Прямой эфир
Ошибка воспроизведения видео. Пожалуйста, обновите ваш браузер.
Лента новостей
В Болгарии назвали обвиняемых в покушении на местного бизнесмена россиян Общество, 16:36 В Екатеринбурге суд обязал госпитализировать прилетевшую из Китая девочку Общество, 16:36 Работавший с Чайкой заместитель генпрокурора подал в отставку Общество, 16:32 Зеленский сравнил Украину со средневековой Европой из-за протестов Политика, 16:28 Как рынок б/у учебников изменил жизнь издателей США — Bloomberg Pro, 16:25 Эрдоган определится с позицией по Идлибу после разговора с Путиным Политика, 16:21 Пятеро подростков в Ставропольском крае отравились неизвестным веществом Общество, 16:20 Что произошло в моде за неделю Стиль, 16:19 Московское «Динамо» забило четыре гола в последнем матче зимнего сбора Спорт, 16:12 УЕФА назвал лучшего футболиста недели в Лиге чемпионов Спорт, 16:10 На вокзалах и в ТЦ появятся разъясняющие поправки в Конституцию волонтеры Общество, 16:00 Убегавшую из карантина в Петербурге пациентку выписали из больницы Общество, 15:58 Редкие люди в масках: как коронавирус опустошил улицы городов Китая Стиль, 15:58 Без лишних посредников: как блокчейн решает проблемы рынка недвижимости Pro, 15:51
С.-Петербург ,  
0 

«Приехали»: для состоятельных россиян наступило время трудных решений

Фото: pixabay.com

Вместе со снижением ключевой ставки ЦБ для владельцев депозитов наступил момент истины: условия, предлагаемые банками, едва могут покрывать инфляцию. В этой ситуации инвесторы, настроенные на преумножение своего капитала, а не просто на его хранение, вынуждены задуматься о выборе альтернативных вариантов вложения денег. Выбор будет не простым, учитывая, что доходность по большинству доступных для частных инвесторов инструментов за последние годы существенно снизилась. Даже для того, чтобы получить гораздо меньший, чем еще несколько лет назад, уровень доходности, потребуется серьезные усилия и компетенция. О дальнейшей судьбе скопившихся на депозитах 2,5 трлн рублей рассказали участники организованного РБК Петербург Public talk «Куда податься частному инвестору в 2020 году?»

Инвестору нужна дисциплина 

Алексей Теплоухов, вице-президент Банка «Санкт-Петербург»:

«С 2008 года мы видим в экономике непрерывный рост. Среди сотрудников инвестиционных банков и управляющих компаний уже выросло поколение, которое никогда не видело крупных кризисов и не представляет, что такое падение. Примерно то же самое происходит и с инвесторами. Предыдущие несколько лет, даже если вы держали просто облигации в долларах или евро, вы скорее всего видели доходности 10-14% годовых. В акциях доходность была 30-40% по итогу года. Однако сейчас я бы сказал — приехали.

Сейчас у нас инфляция 2,5%. Сменилось правительство. Мы понимаем, что за два последних года правительство не потратило триллион рублей из федерального бюджета, у нас большая инвестиционная программа. Для того, чтобы хоть как-то поддерживать внутренний спрос в стране и производство, правительство будет вынуждено эти деньги тратить. Поэтому инфляция 2,5% — ненадолго, может на год, на полтора. Думаю, к 2022 году мы увидим возврат к инфляции 4%. Реальная ставка ЦБ под конец этого года, по моим оценкам, будет около 5,5-5,75. Это означает, что потенциальное движение активов вверх по цене, вниз по ставке ограничено. Не заработать уже больших денег на российских акциях и облигациях.

Инфляция 2,5% — ненадолго, может на год, на полтора. Думаю, к 2022 году мы увидим возврат к инфляции 4%.

На случай скачка рынка вниз — а мы видим, как в прошлом году индекс S&P (фондовый индекс США– ред.) падал на 15% — вложения нужно держать в ликвидных инструментах, из которых вы можете быстро выскочить. Сейчас же инвестиционные компании подталкивают своих клиентов на более высокий уровень риска. Мы несколько раз проходили это в истории, когда ставки становятся слишком низкими, инвесторы набирают много риска, надуваются пузыри. Потом это разом всё лопается, и те, кто успел выскочить, остается с прибылью, а те, кто не успел, остаются долгосрочными инвесторами вместо того, чтобы сделаться краткосрочными спекулянтами. В этом важно иметь инвесторскую дисциплину — если потерял, например, 10%, быстро выскочи.

Что касается нарастающей популярности акций, венчурного инвестирования, вложений в апарты — не стоит дёргаться и резко перекладывать деньги в популярные инструменты. Придерживайтесь своих позиций. Поймать рост, который был, уже не получится, а вкладываться в риски я бы не стал».


