Сотни в группе риска: почему торговые центры переживают худшие времена?

Фото: PhotoXPress.ru

2023 год станет самым неудачным для рынка торговых центров России и Петербурга за всю новейшую историю. Как писал РБК Петербург, в 2023 году в Санкт-Петербурге не начал работу ни один новый торговый центр; ранее заявленные к вводу проекты были отложены. В России, по оценкам аналитической компании Infoline, за 9 месяцев 2023 года было введено в эксплуатацию всего 9 торговых центров общей площадью 233 тыс. кв. м. Для сравнения: в 2014 году пущено в строй 5,5 млн кв. м торговых и развлекательных центров, а в 2021 году — более 1,4 млн.

Чем завершится для торговых центров «черная полоса» — будет ли ренессанс, или торговым объектам придется сменить функцию? Как и во что они могут быть перестроены в Петербурге и приступают ли собственники к такой перестройке? Текущую ситуацию и ближайшей перспективы торговых центров оценил для РБК Петербург генеральный директор Infoline Иван Федяков.

Иван Федяков, генеральный директор Infoline:

«Безусловно, есть международный тренд на сокращение торговых площадей. В США ежегодно регистрируется несколько тысяч закрытий торговых объектов, причем, это не магазины в первых этажах, а крупноформатные гипермаркеты и многоэтажные торговые центры, которые закрываются просто по причине невостребованности. Россия отчасти попадает в этот тренд, поскольку основное давление на торговые площади оказывает развитие электронной торговли. Сейчас в мире e-commerce занимает около 24-25% от объема розничных продаж, и это очень усредненная величина; есть страны, где эта доля значительно выше — в Южной Корее и в ОАЭ, например, она достигает 60-70%. Этот тренд стал ключевым в торговле примерно 6 лет назад, но, безусловно, катализатором процесса стала пандемия — результаты, которые мы могли бы увидеть лет через 20, были получены за 2 года.

В России e-commerce тоже растет, занимая, однако, только 13% от розничного оборота. Скорее всего, в ближайшие пару лет мы увидим продолжение этого роста до примерно 20% от розничного оборота. Тем не менее, 80% оборота все еще будет оставаться в физических торговых объектах. Тогда почему их востребованность так заметно снижается?

Десятилетие низкого спроса

Главная причина — постоянное на протяжение десяти последних лет сокращение покупательской способности. Для справки, 10 лет назад российские покупатели приобрели порядка 3 млн новых автомобилей за год. В этом году — хорошо, если будет достигнут уровень 1,2 млн покупок новых машин, то есть, падение — более чем вдвое. Между прочим, машины — тот товар, который по-прежнему покупается офлайн, поэтому в мировой практике автосалоны нередко становятся якорными арендаторами торговых центров. Сейчас это можно увидеть и в Таиланде, и в ОАЭ, и, например, в Сербии. В Белграде, как и в Петербурге, один из главных ТЦ называется «Галерея», и там на первом этаже расположен автоцентр. Но если в России продажи новых машин находятся на минимальных отметках, то вряд ли автодилеры подойдут на роль «якорей».

Что касается других товаров, традиционных для торговых центров — электроники и бытовой техники, одежды и обуви, товаров DIY — то их продажи в 2023 году в России росли. Спрос восстанавливался после провала 2022 года. Правда, восстановление спроса идет очень неравномерно. В первом полугодии этого года динамика была далека от идеала, и многие товарные группы показывали отрицательные результаты по объему продаж даже к низкой базе 2022 года. Но второе полугодие оказалось позитивным; особенно, осень, которая порадовала ретейлеров возвращением потребительской активности. Но, поскольку динамика все время неравномерна, сказать, что эта тенденция устойчива, пока никто не берется, и заходить в проекты с длинным сроком окупаемости — это большой риск. Неопределенность в отношении уровня спроса — главная причина нулевого ввода больших торговых объектов в Петербурге.

Даже на площадях ушедших западных ретейлеров, где есть «прикормленный» трафик, мы не видим массового открытия больших магазинов. Отечественные ретейлеры занимают места в ТЦ, но, как правило, с дроблением торговых площадей. Мало кто открывается на полной площади H&M, и никто не открылся на полных площадях IKEA. Открытие такого большого магазина — это большие инвестиции и большой срок окупаемости.

Проблема с развлечениями

Еще до пандемии девелоперы ТЦ начали смещать фокус с торговли на развлечения, но усиление этого фокуса сегодня невозможно из-за ситуации с кинотеатрами — их бизнес находится под большим давлением; у крупных сетей кинотеатров произошло уже несколько смен собственников. Многие кинотеатры продолжают показывать западные блокбастеры в формате пиратских версий, но это все равно не позволяет вернуться к прежнему трафику и сборам от проката.

