Кафе и магазины на первых этажах оказались под угрозой

Фото: Светлана Холявчук/Интерпресс

Федеральный центр ужесточает правила игры для операторов коммерческих объектов в жилом фонде — магазинов, аптек, мастерских, кафе и пр., расположенных во встроенных помещениях. Предвестием сложного для стрит-ритейла времени стал принятый Госдумой закон о запрете работы с 1 октября 2019 г. хостелов в жилых домах — по оценкам экспертов, он проиллюстрировал желание власти принципиально «разобраться» с коммерческой деятельностью во встроенных помещениях. Продолжение последует по итогам данного в начале текущего года Президентом РФ поручения правительству — сформировать список необходимых ограничений на размещение в жилых домах объектов, связанных с торговлей и оказанием услуг. Таким образом, риски для сегмента стрит-ретейла резко возросли. РБК Петербург спросил экспертов, выживет ли стрит-ритейл после ввода готовящихся ограничений.

Артем Гудченко, президент группы компаний RENTA, управляющий партнер инвестиционного фонда ADASTRA Management:

Решить проблему могло бы более четкое проектирование жилых зданий, в частности, необходимо сразу планировать размещение торговых организаций на первом этаже. Следует также ввести фиксированную компенсацию за выбытие имущества общего пользования, которую каждый собственник коммерческих площадей вносил бы в бюджет ТСЖ в случае переделки своих помещений. Если узаконить эту норму, то не нужно будет спрашивать разрешение на переделку у всех жильцов, при этом их экономические интересы будут соблюдены. Для того, чтобы участники отрасли могли разрабатывать и предлагать федеральному правительству новые законопроекты, которые помогут упорядочить работу арендаторов в жилых домах, в Петербурге в данный момент создается Ассоциация стрит-ритейла, которая будет заниматься разработкой механизмов регулирования рынка коммерческой недвижимости».

Александр Мышинский, владелец и глава сети «РеалЪ»:

В течение последнего года контроль стал ужесточаться. Сейчас контролирующие органы проводят проверки исполнения всех нормативов и активно штрафуют стрит-ритейлеров. Регуляторная машина заработала очень активно, такое впечатление, что представители контролирующих органов решили, что живут последний раз. Причем и согласованиями, и штрафами занимаются одни и те же органы — МЧС, Роспотребнадзор и пр. И тут понятно их желание согласовывать размещение объектов или изменения в них как можно дольше: чем больше изменений они не согласуют, тем больше штрафов за несогласованные действия стрит-ритейлера можно будет собрать.

Такие меры в ближайшее время приведут к тому, что использование помещений традиционными арендаторами в центре города будет сокращаться. Число нарушений будет тем не менее увеличиваться, что приведет, в конечном счете, к росту коррупционной составляющей».

Сергей Федоринов, со-основатель и руководитель компании «Центр конструирования бизнесов»:

Второй вызов для стрит-ритейла — нарастающее давление интернет-технологий, которые отбирают более молодого потребителя, привыкшего заказывать онлайн. И ему не важно, кто стоит за сервисом: ритейлер, банк или телеком-оператор. Получается, что старшее поколение ходит в гипермаркеты за скидками и развлечением, а молодежь покупает, не выходя и дома. При этом, при развитости сетей, практически не проработан сектор шаговой доступности. Выход: стрит-ритейлерам нужно быстрее меняться — либо сливаться с сетями, либо разрабатывать новые бизнес-модели. Так, ритейл может разделиться по продуктовым направлениям: основной набор продуктов постоянного потребления, который у семьи не меняется из неделю в неделю, поэтому нет необходимости личного выбора, потребитель будет заказывать через интернет в гипермаркетах. А вот нишу продуктов fresh, которые нужно выбирать тактильно — фрукты, рыба, мясо, свежая выпечка и пр. — займут магазины шаговой доступности.

В любом случае, чтобы выжить, стрит-ритейлу нужны инновации и развитие сервисных опций, основанное на понимании, что сегодня торговля — это не сам товар, а сервис по его предоставлению. Так, например, американский Walmart реализовал проект Data Cafe; с его помощью ритейлер может в режиме реального времени следить за тем, как покупатель реагирует на промоакции. При этом время, которое требуется для анализа данных, составляет несколько секунд. Таким образом, будущее уже наступило, и оно диктует ритейлу новые правила.

Для стрит-ритейла это тем более актуально, что он, действительно, законодательно сильно зарегулирован. И давление на него усиливается. Особенно это касается «встройки» на первых этажах многоквартирных домов, где действует много запретов и ограничений — например, запрет на круглосуточную торговлю, ограничения по погрузке-разгрузке товаров во дворах, запрет на торговлю определенными видами товаров (алкоголь и табак), если они находятся рядом со школами, детскими садами, серьезные требования к инженерными системам, вентиляции, санитарным помещениям. Некоторые законодательные инициативы могут стать и вовсе «заградительными» для малого бизнеса, например, требование о необходимости согласования использования встроенных коммерческих помещений со всеми собственниками квартир и комнат. Довольно жесткая законодательная зарегулированность — одна из причин того, что сектор шаговой доступности у нас практически не развит.

Думаю, со стороны государства необходим некий приветственный жест в виде создания регулируемых зон для стрит-ритейла — с выделением подготовленных нежилых помещений, к которым «прилагаются» созданные по определенным требованиям зоны подъезда. Иными словами, ритейлерам необходимо предоставить защищенное пространство, интегрированное в жилую среду конкретного квартала, района, дома, где они могли бы комфортно вести свою деятельность. С появлением таких зон правила игры станут более понятными. Это в общих интересах — чтобы сектор стрит-ретейла шаговой доступности сосредоточился на предоставлении качественных товаров и услуг для конечного пользования, находясь рядом с ним».

Позиция спикеров может не совпадать с мнением редакции.