Цены, спрос и процент по ипотеке: что 2023 год готовит покупателям жилья?

Фото: Фото: Куликов Сергей/PhotoXPress.ru

2022 год стал непростым для первичного рынка жилья в Петербурге. Ажиотажный спрос в начале весны сменился спадом, а начавшееся летом восстановление продаж подкосила мобилизация в сентябре. РБК Петербург опросил строительные компании о том, как будет развиваться ситуация в следующем году со спросом на квартиры, ценами на жилье и ипотекой.

Расти некуда
По данным Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, за 11 месяцев 2022 года (данных за весь год еще нет), регистрацию прошло 57 785 договоров долевого участия в строительстве (ДДУ), в прошлом году за тот же период застройщики заключили 68 997 ДДУ. Таким образом, падение продаж на первичном рынке составило 19,4%. Статистика за январь–ноябрь учитывает и очень удачные для рынка месяцы в первом квартале, когда объемы продаж росли рекордными темпами. Так, лучший результат в этом году был достигнут в марте (9717 ДДУ), худшие показатели были в мае и июне, на уровне 2,9 тыс. заключенных договоров. В ноябре Росреестром было зарегистрировано 4397 ДДУ. Это на 11,6% ниже результатов октября 2022 года, и в 1,9 раз хуже ноября прошлого года.

«После сентября снижение спроса на рынке, очевидно, произошло, хотя и не такое заметное, как весной, — в пределах 20%. С другой стороны, и объем предложения на рынке в последний год-два не так велик, поэтому сейчас мы не видим каких-то существенных объемов нераспроданного товарного запаса, который «стоит». Снижение спроса не является предпосылкой для снижения цен, а скорее означает невозможность их дальнейшего роста», — считает президент Группы RBI Эдуард Тиктинский.

«Основной рост цен в текущем году пришелся на первый квартал, а сейчас цены на первичном рынке стабилизировались (в целом за год рост +15% в классе масс-маркет в Петербурге)», — отметила руководитель консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева.

По данным сервиса bnmap.pro, в декабре средняя цена 1 кв. м в Петербурге составила 253,3 тыс. руб. «В ближайшей перспективе цены, скорее всего, сохранятся на том же уровне без изменений. Об этом свидетельствует совокупность факторов, среди которых сохраняющаяся общая инфляция, дорогие стройматериалы, высокая себестоимость строительства», — полагает Ольга Трошева.

«Цены вышли на плато. Предпосылок для их снижения нет, так как себестоимость строительства не меняется в меньшую сторону», — подтверждает руководитель департамента продаж «Группы Аквилон» Максим Турта.

Прощупывание рынка

В ноябре в городе застройщики вывели в продажу всего 70,7 тыс. кв. м, что является одним из самых низких значений с января 2021 года, подсчитали в bnmap.pro. «Дефицит нового предложения и проектное финансирование не позволят застройщикам сильно снизить цены на строящиеся объекты, а ограниченный платежеспособный спрос не даст оснований для роста цен. Наиболее вероятен сценарий, при котором цены на ликвидные объекты будут увеличиваться по мере роста их строительной готовности, а по наименее интересным проектам мы увидим ценовую стагнацию», — ожидает Наталья Кукушкина, руководитель группы маркетинга компании ЦДС.

Сокращение вывода новых проектов в 2023 году прогнозируют и в RBI. «Застройщики будут более взвешенно подходить к новым стартам: будет чаще применяться практика «прощупывания» спроса путем предварительного бронирования. Ослабление рубля также может снизить скорость запуска новых проектов, особенно в элитном сегменте, где цепочки поставок так или иначе завязаны на импортные комплектующие. А вот на уровень спроса ослабление рубля обычно оказывает положительное влияние», — приводит аргументы Эдуард Тиктинский.

Чем дороже, тем сложнее продать

В разных сегментах рынка ситуация значительно отличается друг от друга. По сравнению с жильем комфорт и бизнес-класса, объем спроса на рынке элитного жилья в Петербурге в 2022 году сократился сильнее. По сравнению с прошлым годом продажи просели на 33% — до 36 тысяч кв. м, подсчитали в консалтинговой компании NF Group.

