«Рекордный год»: что ожидает рынок торговых центров в 2025 году

Фото: Холявчук Светлана / PhotoXPress.ru

В 2025 году в Петербурге и Ленинградской области ожидается рекордный ввод торговых центров — сразу пять новых объектов суммарной площадью 136 тыс. кв. м должны начать работу. Это самый высокий показатель на региональном рынке за последние 11 лет. С заполнением такого объема вакантных площадей арендаторами могут возникнуть проблемы, поскольку многие ретейлеры приостановили свои программы развития и открытия новых магазинов, говорят эксперты.

Перенос сроков запуска

Сейчас в Петербурге и пригородах работает 70 торговых центров, объем качественных торговых площадей оставляет 2,4 млн кв. м, подсчитали в IBC Real Estate. Обеспеченность торговыми площадями составляет 431 кв. м на каждую тысячу жителей города, по этому показателю Петербург занимает 6 место в России. По данным NF Group, доля свободных площадей в торговых центрах Санкт-Петербурга за последний год снизилась на 4 п.п. до 3,1%. Но в этом году доля вакантных площадей вырастет из-за резкого роста ввода новых объектов.

В 2025 году должны начать работу ТЦ «Лунапарк» в Новогорелово (11 тыс. кв. м арендопригодной площади), новая очередь «ЭкоПарк» и «Небо» в Мурино (26 тыс. кв. м.), «Парк Молл» на проспекте Просвещения (35 тыс. кв. м), а также самый крупный объект — ТРК Hollywood у метро «Пионерская» (60 тыс. кв. м). Примечательно, что большая часть из них должны были начать работу в 2024 году, но сроки ввода 70 тыс. кв. м торговых площадей были перенесены.

Заморозка планов по развитию

По словам регионального директора департамента торговой недвижимости NF Group Евгении Хакбердиевой, активность торговых сетей по открытию новых магазинов резко сократилась. Еще в начале осени многие ретейлеры стали говорить, что сокращают свои планы по развитию на 2025 год, а после повышения уровня ключевой ставки до 21% практически все «встали на стоп».

«C учетом текущей стоимости заемных денег и стандартных условий по контракту, окупаемость новых магазинов улетает за сроки действия договоров. Им стало неинтересно открываться. Если раньше новые магазины в среднем окупались за 3-3,5 года, с учетом текущей стоимости это занимает как минимум 5 лет. Что это значит? Это значит, что арендаторы будут пытаться либо менять условия договоров аренды и увеличивать их срок до 7 лет, либо договариваться с собственниками торговых центров о распределении CAPEX (капитальные расходы на ремонт помещений магазинов — ред.), чтобы девелоперы часть из них брали на себя и снижали стоимость входа и открытия магазина», — поясняет эксперт.

По данным Петростата, оборот розничной торговли за январь — октябрь 2024 года составил 2,3 трлн рублей, что на 4,6% выше значений аналогичного периода прошлого года (данных за весь год еще нет). «Это сильно ниже уровня инфляции, поэтому реального роста оборота у арендаторов, к сожалению, нет», — отмечает Евгения Хакбердиева.

Партнер, руководитель отдела исследований и консалтинга IPG.Estate Валерий Трушин считает, что небольшим торговым комплексам проще заполнить арендаторами свою торговую галерею. «В районных ТЦ в среднем два якорных арендатора с набором услуг, рассчитанных на людей, которые живут в шаговой доступности. Такие объекты заполнить на 100% проще, чем крупные», — отмечает он.

Руководитель проектов в департаменте стратегического консалтинга IBC Real Estate в Петербурге Дмитрий Садовников отмечает тренд на уменьшение размеров торговых центров. «С 2000 года по 2014 год средний размер нового торгового центра, который вводился в эксплуатацию, был 34 тыс. кв. м. За последнее десятилетие этот размер снизился в два раза до 17 тыс. кв. м», — приводит данные Дмитрий Садовников.

Последний из крупных

Ввод ТРК Hollywood эксперты называют самым долгожданным событием на рынке торговой недвижимости. Это объект получил разрешение на строительство в 2020 году, изначально оно действовало до февраля 2023 года, затем его продлевали дважды. В компании Nikoliers, которая является эксклюзивным брокером Hollywood, сообщили, что открытие ТРК запланировано на второй квартал 2025 года. В компании отказались назвать процент уже сданных в аренду площадей комплекса и планируемый объем вакансий к запуску объекта.

Еще в 2023 году было объявлено, что сеть магазинов парфюмерии и косметики «Золотое яблоко» заключила договор на аренду в Hollywood 1,5 тыс. кв. м под свой флагманский магазин в городе. По данным NF Group, среди крупных арендаторов этого комплекса также будут все бренды Melon Fashion Group (Zarina, befree, Love Republic, Sela и Idol), магазин Lime и универмаг марок российских дизайнеров «Телеграф».

«Несмотря на наличие сразу нескольких ТЦ в непосредственной близости от ТЦ Hollywood, прямым конкурентом ему является только ТЦ «Сити-Молл» (комплекс, принадлежащий Fort Group находится через дорогу — ред.), и именно с ним будет происходить ожесточенная борьба за посетителя. Исходя из более низкого качества и небольшого размера других соседних ТЦ, на них существенного влияния оказано не будет», — считает Дмитрий Садовников. По его словам, концепция ТЦ Holywood предполагает уход в несколько более высокий сегмент в сравнении с конкурентами. «К тому же, у него есть возможность реализовать свежую концепцию, привлечь новых для локации операторов, поэтому при грамотной реализации и качественном управлении у ТЦ Holywood есть все шансы стать местом основного притяжения платежеспособного трафика в районе», — полагает эксперт.

Новые бренды

В 2024 году на рынок Петербурга вышли всего три новых зарубежных бренда. В ТЦ «Галерея» начал работу магазин детской одежды Balabala, в ТЦ «Охта Молл» — магазин бытовой техники Candy (обе марки из Китая). В торговом комплексе «Мега Дыбенко» и ТРК «Радуга» открылисьпервые точки продаж турецкого бренда товаров для дома Madame Coco.

В 2025 году эксперты прогнозируют выход как минимум одной новой иностранной марки в город. «Спортмастер» запускает отдельную монобрендовую сеть товаров итальянской марки Kappa, которую ранее продавал среди других спортивных брендов в своих магазинах. По словам Евгении Хакбердиевой, под магазины Kappa активно подбирают помещения в торговых центрах Петербурга.