Не верь финансовым супермаркетам 

Даниил Бабич, заместитель главного редактора телеканала РБК:

«Зарубежные портфельные инвестиции у нас почти на 40% напрямую завязаны на нефть. Пока ее цена стабильна, российская экономика — тоже стабильна. Если цена барреля начнет падать всерьез, удерживать курс рубля никто не будет — ЦБ на такой случай планомерно скупает доллары для правительства, а ключевым налогоплательщикам Роснефти и Газпрому девальвация рубля компенсирует потери от падения цен на энергоносители. «Рубль — валюта средней твёрдости», стоит напомнить.

Каждому приходится когда-то принимать решения по финансовым вопросам: как распорядиться недвижимостью, рассчитываться в рублях или менять валюту, делать вклады или кредитоваться. Это базовый уровень инвестирования — распределение активов. Иногда решение задачи очевидно, но порой оно усложняется.

В целом долговые инструменты дают доходность на 2-3% выше срочного вклада, но при снижении инфляции, как сейчас, премия исчезает быстрее падения цен, а рост ставок запоздало реагирует на инфляционные скачки. Интересно, что недвижимость в России за последние десять лет показала в среднем с поправкой на инфляцию отрицательную доходность — минус 5,6%.

В целом долговые инструменты дают доходность на 2-3% выше срочного вклада, но при снижении инфляции, как сейчас, премия исчезает быстрее падения цен, а рост ставок запоздало реагирует на инфляционные скачки.

Есть разные способы инвестировать с доходностью из года в год заметно выше инфляции, но все они — функции риска и времени. Перечислю несколько. Например, драгметаллы на фоне прошлогодней отмены НДС и дисконта внутренних цен на золото, установленного недавно ЦБ, смотрятся перспективно. Доходность инвестиций в золото исторически на промежутке 10-15 лет мало уступает акциям. Сейчас у инвесторов растёт спрос на золото, хотя у ювелиров он серьёзно падает. С одной стороны, это настораживает. С другой стороны, если вы здравый инвестор, вы не можете ориентироваться, как правило, лишь на один год. Нельзя выстроить прибыльную стратегию на три дня, на шесть месяцев и даже на год.

Популярным во многих развитых странах все больше становится индексное или пассивное инвестирование. Если вы купите акции какой-то компании и они упадут на 70%, готовы ли вы это пережить? Когда вы инвестируете в индекс, то резкое неожиданное падение какой-то одной акции почти не влияет на общий результат — и спится намного спокойнее. Исследования рынка США более чем за сто лет показывают, что инвестирование в акции даёт в среднем 10% годовых. Эти результаты подтверждаются данными других фондовых рынков. Российские акции за последние 10-15 лет также вписываются в этот сюжет.

Исследования рынка США более чем за сто лет показывают, что инвестирование в акции даёт в среднем 10% годовых.

ETF: запомните эти три буквы. Начиная с 1993 года ETF изменили ландшафт рынка коллективных инвестиций, прилично уравнивая баланс сил в пользу клиентов, серьезно устранив чисто технологически почву для множества злоупотреблений финансистов. ETF радикально расширяют возможности выбора, экономии и контроля за своими вложениями инвестору. Отечественные банки и брокеры не афишируют, что теперь ETF доступны и российским клиентам. Российские финансовые посредники стали в последние годы сами создавать свои структурные продукты, иногда даже маскируя их под биржевые фонды.

Инвестору в России доступны теперь как первоклассные продукты, лицензированные Комиссией по ценным бумагам и биржам США, так и продукты среднего качества, наводнившие американский рынок после кризиса 2008 года. В то же время, российские банки и брокеры в первую очередь продают свои доморощенные структурные продукты низкого качества, которые выгодны финансовому посреднику в ущерб инвесторам, его клиентам. Рациональный инвестор, в силу пока еще скромного выбора инструментов у нас в России, имеет хорошие шансы не поддаваться на довольно примитивные уловки российских финансовых супермаркетов, а изучив самостоятельно выбрать не то, что предлагает, как правило, не слишком компетентный инвестиционный консультант, а то, что понятно, прозрачно и просто держать под контролем».


Романтизм ушёл в прошлое 

Артём Гудченко, президент ГК «RENTA», вице-президент Ассоциации арендаторов и собственников стрит-ретейла:

«В 2019 году вектор интереса к инвестициям кардинально изменился. Раньше у человека был 1 млн долларов и он думал, где бы в банке взять ещё пять, чтобы открыть что-то своё и зайти в какую-то интересную нишу. Ведь всё росло — ретейл, недвижимость, сфера услуг, рынок фонтанировал идеями, стартапами, у инвестора был аппетит к риску. Сейчас наоборот, если я заработал деньги, то хочу выйти в максимально безопасную зону. Этому способствует регулярное снижение покупательной способности на рынке, административное давление и усиление фискального рычага. Времена налогового романтизма ушли в прошлое. Несмотря на то что у нас не самые высокие налоги, у нас неоднозначные правила игры, из-за чего вести бизнес сложно. Сегодня опасения инвестора в связи с налоговыми рисками объясняются не только возможной потерей капитала, но и потерей чего-то большего, например, свободы.

