый закон ущемляет их права. Так, в Ingka Centres в России (в Петербурге управляет ТЦ МЕГА Дыбенко и ТЦ МЕГА Парнас) отмечают, что законопроект в его текущих формулировках не отражает баланс между интересами арендаторов и арендодателей.

«Право арендатора в одностороннем порядке отказываться от договора аренды является нарушением норм делового оборота, а также этики бизнес-коммуникаций, ставит одну из сторон в невыгодное положение», — заявили в холдинге «Адамант» (крупнейший в Петербурге владелец торговой недвижимости, в портфеле которого 22 торгово-развлекательных комплекса). «И все это происходит в тех условиях, когда мы стоим на пороге больших переговорных процессов с огромным количеством арендаторов», — подчеркивают представители «Адаманта».

Авторы открытого письма утверждают, что такое право без штрафов расторгать договоры аренды противоречит Конституции и Гражданскому кодексу, поскольку допускает «произвольное вмешательство в существующие арендные правоотношения без конституционных на то оснований». Такое вмешательство лишит арендодателей права на справедливые судебное разбирательство, указывают они. Не исключены также злоупотребления со стороны арендаторов.

«На наш взгляд, должна быть проведена дальнейшая работа над положениями законопроекта, учитывающая интересы всех участников», — сказали в пресс-службе Ingka Centres и подчеркнули, что в период пандемии Ingka Centres не взымает арендную плату и сервисный сбор с тех арендаторов, которые закрылись в соответствии с требованиями органов власти.

«В сегодняшних условиях у нас просто нет иного выхода, кроме как стараться договариваться со всеми, принимая во внимание очень тяжелую ситуацию, в которой оказались и арендаторы, и арендодатели», — говорят в «Адаманте». Как утверждают собственники коммерческой недвижимости в своем обращении к власти, право арендаторов расторгать договора без штрафных санкций может спровоцировать массовые дефолты владельцев ТРК по обязательствам перед банками, поскольку многие объекты строились с привлечением кредитов.

Ретейлеры против

У арендаторов принципиально иной взгляд на сложившуюся ситуацию. «По сути, вопрос сейчас в том, кому поможет государство — десятку рантье из списка Forbes или десяткам тысяч предпринимателей и миллионам их сотрудников и членам семей», — комментирует Сергей Румянцев, партнёр S&P Capital и инициатор создания Союза арендаторов (объединяет владельцев более 20 тыс. розничных точек). По его словам, опасность дефолтов сильно преувеличена. Большинство торговых центров существуют много лет, поэтому инвесторы давно окупили свои инвестиции, уверен Сергей Румянцев. «Даже если сменятся собственники ТЦ, то для экономики это ничего не изменит. А вот десятки тысяч предпринимателей в случае исчезновения заменить будет непросто», — говорит Румянцев.

По его оценкам, более 80% компаний из пострадавших отраслей потеряли больше половины оборота и этот закон даст шанс десяткам тысяч арендаторов сохранить свой бизнес. К тому же это временная мера, которая будет действовать до 1 октября. В числе других положительных для арендаторов результатов нового закона Сергей Румянцев называет снижение ставок аренды (ранее на нее приходилось 30-40% всех расходов компаний), санацию слабых арендаторов и непрофессиональных ТЦ.

По словам Румянцева, новый закон позволит арендаторам на равных договариваться с собственниками коммерческой недвижимости. «Закон в текущей редакции (после первого чтения) уже является компромиссным вариантом, любые его существенные изменения могут нивелировать все усилия», — предупреждает он.