В Петербурге запретят строить дома на пустырях

Фото: РБК

Принятого сегодня петербургским ЗакСом за основу проекта Закона «О региональных нормативах градостроительного проектирования, применяемых на территории Санкт-Петербурга» давно ждали все – и девелоперы, и проектировщики, и градозащитники, да и многие чиновники, вынужденные брать на себя ответственность за согласование строительных проектов в отсутствие адекватной законодательной базы.

Региональные нормативы градостроительного проектирования (РНГП) определяют минимальные показатели обеспечения поселений социальными, культурными и коммунально-бытовыми объектами, инженерной и транспортной инфраструктурой. То есть, например, количество мест в детсадах и школах на тысячу жителей, параметры инженерной инфраструктуры, плотность улично-дорожной сети и рекреационных территорий общего пользования (не придомовых – их, как и число машино-мест при доме, высоту зданий и прочие параметры застройки регулируют ПЗЗ) и т.п.

До сих пор строили «купчины»

При советской власти и некоторое время после эти параметры содержались в СНиПах. Потом правительство РФ их отменило, сохранив в качестве обязательных лишь СНиПы, относящиеся к безопасности зданий (пожарные, экологические нормативы и т.п.). Место СНиПов должны были занять РНГП. Однако этого долгое время не происходило. По мнению эксперта Комиссии по городскому хозяйству, градостроительству и земельным вопросам ЗакСа, директора центра экспертиз «ЭКОМ» Александра Карпова, причина в том, что за годы революционной разрухи 90-х годов «культура такого проектирования была утрачена». Другие эксперты намекают на коррупционную заинтересованность чиновников в отсутствии четких правил игры на строительном рынке.

К концу 2000-х годов РНГП начали появляться в регионах – почти исключительно, как утверждает А.Карпов, в виде переписанных советских СНиПов. Это самым негативным образом отразилось на качестве жилищной застройки. По словам директора ЭКОМа, советские СНиПы «заточены под массовую жилищную микрорайонную застройку без излишеств»: «Если строить строго по этим СНиПам, даже переписанным под новые реалии, то всегда получится Купчино – рыхлая застройка с большим количеством бессмысленных пустот. Дома на пустырях». Современная квартальная застройка этим СНиПам противоречит.

В Петербурге до сих пор строят по старым советским СНиПам. Отсюда и всеобщее недовольство новостройками и реконструируемыми кварталами (например, в рамках программы реновации домов первых массовых серий), о чем подробно говорили участники прошедшего недавно V Форума «Будущий Петербург».

Проект ухудшает комфорт

Разработанный КГА законопроект об РНГП имеет, по крайней мере, одно принципиальное достоинство – оно «настроено» на современную, квартальную, застройку, а не на устаревшую микрорайонную. В то же время, по мнению А.Карпова, документ обладает серьезными недостатками: «Большая часть текста законопроекта содержит нормы, которые либо дублируют действующее законодательство, либо противоречат ему, либо не относятся к предмету правового регулирования данного законопроекта. Есть нормы, которые нужно обсуждать – они могут быть в составе РНГП, но либо сформулированы юридически некорректно, либо не имеют никакого обоснования».

Важнейшим дефектом А.Карпов считает завышение базового показателя – жилищной обеспеченности населения. Проект исходит из цифры 35 кв. м. на человека, которая получается простым делением объема возводимого жилья на число сделок, умноженное на среднюю численность семьи. Ошибка, по мнению А.Карпова, в том, что люди покупают жилье не метрами, а квартирами. Доходы покупателей падают, размеры строящихся квартир становятся все меньше, а численность семьи – та же. В результате на одного члена семьи, по расчетам эксперта, приходится лишь 22 – 24 кв. м., то есть в полтора раза меньше цифры Смольного.

Это приводит к занижению властями плотности населения будущих новостроек и, соответственно, к занижению «мощности» инфраструктурных объектов – школы, детсады и поликлиники будут строиться меньших размеров, чем это реально необходимо.

Также, как утверждает директор ЭКОМа, в законопроекте занижены и некоторые другие показатели, отвечающие за комфорт жителей. Например, явно занижен норматив по электричеству – 30 Вт на 1 кв. м. общей площади помещений дома. Рассчитанная по этому нормативу толщина электрокабелей дома может оказаться заниженной, что чревато частыми отключениями. Крайне неприятно занижение плотности улично-дорожной сети. При этом жителям некоторых домов придется идти до остановки транспорта не 300-400 метров, что в мире считается комфортным расстоянием, а 700-800 метров. Это создает стимул для пользования автомобилем и прямо противоречит усилиям другой части правительства Петербурга, пытающейся решить транспортные проблемы города.

Бюджет перегружают в пользу монополий

Неразумной считает А.Карпов норму, обязывающую обеспечивать централизованным водоснабжением и водоотведением не только жилые кварталы, но и все «иные территории» города – городские леса, кладбища, пляжи и т.п., что в условиях наступающего экономического кризиса ляжет тяжким бременем на городской бюджет. Хотя, это может быть на руку будущим выгодоприобретателям акционированного «Водоканала», который, как подозревает А.Карпов, пролоббировали и этот РНГП, и недавно принятую правительством Петербурга масштабную схему развития его сетей на огромную сумму в 290 млрд руб. до 2025 года. Разумнее, по мнению эксперта, строить локальные системы водоснабжения и водоотведения, а не централизованные, особенно в отдаленных от центра города районах. Также неправильным считает Карпов установление единого для всех районов города норматива обеспечения территорий ливневыми стоками. На окраинах, где много открытых (неасфальтированных) территорий, этот норматив, по его мнению, завышен, а в центре, где сплошной асфальт – занижен.

Недоумевает эксперт Комиссии по горхозу и в связи с отсутствием в проекте некоторых весьма важных нормативов. Например, по объему образующихся бытовых отходов, что затрудняет девелоперам проектирование объектов, а властям – планирование расходов населения на услуги ЖКХ. Также большим недостатком проекта А.Карпов считает отсутствие в нем нормативов по доступности для населения социальных объектов (расстояния от жилых домов до остановок транспорта, школ, детсадов, поликлиник и т.д.).

Несмотря на все эти дефекты законопроекта, Комиссия по горхозу рекомендовала депутатам принять его за основу, поскольку профильный вице-губернатор Марат Оганесян, по словам Карпова, пообещал ко второму чтению учесть замечания Комиссии. Для этого была создана рабочая группа во главе с председателем Комиссии Сергеем Никешиным. В нее, помимо депутатов и экспертов Комиссии, вошли пять представителей администрации, включая двух сотрудников аппарата Оганесяна.