В следующем году этот тренд сохранится, прогнозируют эксперты. «В последние месяцы мы видим, что медленнее всего продажи нового жилья идут в премиальных проектах. Они же сильнее других страдают от перебоев с поставками импортных стройматериалов, — констатирует Наталья Кукушкина. — Спрос в массовом сегменте достаточно устойчив ввиду наличия разнообразных инструментов поддержки, таких как льготная ипотека, и фактора максимальной ценовой доступности таких проектов».

«Максимально стабильно будет себя вести эконом и комфорт-класс», — согласен вице-президент, руководитель блока продаж и маркетинга ГК «Страна Девелопмент» Александр Гуторов.

Еще один тренд — перетекание спроса в Ленобласть из-за более низких цен на жилье (146,6 тыс. руб. за кв. м.) Такую динамику уже отражает статистика. В отличие от Петербурга, там растут продажи (плюс 9% по итогам ноября 1604 ДДУ по сравнению с 1474ДДУ в октябре).

«В большей степени, наверное, спрос сместится в сторону жилья эконом-класса. Но, с другой стороны, все-таки за последние пять лет рынок Петербурга больше был нацелен на строительство жилья комфорт-класса. В городе сейчас эконом никто не строит. Если брать заКАДье, то там много таких объектов», — заявлял РБК Петербург генеральный директор «Главстрой Санкт-Петербург» Александр Лелин.

Будущее ипотеки

В середине декабря закончилась неопределенность с будущим ипотеки по льготным ставкам, субсидируемым за счет бюджета. В Минфине настаивали на сворачивании этой программы в 2023 году, против выступал Минстрой и девелоперы. В итоге президент РФ Владимир Путин объявил о компромиссном варианте: продлении программы льготной ипотеки на полтора года до 1 июля 2024 года, одновременно с изменением увеличением ставки по кредиту с 7 до 8%. Кроме того, будет расширен доступ к семейной ипотеке под 6%, такой кредит смогут получить семьи, в которых два ребенка не достигли возраста 18 лет.

Впрочем, интригу сохраняет ЦБ — регулятор настаивает на сворачивании совместных программ застройщиков с банками по сверхнизким (от 0,1%) ставкам ипотечных кредитов, поскольку это приводит к завышению стоимости жилья примерно на треть от рыночной.

«Увеличение ставки было ожидаемо. И очень хорошо, что этот процесс происходит постепенно. Все участники рынка смогут адаптироваться к новым условиям. Расширение же программы семейной ипотеки — это настоящий подарок для людей, имеющих детей. Она позволит большему количеству семей улучшить свои жилищные условия», — доволен Максим Турта.

По оценкам «Петербургской недвижимости», госпрограмма занимает 75% в сделках с ипотекой на рынке, семейная ипотека — около 18%. «Безусловно, расширение доступа к семейной ипотеке повысит ее привлекательность, но все-таки вряд ли она «перевесит» долю госпрограммы», — сомневается Ольга Трошева. Эксперт отмечает, что большинство сделок заключается не с «чистой» льготной/семейной программой, а с ипотекой, дополнительно субсидированной застройщиками и банками. «Именно такие программы останутся драйвером спроса. Да, на рынке уже не будет околонулевых ставок с учетом требований ЦБ, но и ставки около 3% позволяют оформить кредит с очень комфортным ежемесячным платежом», — подчеркивает Ольга Трошева.

«Безусловно, программы с субсидированными ставками от 0,1% будут видоизменены в связи с повышением ставок по государственной льготной ипотеке и желанием ЦБ уйти от «околонулевых» кредитов. Полагаю, что новые ставки будут начинаться от 2-3% годовых», — добавляет Наталья Кукушкина.

В RBI ожидают, что на смену субсидированным ипотечным программам от застройщиков может прийти система рассрочек. Например, отложенный платеж с небольшим первым взносом (от 15%) и остатком суммы через год-полтора. И называют эту схему альтернативой «ипотеке за рубль», которая также берется двумя траншами.

Повтор публикации от 30.12.2022 г.