Сегодня опасения инвестора в связи с налоговыми рисками объясняются не только возможной потерей капитала, но и потерей чего-то большего, например, свободы .

Традиционно одни из активов, где более-менее понятны налоговые правила, — доходная недвижимость. Для большинства инвесторов офисная недвижимость, индустриальная недвижимость, торговые центры — это закрытые ниши, потому что требуют большого объема капитала. Доходность жилой недвижимости последние пять лет не превышает 4% годовых — это ниже, чем банковский процент. Поэтому конкурентоспособным по сравнению с этими инструментами выглядит рынок стрит-ретейла. Он позволяет зарабатывать 12-15% годовых. Но это средняя температура по больнице. Есть инвесторы, которые работают на соседней улице и получают один минус 15-30% годовых, а другой плюс 50%.

При этом стрит-ретейл со всем глобальным рынком идёт в сторону затухания уровня доходности. Раньше можно было воткнуть палку в землю и через год собирать плоды. Можно было купить любое помещение, сдать его на пять лет сетевому арендатору, и, забыв про него, просто получать деньги на карту. Сейчас собственник своего помещения для получения 12% годовых должен изрядно попотеть.

Для того, чтобы рассчитывать на положительную доходность в стрит-ретейле, нужно развивать свои компетенции на этом рынке. Во-первых, при покупке помещения нужно правильно оценить локацию. Зачастую начинающие инвесторы покупают помещения по принципу «мне нравится этот красивый дом на Петроградской» и не думают, сколько людей будут там проходить, какая там будет арендная ставка. Во-вторых, важно понимать технические требования арендаторов к помещению. Есть риск, что, взяв помещение под ресторан без вентиляции, вы её там никогда не согласуете. И в-третьих, нужно учитывать юридические аспекты взаимоотношений арендатора и арендодателя. Заключая договор с торговой сетью на 10 лет, вы подписываете инвестиционную декларацию ваших активов. Если вы не учли, что будет, когда арендатор нарушит нормы Роспотребнадзра, когда возникнут жалобы жильцов, когда кто-нибудь разобьёт витрину — вам придется заплатить столько, что эти расходы вашу прибыль уполовинят, а то и обнулят».


Время осторожных 

Владимир Фёдоров, заместитель генерального директора ООО «Пулково Скай»:

«Туризм в последнее временя — одна из самых быстро развивающихся отраслей экономики. В недвижимости востребованным туристическим продуктом на сегодня являются комбо-отели, сочетающие в себе средства размещения различной категории. При таком сочетании управление апарт-отелем берёт на себя гостиничный оператор, а инвестор получает пассивный доход в чистом виде. При компетентной управляющей компании и удачной локации апартаментов, гарантированная доходность по такой модели составляет более 10,57% годовых.

Однако, крайне важно понимать, что рынок апарт-отелей в Петербурге перенасыщен предложением. Сегодня на петербургском рынке недвижимости 56 апарт-отелей, в составе которых в общей сложности 35 тыс. юнитов. Растет доля «тысячников», апарт-проектов с номерным фондом более 1000 единиц. Даже при заполняемости 70%, это означает, что вам нужно будет в год обеспечивать более 100-150 тыс. продаж — это серьёзный показатель, учитывая, что выскоплатежный турист в среднем находится в Петербурге 1,4 — 2,4 дня, и у него имеется широкий выбор объектов размещения.

Рынок апарт-отелей в Петербурге перенасыщен предложением. Сегодня на петербургском рынке недвижимости 56 апарт-отелей, в составе которых в общей сложности 35 тыс. юнитов.

Более того, вы рискуете вложиться в, так называемые, «лох-апарты». «Лох-апарты» — это когда вам обещают доходность до 18% годовых и не обманывает вас, выплачивая 3% годовых, — это ведь до 18%! Чтобы не попасть в такую ситуацию, нужно тщательно проанализировать местоположение будущего средства размещения, просчитать его потенциальную заполняемость, убедиться в наличии опыта и профессионализма управляющей компании. Стоить быть осторожным, когда в апарт-проектах девелопер тотально распродает встроенные коммерческие помещения первого этажа. Ведь если в здании не будет соответствующей инфраструктуры, не понятно, за счёт чего будут выполняться требования обязательной классификации и предоставляться полноценные гостиничные услуги. Вас должно насторожить отсутствие договора с управляющей компанией на гарантированный платёж, поскольку это скорее говорит о неуверенности девелопера в потенциале проекта, нежели о возможной максимальной доходности.

Конечно, апарт-проекты с программой условно-постоянного проживания и/или программой доходности, ориентированной на долгосрочное проживание, рассчитаны на меньшую доходность. Если при краткосрочной аренде, рассчитанной в основном на туристов, ожидаемый уровень инвестиционной доходности составляет (10-12) % годовых, то для среднесрочной аренды он составляет около 8% годовых, при долгосрочной аренде готовьтесь к доходности (4-5) % годовых».


Позиции спикеров могут не совпадать с мнением редакции.