Тем временем, кинотеатры были трафикообразующим элементом для ТЦ; без кино торговые центры уже не запускались. Именно к кинотеатрам были привязаны и фудкорты — люди поднимались на пятый-шестой этажи, чтобы получить микс развлечений: кино, еду и общение. Это и сейчас получается, когда в прокате блокбастер — проблема заключается в том, что блокбастеров очень мало, и вряд ли их станет существенно больше в обозримой перспективе.

Есть ли план «Б»?

Девелоперы торговых центров, в том числе, петербургских, ищут альтернативы тем функциям, которые сейчас оказались под давлением. Сразу скажу, что найти полноценную замену кино — развлекательную зону, которая без кинопроката привлечет сотни тысяч людей — видимо, невозможно. В мире я не видел примеров таких альтернативных зон в торговых центрах. Значит, развлекательные площади целесообразно сокращать в пользу других функций.

Я считаю, что может быть значительно расширена функция сервиса — от прачечных и ремонтных мастерских до образовательных услуг. Мы сейчас работаем с несколькими девелоперами, которые думают о развороте в эту сторону.

И образовательные, и медицинские центры могут вполне успешно работать на территории ТЦ, привлекая в них людей. Но здесь мы сталкиваемся с особенностями российского законодательства, которое точно определяет функцию каждого объекта. То есть, если у тебя объект зарегистрирован как торговый, формально ты не имеешь права оказывать в нем услуги. Это, конечно, атавизм, который совершенно не соответствует реалиям экономики, но он сохранился и мешает развитию бизнеса. Убрать это препятствие будет сложно еще и потому, что торговые объекты облагаются налогами определенным образом. На них распространяется прогрессивная шкала налогообложения: если у тебя центр занимает больше 5000 квадратных метров, то ты больше платишь в казну.

Мы делали расчеты: торговый центр — десятитысячник платит порядка 1 млн долларов в год налога на имущество. Это очень большая величина; государство, конечно, не хочет ее лишаться. Как только государство согласится на размещение в торговых объектах сервисных функций, то у владельцев возникнет соблазн — объявить, что центр не является преимущественно торговым, и уйти от обременительного налогообложения. В этом случае, бюджет сильно не досчитается платежей. Так что, законодателям предстоит хорошо поработать: найти оптимальное решение, соответствующее экономической реальности.

Самый просто сценарий

Есть и другой сценарий, самый простой — снос торгового центра и строительство вместо него жилого комплекта. Точно могу сказать, что на текущий момент многие торговые центры в России были бы искренне счастливы, если бы им разрешили снести объект и продать землю как пятно под застройку жильем. Опять же, смену назначения территории нужно согласовать с властями региона, внести изменения в градостроительные документы. А власти понимают, что граждане будут недовольны таким сценарием, потому что обеспеченность торговыми площадями в конкретной локации резко упадет. Даже покупая меньше товаров, чем раньше, люди нуждаются и в торговых объектах, и в пространствах для проведения досуга, роль которых торговые центры продолжают играть.

Но, как часто у нас бывает, чего нельзя решить прямо по закону, можно решить как-то еще. Точечно мы увидим реализацию этого сценария уже в перспективе ближайших несколько лет: сначала в регионах, где нравы чуть проще, потом и в Петербурге и в Москве.

Сотни — в группе риска

Понятно, что вряд ли снесут такие центры, как «Галерея» в Петербурге и еще ряд знаковых ТЦ в центральных локациях — они остаются коммерчески успешными, несмотря на рыночные трудности, и туда по-прежнему стоит очередь из арендаторов. Но из более 250 торговых центров Петербурга может насчитать 10-15 тех, которые точно не в группе риска. Что касается остальных, то многое зависит от того, есть ли у собственников этих объектов ресурсы, позволяющие держаться на плаву. Сейчас многие торговые центры, даже не имеющие кредитной нагрузки, приносят убыток своим владельцам. Имея другой бизнес, более успешный, девелопер может перетерпеть сложное время, добиться от властей необходимых решений и вложиться в правильную реконструкцию объекта.

С другой стороны, есть новые собственники крупных объектов, не заинтересованные как-то мучаться и принимать сложные решения. Например, владельцем петербургских площадей IKEA, формально относящихся к Ленобласти, стал Газпромбанк. Это совсем не девелопер торговой недвижимости. Очевидно, что для Газпромбанка эта сделка — чисто инвестиционная, он вошел в собственность, чтобы позже из нее выйти. Если он не найдет, кому перепродать эти объекты, то, видимо, будет действовать более радикально. Поэтому нельзя исключить, что даже такие замечательные объекты, как бывшие торговые центры IKEA, могут быть снесены в горизонте ближайших лет пяти, и на их месте появятся жилые кварталы, необходимые жителям города».

Мнение спикера может не совпадать с позицией редакции

Подготовила: Елена Кром